·青島樓市教科書·
·思維進階課·
2019年，再見，10年代
2020年，你好，20年代
01
過去10年青島房價暴擊137%！
2010年迎最嚴“新國十條”，2019年再迎“史上最嚴調控”
一個輪迴的房地產調控
2010年1月青島房價6413元/㎡，10年之後，再2019年12月房價迎來暴擊的15199元/㎡，漲幅137%！
第1輪：從2008金融危機到2010年4萬億餘熱
基於2008年金融危機的衝擊，4萬億救市，持續到2009年。2010年應史上最嚴厲的調控政策“新國十條”出臺，採用限貸、限購等嚴格措施以遏制房地產投機行為，改善供需，平抑了房價瘋狂上漲的態勢，使得2010年房價被抑制。
第2輪：從2011“新國八條”到2013“新國五條”，迎政策抑制潮
2011年“新國八條”的實施，開始引導正確導向的住房消費需求，我國房地產市場開始向理性迴歸。整個週期內，房地產市場供求相對平穩，房價波動幅度不大，基本維持在零值附近上下波動。2013年“新國五條”的出臺進一步穩定了房價，控制了房價過快的上漲趨勢。
第3輪：2014年政策鬆動到2015年供給側改革，樓市“去庫存”開始
在嚴厲房地產調控背景下，房地產市場冷至冰點，庫存大量積壓，同時2014年宏觀經濟環境呈現低迷狀態。2014年多地房地產限購政策在一定程度上鬆綁或是取消。2015年，調供應與促需求政策雙管齊下，積極倡導全力去庫存。降息、降準、降低首付比例及公積金貸款首付、提高公積金貸款額度等舉措，降低購房門檻，樓市開始穩步增長。
第4輪：2016“去庫存”轟轟烈烈到2017“房住不炒”，再到2019年樓市“太難了”
2016年上半年“樓市四小龍”翻江倒海，合肥、蘇州、南京、廈門帶動下，全國樓市持續翻紅、房子每日一價、房價翻倍。隨後因城施策、因地制宜、分類調控等全國內掀起了新一輪的限購浪潮，我國各大城市共出臺了300多條限購限貸政策。十九大報告指出“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，到政治局會議提出要堅決遏制房價上漲，房價終於在2018年9月份急劇變冷，持續到今。
2
被“扼住咽喉”的甲方“太難了”
我命由“誰”不由我的開發商
曾經作為“天之驕子”的開發商甲方，是“爸爸”！這種工作的不平等，是甲方高高凌駕於乙方之上的。而關於甲方爸爸的描寫，網上已經多的不能再多了。那些要五彩斑斕的黑，“要你不要用ps，要用photoshop來改圖”的趣味語句，用心說出了地位懸殊。
而又曾幾何時，甲方“爸爸”變得懦弱了。
市場由熱變冷的過程中，甲方老闆，都沒感受購市場熱銷的場景，而市場突然變冷，導致銷售任務難以達成、銷售目標一調再調，營銷手段以“業績”論英雄，
誰can誰上，因此“渠道can，因此上渠道”。隨著渠道需求的極速膨脹，作為行業內的寡頭壟斷者，貝殼變得格外重要，一家之言形成。突然發現，太難的甲方爸爸，對待自己的乙方也變得溫順了很多~~
貝殼的確有了定價的話語權，基本壟斷了市場，全國大多數城市已經變成了，貝殼要收多少錢，市場也只能接受多少錢。從市場角度看，貝殼並不是因為不規範讓人難受，而是規模後的定價權。
能打敗貝殼的估計也只有火熱的市場或宏觀調控了，現在其他企業的確已經無力撼動。
3
紅島“改制”，“高新區”擴容4倍
紅島街道與高新區，誰是北青島之心
2019年10月，紅島“降維”，“重回”城陽。
2019年12月，將紅島街道、河套街道及上馬街道部分劃入高新區。“擴容後的高新區”面積由原來55.1平方公里增至196.5平方公里，擴容4倍。
每次發展部署，都把東海岸的青島、西海岸的黃島、北海岸的紅島放置同一等級之上。但時至21世紀20年代，紅島與高新區的的差距越拉越大：高新區高樓林立、產業園遍佈、眾多品牌開發商深耕於此，初成城市面貌；而對比紅島街道，幾十年裡，紅島一直在尋找屬於北青島的崛起之路，但原來的漁村還是現在的漁村，原來的道路，現在還未完全修通。
2009年12月的紅島街道與高新區
（高新區正在填魚塘造陸，此時紅島漁村無恙）
2019年12月的紅島街道與高新區
（10年高新區崛起，紅島漁村無恙）
1995年青島城市總體規劃中，以膠州灣東岸為主城,西岸為輔城,環膠州灣沿線為發展組團,形成“兩點一環”的發展態勢”。從此，紅島就被給予厚望。
2002年，市委市政府就青島城市大框架指出：要完成以青島、黃島、紅島三點沿膠州灣形成“三島一灣”的“品”字形框架構築。
隨後2007年推出“環灣保護、擁灣發展戰略”、2012年“全域統籌、三城聯動”，到2017年“三灣三城”。
4
膠州，慘烈的修羅戰場
2017-2018年的土地雄心，成了2019年之痛
2017年中，膠州土地成交市場火熱：從各區土地成交面積情況來看，膠州市土地成交達到406萬方，同時比例佔據全市1/4！處於絕對主力。
2018年，膠州土地成交量為600萬方，連續第二年再奪全市第一！
連續兩年的土地激增，麵粉足夠多了，而隨著宏觀調控的深入，吃麵包的人（購房者）卻越來越少，同時其他區域的商品房供應也持續增加。投資膠州的可替代區域包括的城陽東、高新區、西海岸等眾多區域土地供給不斷。
儘管有膠東國際機場、上合示範區等紅利夾持，但膠州的2019白熱化火拼慘烈。
龍湖昱城的降價風波、各個區域的去精裝化、少海板塊的降價潮、膠州開發區的價格之戰、全境範圍內的極度高佣金導客等等，都成為膠州傳向青島全市的導火線。
5
西海岸的“萬畝殺”
這年頭，沒有萬畝不好意思稱大盤
2018年年底，青島西站通車，隨著對外聯繫越來越緊密，青島西海岸交通商務區也變得越來越受市場關注。
同時金茂的科技創新城投資600億元、佔地6000畝；綠地城市空間站投資180億元、佔地2700畝；中海、中農商貿綜合體投資120億元、佔地1300畝；金地3000畝的康養智慧谷，也在此處落地。
千畝大盤雲集的青島西站，開發商寥寥數計，5大開發企業便要深耕於此，單個項目開發週期預估10-20年時間，即未來西站範圍起碼要10年才建成。
相對比濟南西站的開發主體方式的不同，濟南西站硬是引入了十餘家開發企業，而其中最大的僅為恆大項目，但也僅2000餘畝。濟南西站於2009年7月12日奠基開工，至今整好10年時間，利用多房企、小體量的開發模式，將濟南西站打造成了頗具人氣的片區之一。
【本文小結】
2019，風平浪靜，波濤洶湧
2020，只爭朝夕，不負韶華
閱讀更多 青島樓蟲 的文章
