一波三折的房產交易

河南省禹州市的於國賓王巧紅夫婦，花費42萬元在神垕鎮購買了一套房產，房產證已經辦下了四年多了，卻一直無法佔有使用房產，甚至房產證也要被撤銷。

事情有點複雜，請保持一點耐心，認真看完事情經過。我敢打賭，這可能是你一生中見過的最複雜的房產買賣，這樁房屋買賣前後簽訂了三次協議書。

2013年初，於國賓王巧紅夫婦想購買一套門面房經營自家的摩托車店。經人介紹，於國賓王巧紅夫婦準備購買河南省禹州市神垕鎮汽車站對外出售的門面房2間（西站房樓自南第1、2間上下兩層），於國賓王巧紅夫婦與神垕鎮汽車站站長賈某某商談好了房屋買賣協議，大意內容是房屋價款42萬元，賈某某負責辦理房產轉移登記手續。2013年1月13日雙方簽訂了房屋所有權轉讓協議書，這是第一份協議書。

協議簽訂後，於國賓王巧紅夫婦將42萬元現金支付給了賈某某，付款時房屋買賣介紹人在場見證，賈某某打了收條。賈某某將房屋騰空交給了於國賓王巧紅夫婦，房屋鑰匙也交到了於國賓王巧紅夫婦手裡。這時房屋交易還算順利，但之後的事一波三折。

雖然當時交了房，但賈某某沒有按照協議約定辦理房產過戶手續，於國賓王巧紅夫婦後來得知，汽車站的門面房是整棟樓只有一個整體房產證，就是通常說的“大證”，交易的2間房沒有單獨的房產證，沒有辦法辦理過戶手續。

於國賓王巧紅夫婦以房屋無法按協議過戶為由，向賈某某提出解除協議，退房退款。賈某某同意了，但賈某某提出暫時沒有資金全部退還房款，先退還17萬元，剩餘的25萬元，算賈某某借於國賓王巧紅夫婦的錢，於國賓王巧紅夫婦無奈同意，賈某某出具了25萬元的借條，借條內容中備註“原購房合同已協商”。之後幾個月裡，於國賓王巧紅夫婦多次向賈某某催要這25萬元，賈某某一直未支付。後來賈某某告知於國賓王巧紅夫婦，神垕汽車站的門面房產權證由“大證”分割成了“小證”，能辦理產權過戶手續了，雙方協商恢復購房協議，但原協議購買房屋（西站房樓自南第1、2間上下兩層）已經交易給了其他人，雙方重新簽訂協議，協議大意內容為購買房屋為西站房樓自北第1、2間上下兩層，房屋價款42萬元，賈某某負責辦理房產轉移登記手續。同時，雙方達成口頭協議，原協議房款未退還的25萬元轉為新協議購房款，25萬元借條暫不更換，但雙方認可作為新協議購房款支付依據。後於國賓王巧紅夫婦又分三次支付給賈某某房款13萬元，賈某某參照25萬元格式出具暫借或借條，雙方均認可作為購房款支付依據。於國賓王巧紅夫婦還支付了4萬元用於辦理房屋產權過戶登記相關手續,42萬元購房款全部支付。第二份協議簽訂日期是2014年9月1日。2014年11月27日，雙方在禹州房管登記管理機關辦理了房屋產權過戶登記手續，於國賓王巧紅夫婦拿到了新房產證。

在辦理房屋過戶手續過程中，賈某某要求與於國賓王巧紅夫婦再簽訂一份房屋交易協議書，這份協議用於繳納房屋交易稅費，協議中房屋交易價款為與評估價款一致，為50.1501萬元。這就是第三份協議，簽訂日期是2014年11月21日。

雖然於國賓王巧紅夫婦拿到了房產證，但沒有實際佔有房屋，賈某某以房屋原租賃合同未到期為由，與於國賓王巧紅夫婦協商延期交房。雙方協商同意賈某某繼續代表於國賓王巧紅夫婦履行原房屋出租合同，期限一年，每間上下兩層房屋租金8000元，兩間上下兩層房租共1.6萬元。賈某某先後五次支付給於國賓王巧紅夫婦房租1.5萬元。2015年11月5日，賈某某書寫書面保證，於2015年11月10日將房屋騰清交房。但賈某某一直沒有交房，直到2016年賈某某案發。

賈某某案發後，於國賓王巧紅夫婦才知道，房屋被賈某某一房二賣，賈某某又將房屋賣給了其他人。隨著更多案件信息的公開，於國賓王巧紅夫婦才瞭解到更多的真實情況。

原來，賈某某是售賣單位房產，沒有得到單位的授權，是私自處分單位財產。賈某某所在的神垕汽車站是河南許昌萬里運輸有限公司（一下簡稱萬里公司）的下屬單位，神垕汽車站門面房是萬里公司財產，賈某某雖然是神垕汽車站站長，也沒有權利處分房產。但賈某某日常生活高消費造成了入不敷出，萌生了把神垕汽車站的門面房賣掉，然後自己花的念頭。2006年，賈某某將神垕汽車站兩間門面房以14萬元的價格賣給了A1，由於神垕汽車站門面房房產證在賈某某手中，賈某某和A1辦理了過戶手續，萬里公司沒有發現私自賣房的事情，賈某某的膽子自此以後越來越膽大，就陸陸續續把神垕汽車站的門面房賣給了A2、A3、A4、A5、A6，他們買的都是兩間兩層，價籤從40萬元到30萬元不等，一共賣了170萬元。賈某某收到購房款後，沒有上交給萬里公司，而是自己消費花了。賈某某偽造公司印章和文件，利用神垕汽車站門面房房產證在自己手中的有利條件，把所賣房屋分別過戶到了A2、A3、A4、A5、A6這五戶名下，於國賓王巧紅夫婦就是其中一戶。

賈某某賣給A2、A3、A4、A5、A6這五戶的房屋，雖然都辦理了房產證，但都沒有實際交付。賈某某以租賃期限沒到為由延期交房。然後，賈某某又把房子賣給了B2、B3、B4、B5、B6，並把房屋交付給了這五戶。另外，賈某某還把其中兩間房屋賣給B1，但既沒給B1辦理房產過戶手續，也沒有實際交付房屋。

是不是有點懵，再把情況捋一下。神垕汽車站有12間門面房上下兩層，每兩間上下兩層為一套，分為6套房。賈某某把這6套房分別賣給了A1、A2、A3、A4、A5、A6，並辦理了房產過戶手續，其中A1有房產證同時實際佔有房屋，A2、A3、A4、A5、A6這五戶有房產證，但沒有實際佔有房屋。後來，賈某某又一房二賣，把這6套房分別賣給了B1、B2、B3、B4、B5、B6，其中B1既沒有房產證也沒有實際佔有房屋， B2、B3、B4、B5、B6，這五戶雖然沒有房產證，但實際佔有房屋。於國賓王巧紅夫婦屬於有房產證，但沒有實際佔有房屋的情況。

2016年，賈某某案的涉嫌罪名是職務侵佔罪還是合同詐騙罪有爭議。職務侵佔罪，是指公司、企業或者其他單位的人員，利用職務上的便利，將本單位財物非法佔為己有，數額較大的行為。職務侵佔罪有三個構成要件，一是利用職務便利，二是有侵佔行為，三是數額較大。很明顯賈某某的行為符合職務侵佔罪的構成要件，賈某某是神垕汽車站的站長，對神垕汽車站的人財物有管理的職責，手中存放有房產證，對房產已經實際掌握，形成了職務便利條件；再者，賈某某未經公司允許，私自對外售賣房產，已經形成個人對房產的實際佔有，售賣房屋款項也沒有上交給公司，自己將售房款揮霍一空，對房子進行侵佔，並變現處理，侵佔行為的特徵十分明顯；當然數額較大的構成要件就更明顯符合了。所以賈某某的行為構成職務侵佔犯罪。

合同詐騙罪，是以非法佔有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人財物，數額較大的行為。賈某某的行為確實符合合同詐騙罪的一些特徵，比如非法佔有為目的、虛構公司授權委託賣房等事實，但賈某某的賣房行為都認定為合同詐騙犯罪不準確。

就於國賓王巧紅夫婦與賈某某的房屋交易情況看，賈某某已經按照合同約定，為於國賓王巧紅夫婦辦理了房屋產權過戶交易登記，於國賓王巧紅夫婦拿到了新的房產證，賈某某的主要合同義務已經履行。按照普通老百姓正常的思維方式理解，騙取對方錢物，不給對方等價物或不按合同辦事，算是騙的行為，如果取得對方錢物，並按照合同或約定給了對方等價物或履行合同，怎麼能算是詐騙行為呢。

賈某某犯罪罪名由職務侵佔罪改為合同詐騙罪，對於國賓王巧紅夫婦影響很大，如果是職務侵佔罪，受害人就是公司，於國賓王巧紅夫婦取得房屋所有權，雖然現在沒有實際佔有，但可以通過訴訟或其他途徑向實際佔有人主張權利，要回房屋；如果是合同詐騙罪，受害人就變成了於國賓王巧紅夫婦等六戶，於國賓王巧紅夫婦雖然拿到了房產證，但房屋是賈某某詐騙的工具，房屋應當歸公司所有，於國賓王巧紅夫婦只能向賈某某主張返還被騙購房款，賈某某無力返還情況下，於國賓王巧紅夫婦的權益就得不到保障。

賈某某犯罪罪名由職務侵佔罪改為合同詐騙罪，對公司最有利。而且後續事情的發展一直朝著有利於公司的方向發展。賈某某案判決生效後，公司提起行政訴訟，狀告禹州房管局，要求撤銷於國賓王巧紅夫婦等五戶的房產證。經過一審二審，公司勝訴。法院判決撤銷於國賓王巧紅夫婦等五戶的房產證。於國賓王巧紅夫婦的合法權益再次得不到應有的保護。

依據法律有關規定，於國賓王巧紅夫婦購買房屋構成善意取得，房產證不應當被撤銷，法院的判決明顯適用法律錯誤。詳情分析請關注下一篇文章。

我要替於國賓王巧紅夫婦申請案件再審，希望大家關注支持，讓我們共同維護公平正義，維護群眾合法權益，建設幸福安康的法治社會。