2019年北京房地產市場政策環境整體穩定，樓市調控邊際調整，市場監管不鬆懈，土地、人才、住房保障等領域政策持續完善。商品住宅市場同比“量價齊升，剛需產品成為市場主力”；土地成交同比有所降低，不限價地塊成交增加。未來北京主體調控政策依然以穩為主，純商品住宅供應或將增加，價格或出現小幅波動。
01 政策環境
▌調控政策
►2019年北京房地產市場政策環境整體穩定，樓市調控邊際調整，市場監管不鬆懈，土地、人才、住房保障等領域政策持續完善
- 樓市調控政策邊際調整：主體政策不放鬆，房貸利率邊際下調，公積金異地提取範圍擴大至環京，但國管公積金認房又認貸呈收緊態勢；市場監管重點聚焦房源信息發佈、物業管理 、住房租賃等領域；土地限價政策邊際放鬆，上半年北京召開土地推介會，多宗不限價地塊入市；
- 住房保障與人才政策配套實施： 人才引進政策聚焦高端產業人才，公租房、共有產權房政策擴範圍、降門檻，為高端人才提供住房保障。
▌重點政策
►北京市級行政中心正式遷入北京城市副中心，統籌推進北京市通州區和“北三縣”協同發展
1月，黨中央、國務院已批覆實施副中心控制性詳細規劃，支持副中心高質量發展的意見正在研究制定。行政辦公區一期已基本建成，北京市級行政中心正式遷入北京城市副中心； 2月，北京規劃自然委已完成《通州區總體規劃（2016年-2035年）》審查工作，統籌推進北京市通州區和河北省三河、大廠、香河三縣市協同發展。
圖：北京城市副中心軸與北三縣示意圖
中指解讀
通州新區的建設目的在疏解首都核心地帶的人口，北三縣將成為北京外溢人口的主要承接地之一，屆時一體化利好的釋放將全面提升北三縣的區域價值。
►北京調整購房資格審核，抵扣後個稅為零不影響在京購房
新個稅法執行後，在起徵點提高為5000元的同時，子女教育、繼續教育、住房貸款利息或租房租金、贍養老人等6項專項附加均可抵扣，可享受優惠而不用繳納個稅的人數開始擴圍。在這一情況下，小部分納稅人會出現“零個稅”的現象；6月5日，北京三部門共同發佈公告，個人所得稅繳納額為零的月份，審核其社會保險繳納情況。
中指解讀
短期看，用社保作為替代證明能夠解決因個稅改革帶來的新問題，一些購房者可以避免出現斷繳情況。而從長期看，未來購房資格還可以探索更多的證明方式，對相關制度做進一步完善，做到更加可靠、靈活和多元；此次政策通過認定‘原有個稅+社保’使得部分沒有完整個稅記錄的購房者可以享受購房資格，是順應市場變化的表現，但購房者依然需要滿足北京5年社保、5年個稅或5年“個稅+社保”的條件，因此對整體市場影響有限。
►北京市2019年度國有建設用地供應計劃發佈
《北京市2019年度國有建設用地供應計劃》已發佈並實施。2019年安排商品住宅用地600公頃，保障性安居工程用地350公頃，集體租賃住房用地200公頃。其中，商品住宅用地的年度供應下限為300公頃，這是北京市首次設定商品住宅用地年度供應量下限。
表：北京市2019年度國有住宅用地供應計劃（公頃）
中指解讀
2019年，北京住宅用地供應是1150公頃，較去年減少50公頃。其中，共有產權住房用地大幅減少，這也是市場遇冷下政策調整的結果。與去年不同的是，今年北京制定供地下限。若住宅用地最低成交300公頃，按容積率2.8來計的話，住宅用地供應將基本滿足住房需求情況。
►北京海淀發佈最新版“海英計劃”
8月29日，北京海淀發佈“海英計劃”升級版《中關村科學城促進人才創新創業發展支持辦法》，針對全球頂尖人才、青年英才等，將給予不同級別的資金和政策支持，創新、創業領軍人才獎100萬。
《支持辦法》是對已執行6年的“海英計劃”進行修訂升級：圍繞中關村科學城科技創新、高質量發展的功能定位，針對 “高精尖”產業領域，加快人才引進和培育，為重大科技項目和高端產業落地提供有力支撐；在人才引進方面，既注重頂尖、領軍人才的引進，又關注青年英才、高潛力人才的培育，形成多層次、可持續的人才隊伍。
中指解讀
中關村科學城圍繞高端產業發展需求，從國內外引進“高精尖”創新創業人才，引才定位更為聚焦、精準，政策優惠力度更大，這是在人口總量控制的基礎上精準引才的重要體現；這次精準引才政策，針對高層次人才，引才門檻很高，更注重人才的質量，引才的規模相對較小，對房地產市場影響非常有限。
02 市場分析
▌商品住宅：整體市場同比“量價齊升”，剛需產品成市場主力
►成交價格：2019年，北京商品住宅（不含保障房）銷售價格小幅上漲，上半年成交均價持續回落，下半年相對平穩。受年初豪宅“限籤”政策放鬆影響，部分前期高價成交樓盤集中備案，拉高整體成交均價，同時疊加部分優質限競房入市影響及去年同期價格基數較低等因素影響，整體成交均價有所提升，全年成交均價同比上漲6%。2019年北京成交多宗不限價地塊，後期市場供應結構或將發生轉變，但在限競房與共有產權房為主的背景下，後期成交均價或仍將以穩為主。
圖： 2013-2019年北京商品住宅(不含保障房)年度成交價格走勢
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
►成交規模：2019年，北京樓市調控延續高壓政策，置業客群對限競房及共有產權房的認可度逐步增加，剛需逐步釋放，全年商品住宅（不含保障房）累計成交700.7萬平方米，同比增長46%；一季度北京信貸政策邊際放寬，需求逐步釋放，成交量逐步回升；730會議重申房住不炒，政策嚴控下三季度成交明顯回落，四季度限競房及共有產權房大規模供應帶動成交回升。2019年北京商品住宅（不含保障房）月均成交量約58.11萬平方米，較2018年月均成交量上升46%。
圖：2013-2019年北京商品住宅（不含保障房） 年度成交量走勢
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
►成交結構:住宅市場成交向中低面積段戶型轉移，剛需類產品佔比提升
從成交面積段佔比來看，在大量限競房及共有產權房入市的背景下，中低面積段剛需戶型成交佔比快速提升。
圖：純商品住宅成交面積結構
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
從成交總價段來看，成交套數佔比最低的60%為中低價位，成交套數佔比最高的10%為高價位原則計算，450萬/套成為北京中低端市場新的分水嶺，高價位分界線則從1200萬/套降至1000萬/套。
圖：純商品住宅成交總價結構
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
►供應：商品住宅市場市場整體供大於求，開盤去化率較去年有所提升
2019年北京商品住宅市場整體處於供大於求狀態。四季度供應節奏加快，供應量顯著增加，全年月均供應量為81萬平方米，同比小幅下降1%，月均成交量為58萬平方米，銷供比為0.72，較去年上升0.23。從新開盤情況看，北京市場新開盤數量較去年同比下降32%，整體去化率較去年上升2個百分點到62%，去化效果較好。
圖：2016年-2019年北京住宅月度供應量及銷供比
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
圖：2016年-2019年北京商品住宅新開盤頻率
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
►庫存：商品住宅庫存量及出清週期持續回升，庫存風險增加
2019年，北京商品住宅（含保障房）庫存量回升，截至12月底，北京商品住宅（含保障房）庫存量為1138萬平方米，較去年同期增加16%；出清週期為18.9個月，較2018年底上升2.0個月，整體市場去化壓力依然較大，庫存風險增加。
圖：2017-2019年北京商品住宅（含保障房）庫存及出清情況
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
圖：2012-2019年北京商品住宅（含保障房）庫存情況
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
►限競房&共有產權房：累計推出68個項目，集中分佈在朝陽、海淀、昌平、豐臺、大興、房山、順義等區域
限競房-供應：豐臺區供應量最高，懷柔、門頭溝和平谷推出套數不足千套
從區域推出規模來看，2019年豐臺區推出8713套限競房，居全市限競房供應量首位，推出套數佔比為17%；大興區和海淀區分別推出7913套和7174套，推出套數佔比分別為16%和14%，供應數量位列第二、第三位；懷柔區、門頭溝區和平谷區限競房供應較少，推出套數不足千套；東西城無限競房推出。限競房項目多集中在外環區域，引導和疏解核心區域人口，持續提升區域發展動能，對維持北京房地產市場的穩定起到了關鍵性的作用。
圖：2019年北京限競房分區域供應情況
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
限競房-成交：49個限競房項目合計供應房源49959套，整體去化效果較差
2019年，限競房依然為北京商品住宅的供應主力，全年北京共有49個限競房項目推出，共取得66個預售證，合計提供房源約49959套。受區域項目集中入市，產品同質化嚴重影響，限競房成交狀況冷熱不均，少數地理位置及質量較好的的優質限競房項目受到市場青睞，但大多數項目去化情況較差，在限競房持續大規模供應的情況下，多數項目出現降價促銷，市場競爭日趨激烈。
圖：2019年北京限競房成交詳情（部分）
數據來源：住建委備案數據，CREIS中指數據，fdc.fang.com
共有產權房-供應：順義和通州供應量較高，推出房源量佔比均超兩成
從區域推出規模來看，2019年順義區、通州區分別推出5158套和4852套共有產權房，居全市共有產權房供應量前兩位，推出套數佔比分別為26%和24%；另外，朝陽區和房山區分別推出3487套和2351套，分別佔全市推出量的17%和12%，其餘區域佔比均未超10%；昌平區推出套數最少為90套，佔比不足1%；東城區、西城區、豐臺區、海淀區等8個區無共有產權房推出。2019年通州區成交多宗共有產權房地塊，未來仍將成為共有產權房集中供應區域之一。
圖： 2019年北京各區共有產權房分供應情況
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
共有產權房-成交：大興5個共有產權房完成申購，亦城亦景家園成為北京首個不劃分京籍和非京籍申購對象的共有產權房項目
圖：北京已完成申購共有產權房項目詳情（部分）
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
2019年，北京共計26個共有產權房項目完成申購，累計申購房源19207套，其中懷柔碧桂園中心因降低申購門檻，擴大了銷售人群範圍，申購房源比達到了24:1，北京城建·棠樂 、通和家園、興宏雅苑、亦城亦景家園申購房源比均達10:1以上，受到市場青睞。大興區共有5個產權房項目完成申購，申購房源4321套，項目數量及供應房源數均居各區域首位。
圖：2019年北京各區域共有產權房申購套數
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
▌商辦市場：成交規模持續回落，成交均價小幅上漲
自2017年“326”政策出臺後，商業、辦公類項目銷售受到嚴厲限制，商辦市場成交量持續低位運行；同時北京發佈新版產業禁止和限制目錄，成交規模進一步下降。整體來看，2019年北京商辦類市場全年累計成交141.48萬平方米，月均成交11.79萬平方米，同比下降20%；全年成交均價同比上漲4%。2019年商辦類產品累計供應規模為296.88萬平方米，同比上升12%，受第三產業增速放緩及互聯網投資熱潮降溫等影響，北京商辦產品空置率創近年新高，整體市場長期處於供大於求狀態，下行壓力依然較大。
圖：2017-2019年北京商辦類產品成交量情況
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
圖：2018-2019年北京商辦類產品成交價格及變化趨勢
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
▌二手房市場：成交規模同比小幅下降，成交均價同比整體趨穩
2019年北京二手房成交14.2萬套，同比下降6%。3月份市場節後復甦，疊加“小陽春”行情，成交回升至高位，隨後小幅緩降並持續趨穩，10月受國慶小長假的影響，以及6月開始成交價格持續回落，市場觀望氣氛加重，成交量有所下降。臨近年底，前期積壓的住房需求有所釋放，疊加業主預期持續降低，市場上性價比較高的房源增多，議價空間持續擴大，二手房成交規模同環比呈現回升態勢。此外，北京大量限競房持續入市，對二手房客群造成一定分流，市場降溫明顯。
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
►二手房與新房成交套數比值達2.4，新房成交佔比連續三年持續增長
2019年，北京樓市穩中有升，新房成交量同比上漲，二手房成交量同比回落，二手房與新房成交套數比值為2.4，新房市場活躍度提升。2019年，北京二手房成交14.2萬套，新房成交6.0萬套，新房成交佔比連續三年持續增長。主要是由於限競房及共有產權房大量入市，新房與二手房價差縮小導致二手房市場成交回落，隨著北京新建商品住宅向遠郊方向發展，城區及近郊二手房的區位及配套優勢將更加凸顯，市場仍有一定支撐度。
圖：2011年至2019年新房與二手房銷售套數佔比
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
▌土地：成交量同比有所減少，不限價地塊成交增加
►土地供應：2019年四季度北京推地節奏加快，帶動整體供應規模提升。全年累計供應商品住宅用地共計608萬平方米，完成年度600萬平方米入庫任務的101%，其中，共有產權住房用地90萬平方米，計劃完成率為150%；商辦用地推出92萬平米，僅完成供地計劃的61%。近三年來北京不限價純商品住房地塊推出數量首次大於限競房地塊，供地結構發生顯著變化。
圖：2019年北京宅地供應結構
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
►土地成交：商品房用地成交規劃建面734萬平方米，同比減少6%
2019年，北京住宅用地成交50宗，土地面積為326萬平方米，規劃建築面積642萬平方米，同比上升3%；商辦用地成交8宗，土地面積31萬平方米，規劃建築面積92萬平方米，同比下降42%，商辦用地成交規模連續5年下滑，市場活躍度持續回落。
圖：2013-2019年北京商品房用地成交規劃建築面積（萬平方米）
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
►價格及溢價：土地市場熱度持續低迷，宅地市場持續明顯降溫
2019年，樓市嚴控背景下，房企融資渠道全面收緊，房企拿地愈加理性，北京土地市場熱度持續低迷。其中，住宅用地溢價率為10%，較去年下降5個百分點，宅地市場降溫明顯；商辦用地多以底價成交，部分優質地塊帶動整體溢價率稍有提升，但整體市場熱度仍處低位。11月北京發佈土地新規，商辦用地與住宅用地分開供應，後續土地市場競爭或將加劇。
圖：2013-2019年北京商品房用地成交樓面均價（元/平方米）
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
圖：2013-2019年北京商品房用地成交溢價率（%）
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
►成交結構：不限價純商品住宅地塊明顯增加，限競房地塊成交佔比回落，宅地成交結構發生轉變，後期北京土地市場競爭或將加劇
2019年北京新增21宗限競房用地，累計規劃建面達334.08萬平，同比下降34%，成交佔比下降31個百分點至51%；共有產權房成交14宗，成交規模為140萬平，同比增加21%，佔全年宅地成交比例為21%，較2018年上升3個百分點；不限價純商品住宅成交14宗，累計成交建面達168萬平，佔比達26%。此外，今年還有1宗純租賃用地成交，成交建面為9萬平。不限價純商品住宅用地的大量成交，使得北京宅地成交結構發生轉變，疊加商辦用地與住宅用地分開供應，未來北京土地市場競爭或將更加激烈。
2018-2019年北京各類宅地成交面積（萬平方米）
說明：大興區瀛海鎮[2019]002號土地為集體用地轉共有產權房用地，該地塊未納入成交的住宅用地計數統計
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
2018-2019年北京各類宅地成交面積比例
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
►區域宅地成交情況：大興宅地成交宗數及成交規模位居各區首位，宅地市場向東、向南發展特徵明顯
2019年，除東西城、昌平和延慶外，其它區域均有宅地成交，大興成交宗數及成交規模均位於首位，10宗地塊累計成交規模達119萬平。大興、通州等近郊區域為北京土地市場成交的主力區域，宅地市場向東、向南發展特徵明顯；8個區成交規模較去年同比增加，通州、石景山、順義、豐臺成交規模增長明顯，同比均增長一倍以上。朝陽、密雲、平谷、門頭溝成交規模環比縮減，其中朝陽區同比減少超六成。
圖：2019年北京各區域住宅用地成交量情況（萬平方米）
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
►區域宅地樓面價及溢價率：石景山宅地成交樓面價位居各區域首位，多區宅地成交溢價率均有所回落，宅地市場降溫明顯
樓面價方面，石景山、朝陽、豐臺、大興、海淀成交樓面價高於北京成交樓面價均值，石景山宅地成交樓面價最高，達35140元/平，其次朝陽，成交樓面價為30196元/平，豐臺、大興和海淀成交樓面價位於2-3萬/平，平谷宅地成交樓面價不足萬元/平；懷柔和平谷成交樓面價較去年同比增長超三成，海淀、門頭溝、房山和順義成交樓面價較去年明顯下滑。
圖：2019年北京各區域宅地成交樓面均價情況（元/㎡）
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
溢價率方面，大興、密雲、通州和豐臺溢價率高於北京溢價率均值，宅地市場熱度相對較高，除石景山外，其餘區域宅地成交溢價率均較去年出現不同程度回落，密雲同比下降33個百分點，海淀、懷柔、平谷宅地成交溢價率降至冰點，整體宅地市場降溫明顯。
圖：2019年北京各區域宅地成交溢價率
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
►區域商辦用地成交情況：商辦用地成交區域明顯減少，海淀區成交宗數及成交規模位居各區首位
2019年，北京商辦用地成交區域明顯減少，僅海淀、石景山、大興、通州四個區域有地塊成交，累計成交8宗，較去年減少3宗，其中海淀區成交宗數及成交規模位居首位，3宗地塊累計成交規模達44.37萬平。同比來看，石景山及大興商辦用地成交規模較去年分別增長54%和36%，海淀區和通州區2018年無商辦用地成交。
圖：2019年北京各區域商辦用地成交情況（萬平方米）
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
►區域商辦用地樓面價及溢價率：海淀區商辦用地成交樓面價位居各區首位，溢價率處於相對低位，整體商辦用地市場持續低迷
樓面價方面，四個成交區域中僅海淀區商辦用地成交樓面價高於北京成交樓面價均值，為23178元/平，石景山、大興和通州商辦用地樓面價均低於2萬元/平，其中石景山區商辦用地成交樓面價跌幅較大，較去年同比下降15%，大興區小幅下跌1%。溢價率方面，海淀區和石景山區5宗商辦用地均以底價成交，大興區和通州區3宗地塊雖溢價成交，但溢價率僅為0.61%和1.03%，位於相對低位，整體商辦用地市場持續低迷。
圖：2019年北京各區域商辦用地成交樓面均價情況（元/平方米）
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
03 未來展望
▌趨勢一：主體調控政策以穩為主，結合市場形勢進行微調
政策方面，主體調控政策以穩為主，結合市場形勢進行微調。2019年全年北京政策整體保持穩定，市場保持平穩發展態勢。在京津冀協同發展縱深推進、“十三五”收官、城市總規細化落地執行、房住不炒等背景下，預計2020年北京將延續以穩為主的調控基調，短期調控政策將根據市場形勢變化保持微調，保障房地產市場進一步平穩健康發展。
▌趨勢二：房地產市場加快向外圍發展，未來宅地市場競爭更趨激烈
2019年北京部分成交宅地情況
城市總規背景下，房地產市場加快向外圍發展：在城市規劃限制四環以內住宅開發的背景下，2019年土地供應導向五環以外區域，多數地塊成交集中在五環到六環之間。伴隨北京 “留白增綠”用地增加，中心城區建設用地逐步減少，城市規劃細化下，土地市場或將進一步向外圍發展，未來五環以外或將形成新的商業及居住氛圍濃厚、人口密集的區域。
未來宅地市場競爭更趨激烈：在城市總規下，2020年城鄉建設用地規模縮減、平原開發強度降低，同時疊加商辦用地與住宅用地分開供應政策出臺，預計未來宅地市場競爭或將一進步加劇。
▌趨勢三：純商品住宅供應或將增加，價格或將出現小幅波動
預計2020年純商品住宅供應或將增加，價格或將出現小幅波動。在2017-2018年限地價、限房價、70/90政策執行影響下，2019年中低價位、中小戶型產品佔據市場主導地位。2019年伴隨土地政策鬆動，不限價地塊供應增加，純商品住宅用地成交同比規模增長明顯，預計未來商品住宅供應結構或將發生改變，純商品房供應或將有所增加。隨著這部分純商品住宅的逐步入市，房價或將出現小幅波動，但在“穩房價”基調下，預計價格漲幅仍將運行在可控範圍內。
圖：2014-2019年北京商品住宅(不含保障房) 市場銷供情況
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
圖：2014-2019年北京新房成交情況
注：數據統計截至2018年12月25日
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
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