現在的疊墅都這麼拼麼?能否徹底秒殺大平層?

之前三瘋就有發現在北京深圳等城市,疊拼別墅就已經開始火了起來,而疊墅產品之所以流行,三瘋認為主要受到3方面的影響:

①中產階級為主的改善型客戶群體壯大,他們嚮往有天有地的別墅生活,但購買力有限。疊墅產品總價和平層差不多,但卻有別墅的形態和居住體驗,所以受到小資中產階級的青睞。其中,總價2000萬以內的疊拼別墅最為暢銷。

②同樣用地面積下,更容易出容積率,據策源觀察測算,4F疊墅產品的實際容積率可以達到1.1-1.6;而6-8F疊加產品實際容積率更高,可達1.7-2.1。

③受“嚴控低層住宅建築”政策的影響,聯排別墅、合院別墅將受到嚴格限制,疊墅產品成為高壓新政下低密產品相對較好的一條出路。

因此,這兩年房企都扎堆推出了疊拼別墅,並挖空心思在設計上創新,希望能通過一點一滴的優化升級,儘量彌補疊墅的一些劣勢。經過這些年的摸索,當前疊拼別墅在確保性價比的同時,居住體驗和私密性上有了很大提升。下面,三瘋結合案例來詳細分析看看。


01、三疊是當前市場最優選擇


傳統的疊墅主要是傳統對稱式,一般只有上下兩疊。


現在的疊墅都這麼拼麼?能否徹底秒殺大平層?


隨著疊墅產品的演變,市場上出現了3疊、4疊,甚至5疊、6疊的產品。主要是採用了創新的非對稱式的拼接方式,比如咬合式、組合式、錯層疊加式等等,一方面提升了容積率,另一方面也豐富了產品類型。


因為疊墅大部分屬於溢價類產品,地上建築層數直接影響了項目的總貨值。但從當前的市場來看,以前的四疊、五疊甚至六疊的產品基本沒有了,主流還是4~6層。


一方面,從收益角度來看,不考慮地域差異、產品定價、去化速度等因素時,在條件允許的情況下疊墅產品宜優選5~6層經濟型疊墅。


另一方面,疊拼別墅層數一旦突破6層,別墅感就會大大降低,私密性和舒適度都會大打折扣,變得洋房不像洋房,別墅不像別墅,溢價率也很有限。特別對於中疊產品,跟平層沒啥區別。


可以說,綜合項目收益、客戶接受度等因素來看,5~6層的三疊是當前市場最優選擇了。


02、通過創新設計,提升上疊、中疊附加值


以往疊墅產品中,下疊別墅感最好,因為有入戶花園和地下空間贈送,溢價也最明顯。上疊次之,會贈送露臺或閣樓,相反,中疊戶型就很難出彩了,有的項目甚至直接當做平層來打造了。


現在的疊墅都這麼拼麼?能否徹底秒殺大平層?

中疊採用平層模式


現在看來,最明顯的變化是,中疊和上疊的贈送率也越來越高了,入戶花園和地下空間不再是下疊的專屬了,很多項目上、中、下疊各個戶型都配置有入戶花園和地下室,部分項目上疊還會送閣樓及露臺,大大提升了附加值。


一個是入戶花園。


入戶花園的差別主要體現在四個方面:一是各疊是否設置了入戶花園;二是各疊入戶花園的朝向;三是各疊入戶花園的面積;四是各疊入戶花園所在的樓層。


以廣州某項目為例,通過創新型戶型分割佈局,上、中、下疊各個戶型都有1F入戶花園和地下空間。

現在的疊墅都這麼拼麼?能否徹底秒殺大平層?

▲廣州某項目排布方式


以該項目戶型為例,通過挑空和架空層,加上屋頂露臺,整個贈送面積達到了170㎡。


現在的疊墅都這麼拼麼?能否徹底秒殺大平層?

▲該項目上疊剖面圖


二是露臺和屋頂花園的打造。


比如另一項目疊墅通過設計使上中下三層都有自己的大花園。下疊和中疊分別是南北向入戶花園,上疊雖然沒有入戶花園,但通過頂樓大露臺的設計,上疊業主也能擁有超大的花園。


現在的疊墅都這麼拼麼?能否徹底秒殺大平層?

▲項目每戶花園打造


三是上疊贈送閣樓。


很多項目上疊戶型的二層都會做成坡屋頂,但一旦高度過低,空間利用上會很尷尬。


現在的疊墅都這麼拼麼?能否徹底秒殺大平層?

不過現在很多項目的處理方法會更討巧,直接把上疊二層齊平,在二層之上另設閣樓層,上疊的空間會更寬裕,閣樓層又可作為贈送空間給業主,讓業主感覺更划算。


最後,深度挖掘地下空間。


以往很多疊墅除了下疊有地下空間,中疊和上疊一般不送地下空間,但現在地下空間的充分利用已經成了疊墅的重要突破口了。


現在的疊墅都這麼拼麼?能否徹底秒殺大平層?


不過,從客戶的角度來看,地下空間不光看贈送面積,更要看是不是實用,比如高度、採光和通風等指標怎麼樣?


這個項目疊墅的地下空間做得頗有特色,他們地下室從中間一分為二,一家一半的地下室,面積約50m²~80m²,上下疊做了很好的兼顧。同時,在朝向下疊庭院的一面牆上開了高窗,既滿足了上疊地下室的採光,又不影響下疊庭院的私密性。


現在的疊墅都這麼拼麼?能否徹底秒殺大平層?


而且上、下疊每家均有2個獨立停車位,泊完車可直接入戶,下疊可由負一層走步梯入戶,上疊可由電梯直接入戶,體驗感覺提升了幾個檔次。


現在的疊墅都這麼拼麼?能否徹底秒殺大平層?


一般,豪宅型疊墅地下空間一般設有2層,地下挑高至少要達到6.5米,採光井和私家電梯是標配。這樣一來,地下空間地上化,實用率也就更高了。


比如某項目地下空間設有2層,並配有3個採光井,採光通風較好,地下空間進行挑空設計,這樣可以將地下空間設計為休閒娛樂等功能房,整體別墅的居住體驗都非常強。


現在的疊墅都這麼拼麼?能否徹底秒殺大平層?


03、引入私家電梯,提升入戶私密性與尊貴感


疊墅之所以被詬病是偽別墅,其中一個原因是入戶私密性和儀式感做得不到位。或者雖然做到單獨入戶,但是交通面積過大,造成每戶的公攤面積增加。

更糟心的是,早期很多疊墅沒有設電梯,業主每天要從地庫爬樓回家,居住體驗極差。


現在最大的一個提升是引入電梯,一是利用庭院、樓梯、電梯分別入戶,形成全分離的入戶方式,私密性高;二是利用庭院、電梯以及公共庭院進行入戶,私密性次之;三是以樓梯和公共電梯為住戶回家的主要交通動線,私密性相對較差。


現在的疊墅都這麼拼麼?能否徹底秒殺大平層?


一般經濟型疊墅在入戶方式上,上、下疊會有不同程度的交叉和干擾,而改善型疊墅會更注重入戶私密性。比如下疊南向花園入戶且室內預留私家電梯位置,上疊北向私家電梯廳入戶且配置私家電梯。

比如鄭州某疊墅通過片牆的運用,確保上下疊入戶的獨立性和私密性。


現在的疊墅都這麼拼麼?能否徹底秒殺大平層?

▲鄭州某疊墅產品入戶方式示意圖


豪宅型疊墅更注重別墅多重入戶體驗,獨門獨院,而且不管是上疊還是下疊都配置了私家電梯。


現在的疊墅都這麼拼麼?能否徹底秒殺大平層?


更有項目為業主設計多種入戶方式。比如某項目的上下疊都獨立入戶,分別有電梯直達室內,而且還為下疊產品設計了三種入戶方式,比如地下層停車後直接入戶,地面南北兩側也能入戶。


04、戶型佈局,面寬與尺度是敏感點


對於疊墅的戶型,不同客戶對於戶型的敏感點有所不同。


首先,剛改客戶很多是二胎換房,他們一般需要3到4個房間才夠住。所以,經濟型疊墅的主力面積在120平方米左右,這個面積區間做3房是相對舒適的,不少產品可以做到3+1房,多出1個靈動的空間可以給客戶自己發揮。

以某項目組團四庭墅為例,主力戶型為125平和145平的四房,125平的下疊戶型,通過可拓空間,做到了3+1房,能滿足大多數家庭的實際需求。

現在的疊墅都這麼拼麼?能否徹底秒殺大平層?

▲下疊戶型,面積125平方米, 4室3廳4衛1廚

現在的疊墅都這麼拼麼?能否徹底秒殺大平層?

▲下疊戶型,面積145平方米, 4室3廳4衛1廚

從兩個下疊戶型來看,實用性很強,尤其是145平的戶型,庭院面積很大,一層是餐廳、客廳、庭院一體化設計,引景入室,舒適度很高。


一層是客餐廳空間,老人房在客廳右側,做了一個類套房的設計,方便老人居住。


上疊戶型二層有一個可拓展空間,業主可以根據自己需求做成4房。

現在的疊墅都這麼拼麼?能否徹底秒殺大平層?

▲上疊戶型,面積145平方米, 4室2廳4衛1廚


現在的疊墅都這麼拼麼?能否徹底秒殺大平層?


去年有個項目賣得比較好,是一個純粹的別墅社區,戶型面積約114㎡-125㎡。125㎡的戶型做到了4房2廳3衛1廚。各個空間戶型都比較方正,通風良好,動靜分離,兼顧到了臥室和衛生間的私密性。

現在的疊墅都這麼拼麼?能否徹底秒殺大平層?


▲125平下疊,4房2廳3衛戶型

其次,對於偏改善或豪宅的疊墅群體,面寬、尺度、私密性都是其關注的核心。大面寬短進深三開間一般是標配。大花園、全套房、大面寬以及中西廚配置這都是必不可少的。同時,私密感更強,比如全套房設計,主臥離次臥更遠等等。


北京某項目上疊戶型設計頗有亮點,上疊坐落在兩套中疊之上,形成咬合式設計,這樣一來,整個戶型會顯得很薄,進深最薄處只有4.05米,面寬則達到了驚人的14.4米,通透性和採光性都極佳。


現在的疊墅都這麼拼麼?能否徹底秒殺大平層?

▲上疊戶型圖


重慶某項目4種戶型中,都做到了大面寬,有花園有露臺,各個空間的尺度感比較強,整體舒適度有了大幅度提升。

現在的疊墅都這麼拼麼?能否徹底秒殺大平層?

▲重慶某項目上疊,套內面積213㎡


現在的疊墅都這麼拼麼?能否徹底秒殺大平層?

▲重慶某項目下疊,套內面積180㎡


某項目建面380㎡的下疊戶型,戶型首層面積達到90㎡,7.8米麵寬、進深12.3米,舒適度比較高。除了主臥的尺度感,兩個次臥的面積也並不小,最小次臥面寬都能達到3.6m。

現在的疊墅都這麼拼麼?能否徹底秒殺大平層?


同時,為了保障私密性,老人房設在首層,二層是南北向臥室設計,次臥與主臥距離較遠,而且都是套房設計,很好地保護了每個人的隱私。


這樣的戶型設計,是你心中喜歡的麼?能否秒殺大平層呢?歡迎大家評論區留言,說出你自己的想法吧!

現在的疊墅都這麼拼麼?能否徹底秒殺大平層?

三瘋長期堅持不易,如文章引起大家共鳴,歡迎大家點贊評論並轉發,有問題的小夥伴也可以撩我,謝謝大家的支持,我會繼續努力分享更多關於南昌房地產行業及市政規劃的優質內容,近期有置業打算的朋友,也可以私信三瘋,三瘋會盡量幫你答疑解惑!


分享到:


相關文章: