2019年青島商品住宅出清週期已迴歸至良性狀態，市場迴歸理性。 商品住宅供應1874.35萬㎡，同比上漲7.97%；成交1422.88萬㎡，同比下降6.53%；成交均價13896元/㎡，同比上漲12.45%；庫存量1651.95萬㎡，去化週期12.85個月。
政府推地規模持續，節奏較為均衡，市場不斷供給，房企將繼續保持理性拿地態勢。2019年青島宅地供應1285.83萬㎡，同比上漲17.55%；宅地成交1159.31萬㎡，同比上漲25.67%；宅地成交佔比近幾年次高，出讓金同比增長49.86%。
01 青島政策
全年政策穩字當頭，源頭土地進行調控，人才引進政策不斷升級加碼
2019-01
青島高新區暫停執行《青島市高新區商品房公證搖號售房規則》
2019-03
青島市出臺《關於印發〈青島市青年人才在青創新創業一次性安家費審核發放實施細則（試行〉的通知》和《關於印發〈青島市高校畢業生在青就業住房補貼審核發放實施細則（試行）〉的通知》，給予碩士、博士研究生髮放一次性安家費，博士研究生每人15萬元，碩士研究生每人10萬元；住房補貼對象首次擴大到本科生，其中本科畢業生補貼500元/月，碩士研究生800元/月，博士研究生1200元/元。以上兩項政策均自4月1日起試行，實行網上自行申報
2019-04
西海岸制定實施“梧桐樹”人才新政20條，安家補貼最高600萬元、社會力量引才最高獎勵100萬元、高校對接中科系和央企系科研院所、重要國際科技組織在新區設立分支機構或共建新型高端研發機構，最高給予1000萬元支持；新入選青島市頂尖人才，新區在青島市給予500萬元生活補貼的基礎上，按1:0.5 的比例予以配套
2019-05
自2019年6月1日起，市住房公積金管理中心取消我市住房公積金二次申貸須首次公積金貸款結清滿兩年的期限限制，職工結清首次公積金貸款後，即可申請二次公積金貸款，二次貸款申貸條件、額度計算等其他事項仍按原規定執行
2019-06
青島西海岸召開“雙招雙引”新聞發佈會
1、項目落地獎勵，總部型企業，最高獎勵1億元；對新引進的內資總部型企業，給予最高4000萬元獎勵。
2、用地用房政策，對屬於優先發展產業且用地集約的戰略性新興產業工業項目，土地出讓底價可按不低於同等工業用地出讓最低價標準的70％執行
2019-07
進一步優化人才引進落戶政策，簡化人才落戶辦理流程，在新區（西海岸新區、紅島經濟區、即墨區）落戶取消繳納社會保險年限限制
2019-12
發佈進一步加大節約集約用地力度促進高質量發展的通知，提高產業用地門檻，嚴禁向禁止類產業項目供地，繼續停止供應高檔別墅類、高爾夫球場等建設項目用地；從嚴控制限制類產業項目供地；鼓勵建設租賃住房；提高存量土地利用效率；落實土地利用動態巡查制度
02 商品房市場
2019年房地產市場繼續下行，成交規模連續兩年回落
► 商品住宅市場
供銷量價：2019年商品住宅成交規模連續三年回落，市場供大於求；全年成交集中下半年，價格波動逐漸放緩；全年成交均價13896元/㎡
圖：2014-2019年青島市商品住宅供銷情況
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
圖：2019年青島市月度商品住宅供銷情況
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
區域量價：區域規模漲跌互相，黃島區供應、成交領跑；成交價格嶗山區佔據榜首
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
細分市場：單價價格段1-1.5萬元/㎡單價段為絕對成交主力，同比漲幅最大；總價100-130萬成交套數佔比最多，市場成交以剛需首改為主
圖：2015年-2019年住宅成交單價結構
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
圖：2015年-2019年住宅成交總價結構
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商品住宅存量：截止2019年末黃島區存量最多，高新區出清週期最短不足7個月，全市出清週期連續波動上升至12.85個月
圖：2019年青島市商品住宅分區縣可售去化情況
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
圖：2014-2019年青島市商品住宅月度可售量及出清週期
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► 二手房市場
2019年全年住宅成交走勢緩慢上升；二手房月度價格波動下降，年底呈現回調趨勢；全年成交34982套，均價22883元/㎡
圖：2019年青島市商品住宅銷售情況
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圖：2019年青島市二手房月度成交量價
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分區域：2019年二手房成交價格大多區縣呈下跌態勢
圖：2019年青島市二手房截止12月同比價格變化
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► 租房市場
分區域：市區與縣市平米租金價差達三倍，各區縣租售比均1:700以上，市北區相對租售比最低
圖：2019年青島市租房截止12月單位平米租金及市區租售比
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► 別墅市場
供銷量價：2019年別墅成交回落明顯，市場供大於求；下半年年底房企衝業績集中上市推動成交增長
圖：2015-2019年青島市別墅供銷情況
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
圖：2019年青島市月度別墅供銷情況
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成交結構： 2019年別墅成交大幅回落，限購後高端產品市場份額不斷縮減，疊拼佔據別墅市場近一半份額
圖：2015-2019年青島市別墅分戶型成交面積佔比（單位㎡）
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別墅存量：截止2019年末黃島區存量最多，李滄區出清週期最短約6個月，全市出清週期連續波動上升至28.79個月
圖：2019年青島市別墅分區縣可售去化情況
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
圖：2015-2019年青島市別墅月度可售量及出清週期
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03 土地市場
► 土地市場：2019全年青島土地出讓金攬金1033.36億元，同比增長39.6%，成交量減價升，全年溢價率僅0.92%；全年年底達到供地出讓高潮
圖：2015年-2019年青島土地推出和成交面積
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
圖：2019年1-12月青島土地推出和成交面積
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► 土地成交結構： 住宅用地成交佔比與成交量均為近幾年次高，源頭增供應將有效預防因可開發不足導致的潛在供小於求的情況發生 。
圖：2013年-2019年青島土地成交用地結構對比
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► 商辦住宅用地成交情況：樓面價同比上漲，溢價率同比下降
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► 分區域住宅用地：全年住宅用地出讓金達850.27億，市內四區土地稀缺，推出與成交集中城市遠郊與周邊區縣
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► 重點成交住宅地塊
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04 趨勢展望
青島市房地產市場量縮價穩，土地市場供應充足
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