2月27城樓市成交環降超8成,多地二手房成交近乎“放空”

  中新經緯客戶端3月3日電 日前,克而瑞研究中心發佈樓市2月市場月報。報告顯示,2月半數以上城市新房供應,27城總體成交面積同、環比銳減8成左右,多數城市二手房成交近乎“放空”。此外,2月全國土地市場成交體量降至近一年來的最低水平。

  二三線供應面積降幅擴大,超半數城市零供應

  根據報告,2月27個重點城市新增供應面積85萬平方米,環比大幅下降92%,同比降85%。報告稱,主要因新冠疫情影響,春節期間多地售樓處被迫暫停銷售活動,加之核心一二線城市普遍延期復工時間,據克而瑞監測,半數房企於2月17日才開始集中復工,也導致整體供應呈現出斷崖式下跌。

  具體來看,一線城市商品住宅新增供應面積18萬平方米,同、環比分別下降81%和86%,北、上、深均為零供應,新增供應主要集中在廣州,但廣州推盤表現依舊不如去年同期,同比下降44%,供貨節奏顯著放緩。目前北、上、廣的復工率基本達到50%以上,預期3月一線城市的供應會逐步恢復。

  此外,二三線城市本月新增供應面積68萬平方米,環比下降93%,同比下跌85%,降幅較1月顯著擴大。半數以上城市零供應,推盤量最多的福州也不超過15萬平方米。目前來看,2月仍有供應的城市主要集中在珠三角和長三角區域,典型城市有福州、佛山、常州、東莞等。報告指出,這些城市目前疫情基本可控,加之2月中旬迎來房企復工高峰期,因而能保證少量供應。報告預計,到3月份,疫情較為嚴重的武漢、長沙、鄭州等中部城市供應量依舊不容樂觀,其他區域的供應量有望隨著復工率的上升而穩步增加。

  成交同、環比皆銳減8成左右

  報告指出,因供應顯著縮量,疫情恐慌情緒蔓延,2月樓市成交依舊下行。27個重點城市整體成交240萬平方米,環比降幅高達83%,同比仍跌77%,顯著不及2019年月均水平。

  一線城市總成交僅為29萬平方米,環比下跌82%,同比下降73%。北、上、廣、深四城均同環比齊跌,且多數跌幅在50%以上。其中廣州跌幅最為顯著,雖然供應小幅放量,但因經歷去年年末需求的集中釋放,疊加疫情影響,成交同環比跌幅均達到90%。

  二三線城市總成交211萬平方米,同環比分別下降78%和84%。從絕對量層面來看,僅成都、南京、鄭州成交量超過20萬平方米,多數城市2月成交量不足10萬平方米。報告表示,尤其是寧波、重慶、武漢等地,購房意願寥寥,加之售樓處開放情況不佳,2月均為零成交。

  分區域來看,成都、鄭州等中西部城市出現放量,2月兩城累計成交量為67萬平方米,佔比總體成交量高達28%。雖然總體城市全線下跌,但是東南沿海情況普遍好於內陸城市,諸如蘇州、無錫、常州、福州、合肥,成交量仍能保持在10萬方左右,購房需求緩慢而相對平穩的釋放。

  多數城市庫存與上月持平,近四成城市消化週期超18個月

  報告顯示,2月全國多地新房新增供應掛零,導致近6成重點城市供求比降至零點。由於供求皆處於極低位運行,加之延遲備案等導致數據失真因素的存在,2月供求比數值很難反映出市場真實的供需情況。從庫存來看,多數城市庫存量基本與上月持平,成都、南京等庫存量小幅收縮。

  報告指出,受疫情導致市場停擺、成交下滑影響,多數重點城市消化週期明顯拉長,10個城市消化週期躍升至18個月的警戒線之上,北京、大連、長春、廈門更是進一步升至超30個月的高位。但隨著三月各地售樓處逐漸恢復開放、成交逐步回暖,預計多數城市下月消化週期會迴歸常位。

  中高檔成交佔比上升,200㎡以上產品有所回落

  根據報告,從價格段分佈來看,京滬2月低檔產品成交佔比與上月持平,深圳回調7個百分點;中低檔產品上海下滑10個百分點;中高檔產品京、滬分別上揚18和11個百分點;高檔產品北京佔比下滑12個百分點,深圳上升7個百分點。

  從面積段分佈來看,2月90平方米以下產品北京、上海佔比回落10個百分點,深圳上升12個百分點;90-120平方米產品上海、北京分別上漲9個和6個百分點;144-200平方米產品佔比全線上升,其中北京上漲8個百分點;200平方米以上大戶型產品成交整體有所回落,北京回落12個百分點。

  7城二手房成交環比降81%

  報告顯示,由於多個核心城市整月暫停房地產中介線下帶看業務,2月多數城市成交體量近乎“放空”。整體來看,2月全國7個重點城市二手房成交體量僅71萬平方米,環比大跌81%,同比跌幅也達63%。

  從日成交數據來看,重點城市中所有二線城市成交面積均不足10萬平方米,且均以此前成交房源的延遲網籤為主。預計隨著疫情得到控制,3月核心城市或將逐步允許線下中介活動進行,屆時城市二手房市場將逐漸恢復活力。

  土地2月成交規模量縮價漲

  在土地成交方面,報告指出,作為傳統的成交淡季,2月土地市場總成交建築面積在疫情的影響之下進一步走低。據克而瑞監測數據,截至2月27日,全國300城經營性土地共計成交1370幅,同比降幅進一步擴大至35.5%;成交建築面積僅為8079萬平方米,不到1月的五成,和去年2月相比也有34%的差距;成交價格方面,2月土地成交總金額也隨成交面積的減少而下滑至2366億元;成交單價方面,由於北京、上海2月出讓地塊價值較高,帶動平均樓板價上升至2989元/平方米,較今年1月和去年2月都上漲三成以上。

  市場熱度方面,2月成交溢價率仍然維持在10%以上,達到10.44%,和上月大致持平。不過,報告指出,2月成交溢價率的維持主要是受重點城市優質土地出讓增加影響,如北京成交10宗住宅用地,土地條件都比較好,平均成交溢價率高達26%,極大帶動整體市場熱度。土地流拍方面,以重點監測的城市來看,疫情影響之下,多數城市暫停土地出讓,因此2月撤牌和政府收回地塊較多,導致流拍率明顯上漲,實際因無人競拍或未達底價而流拍的地塊並不多,並且這類流拍地塊主要集中在保定等三四線城市。

  分城市來看,一線城市2月成交總量較上月增加33%,和去年2月相比上漲31%;成交金額較上月大漲94%;成交單價在北京、上海優質土地成交的帶動下突破2萬元/平方米,平均樓面價達到21813元/平方米。2月上海的成交量最大,達到266萬平方米,共計成交21幅,北京10宗地中僅有2宗底價成交,其餘地塊的成交溢價率均超過20%。

  二線城市2月成交建築面積較上月下降50%,同比也大幅下降;地價也受到多個高地價城市成交量下調而下滑至3902元/平方米,比上月下降10%,不過同比仍有16%的漲幅。具體到城市來看,由於受到疫情影響,多個城市都暫緩土地出讓,2月僅有5個城市成交量在100萬平方米以上,其餘城市成交量比較少。成交量最大的城市是長沙,總成交建面為162萬平方米,共成交13宗地。成交金額最高的城市是福州,在2月末共計出讓12宗地,成功出讓11宗,1宗改期出讓,共計攬金144億元,平均溢價率達到15%。不過,成交熱度最高的當屬南寧,2月平均成交溢價率高達40%。

  三四線城市成交體量相比上月大幅下降55%,和去年2月相比也有3成降幅;價格方面,2月三四線成交樓板價微降3%,將至1381元/平方米,不過和去年2月相比仍然上漲13%。不過,在市場熱度方面,和一二線城市逐漸回溫的土地市場相比,三四線城市的土地市場熱度卻有所降溫,2月溢價率再度回落至10%以下。熱點城市中,2月僅有南通的成交量超過100萬平方米,其餘城市的成交體量都比較低;結合成交溢價率來看,南通、徐州、佛山等長三角、珠三角的強三線城市熱度較高,其餘城市的競拍熱度相對較低。(中新經緯APP)


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