新冠肺炎疫情加速了行業整合和房企優勝劣汰的過程，房企的集中度勢頭越發明顯，在疫情影響下部分企業現金流非常緊張，相反對於負債率低或能夠加槓桿的開發商來說卻又是難得的市場機會。根據我們摸底的情況，部分低槓桿的頭部房企和地方龍頭房企均表示今年將大力拿地，尤其是重點搶佔一季度的拿地機會，另外從總體來看，2020年的房地產市場可能會突破預期地樂觀。
從疫情對區域的影響來看，長三角、粵港澳、京津翼、長江中游、成渝五大城市群中，長江中游城市群（尤其是湖北）受到的衝擊尤為明顯，除粵港澳大灣區以外，長三角、京津翼、成渝的經濟和市場受到的震盪也不容小覷，從2020年整體經濟任務來看，通過粵港澳大灣區來拉昇今年的經濟指標有很大的可能性。根據我們的判斷，疫情過後的貨幣政策與財政政策寬鬆，加上粵港澳大灣區區域規劃政策以及基建投資的全面發力，2020年大灣區經濟增長極將變得不可取代。
從開發商和資金機構最近的動向來看，進軍粵港澳大灣區變得勢在必行，而在銀行和信託難以提供拿地前融資金的背景下，大灣區的拿地前融成為了掣肘開發商發展的關鍵所在。
以下根據我們在大灣區各城市操作前融業務的情況並結合其他資金機構的前融業務做相關總結，以供同業人士參考。
一、各類資金機構操作大灣區項目的情況
從整體來看，受銀保監發〔2019〕23號文《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》的影響，目前銀行可操作的地產融資產品主要是併購貸、更新貸（舊改貸或拆遷貸）、432開發貸以及按揭貸款四類。信託主要可操作的產品是432開發貸或滿足432條件項目的資產收益權產品（此產品主要是為了出表），還有就是2020年1月監管層允許的城市更新方向的融資，但尚未步入正軌。地產私募因只能投真股或大股小債的產品，目前市場上的存量還有待到期消化，新增比較有限。剩下的就是一些財富類、資管類、金控平臺、小貸、擔保、保理、融租等類型的前融機構，產品靈活、操作多樣，從真股、股加債、明股實債類結構到金交所收益權產品、股交所可轉債產品、保理與融資租賃產品等等，不一而足。
大灣區的利好無需多說，這也是這幾年以來資金機構和開發商一直試圖大力進入或扎堆大灣區的現實理由。在大灣區城市更新項目的更新貸方面，銀行和前融機構主導著資金的輸入，信託在以前有對更新項目大量輸血，但因23號文的發佈以及一些信託機構在更新項目中的折戟導致縮量和停滯，疫情結束後隨著監管態度的轉變預計將大量復甦。在併購貸方面，不少銀行在2020年將其作為主攻融資方向，信託略微乏力，但前融機構卻一向都給予大力支持。在開發貸方面，銀行和信託仍是主導，但受白名單制的影響，很多無法取得銀行或信託機構開發貸的開發商會轉向前融機構求助。另外在土地保證金和拿地配資方面，因銀行、信託無法介入，因此成為前融機構的主戰場。
需要說明的是，因本次疫情屬於突發事件，未改變房地產行業的大趨勢，且疫情過後的地產復甦信心非常堅挺，因此國家層面的信貸政策不會有本質性的調整。除此之外，2020年2月21日北京銀保監局公佈了一份對中信銀行的處罰信息公開表，針對中信銀行19項涉及房地產的違規融資事項，責令其改正並給予合計2020萬元罰款的行政處罰。此次銀保監會及其派出機構公開的處罰案例在監管層面表明了姿態，也即對房地產融資高壓政策不放鬆。另外從公開市場融資的情況來看，開發商通過發債、資產證券化等方式補充融資性現金流的情況有明顯上升勢頭，其中境外發行364天的美元債更是不少開發商的首選（由於目前發改委主要審批中長期貸款，境內企業在境外發行不滿足365天的美元債目前無需發改委審批），不過因公開市場融資主要是針對房企主體資信的整體融資，一般不與具體項目前融掛鉤，因此不在本文的討論範疇。
二、深圳地產項目的前融總結
（一）深圳城市更新項目的前融
從當前融資需求的角度來說，城市更新項目的收併購和開發主要有四個方面的融資需求，一是併購貸款，二是拆遷貸款，三是土地款融資，四是開發貸款。
1. 城市更新項目的併購貸
在目前監管政策下，銀行併購貸和信託併購貸操作空間很小，而且城市更新項目前期沒有抵押物，只有股權過戶或質押，機構接受度不高（因項目太前期，因此項目估值也非常低）。需注意的是，個別銀行還是可以通過表外操作更新項目的併購貸業務，不過業態必須要有住宅，另外城市更新項目前期沒有抵押物，所以要全控項目公司股權。該類產品銀行非標成本在年化7.5-7.8%左右，對外一般是8-9%左右，不過銀行此舉更多是為了在前端提前鎖定項目之後在後端介入拆遷貸和開發貸，所以須全控項目公司股權，期限目前一般是1+1年，不過還是要視具體項目而定。
2. 更新貸/拆遷貸
因去年底大型銀行涉房業務已大面積暫停，因此深圳當地城商行或股份制銀行比較有操作空間，但額度上仍然有限制，比如按照拆遷總金額的5-6成提供資金。信託方面因23號文的影響，對更新項目的放款已急劇減少，加上先前不少信託機構在深圳城市更新項目的折戟，目前的復甦情況尚待觀察。
3. 城市更新項目土地款融資
補交地價款在目前的監管環境下，銀行、信託是肯定不能操作的，我們在處理放款時一般都是通過項目池或資金池的形式通過保理、融租、合夥企業股加債等方式解決土地款需求，當然實務中有一些金融機構通過做大拆遷貸的融資金額從而解決後端補交地價的情況也是存在的。
（二）地產項目的併購貸
銀行併購貸方面，目前主要是兩種操作模式，一種是真實的項目併購貸，不過目前很多銀行要不就是准入門檻非常高，比如只操作前30或50強房企的項目，要不就是額度非常小，無法滿足開發商需求，因此目前市面上只有一些股份制銀行、城商行和村鎮銀行的操作比較靈活，整體而言還是無法滿足開發商的併購融資需求。另一種是作為放款通道，據西政財富中心同事反饋，春節前有不少開發商嘗試通過其他項目的併購貸款來為拿地配資的項目提供資金，當然該方式合規性不在本文討論範圍，因此不做詳細展開。
信託併購貸跟上述銀行併購貸的情況差不多，在此不做贅述。私募基金、金交所和股交所產品、國企或地方金控的明股實債或股加債類產品等操作併購貸非常靈活，因此可以成為開發商的併購融資首選。
另外，基於疫情影響很多中小型開發商現金流跟不上導致今年會出現大量的併購機會，一些國企資金或單一資金的金控平臺今年開始新增或加大“併購融資”業務模式，只操作併購項目，一般要求百強開發商，配資比例在50-70%之間，成本在年化12%-16%之間，主要看城市和融資主體而定。
（三）更新項目土地款、招拍掛項目土地款融資及其他前融
前文有提到，因銀行、信託無法提供土地款類融資（私募其實也很難介入），因此基本上都是前融機構在主導操作這類業務。
三、東莞地產項目的前融總結
（一）東莞城市更新項目的前融
東莞城市更新項目採取的是“前期服務商+單一主體掛牌招商”的模式，前期服務商方面，個別銀行可對鎮屬企業、國企背景的前期服務商提供貸款，信託機構基本無操作空間，私募及其他前融機構一般需視是否有抵押物、是否已提前收購或鎖定物業以及是否可以做成其他產品而定，但個別股東背景強的私募基金也可以針對政府平臺公司參與的城市更新/棚改/舊改項目的前融或一級開發提供融資，政府平臺一般要求AA或以上評級，作為融資主體或擔保主體均可，但由於私募基金成本較高，跟政府平臺公司能接受的成本相差不小，實操中要特別注意。單一主體掛牌招商方面，如已競得資格，拆遷簽約比例達到規定要求（如90%以上）且更新實施方案已通過，則銀行、信託都可以操作更新貸或拆遷貸，私募及其他前融機構也可以介入。至於後期的土地款繳納和432之前的前融需求，則基本上只能找私募、金控平臺等前融機構解決。
以東莞當地銀行操作東莞城市更新項目的貸款為例，目前主要有兩類產品：一是前期服務商貸款，適用於鎮屬企業、國企背景的前期服務商，但不放開對民營機構的前期服務商提供融資，不過2020年可能嘗試在前50強、100強提供擔保的情況下對前期服務商提供融資。二是更新貸或拆遷類貸款，90%以上拆遷率完成後即可進入。需注意的是，目前東莞只有個別銀行有相關城市更新產品已經研發出來推廣，其他大部分銀行都還在摸索階段。
（二）地產項目的併購貸
前文提到過，銀行和信託操作併購貸款一般要求總投25%以上，受23號文的影響，銀行今年在併購貸款方向的發力估計會更為明顯，當然前融機構對併購貸則更加開放。值得一提的是，前兩年有不少銀行通過表外給開發商做“併購貸+更新貸+開發貸”的產品，受監管影響，目前可操作的空間比較有限，且大部分都偏後端標準化的貸款產品，另外因支行、分行審批權限收歸總行以及涉房額度等問題，目前大部分銀行操作涉房產品還是比較被動。
（三）土地保證金融資、拿地配資與其他前融
與深圳的情況一樣，因銀行、信託無法提供土地款類融資（私募其實也很難介入），因此基本上都是前融機構在主導操作這類業務。
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