眼看2019年就要過去，樓市未來的發展方向依然讓人捉摸不透。越來越多的人開始看不清房地產市場的走向。在一些地方，房價持續上漲，優質住房供不應求，而在一些地方，交易量急劇下降。事實上，市場分化仍在加劇。我們必須認識到，房地產市場目前的趨勢與區域化有關。根據幾十年的發展規律，沿海地區比內陸地區更加分化，超級城市群比單一的中心城市更有價值。
目前房地產過剩的程度如何？
潘石屹給出一組數據，讓剛需明白了！潘石屹曾說：“我國房地產總市值超過65萬億美元”，兌換成人民幣大概是440萬億元，按照2018年全國的平均房價8000元/平計算，我國房地產總面積約為550億平米，如果按照每套房子100平計算，那麼我國的房地產總套數為5.5億套！
但中國現在只有14億人口，其中很大一部分人已經買了房子。如果他們想在未來賣掉這5.5億套空房子，無論是房產公司還是炒房者都不會面臨太大的壓力。畢竟，在剛需有限和房價仍然高企的情況下，去庫存註定是一件棘手的事情。
明明房產過剩，為何房價還在死撐？
決定房價水平的主要是供求關係。如果市場上的住房供給大於需求，房價就會下降，反之，房價就會上升。不過照目前情況來看，房價似乎並沒有降多少。
雖然統計數據顯示已經出現了住房過剩，但這是全國的總體現象，但我國區域經濟發展不平衡。在一、二線城市，新建房屋較多，但人口淨流入也較多，所以供求關係比較均衡，房價不會下降。更重要的是，一、二線城市的房價還有小幅上漲。
即使價格下降，消費者也不會購買，因為消費者是向上購買而不是向下購買
我們都知道這樣一個有趣的現象：房價漲得越高，就會有越多的消費者急於購買，因為他們擔心不能再買。另一方面，如果房價下跌，消費者會認為房價可能會下跌，所以買房子會更便宜。所以開發商寧願讓房子空著也不降價，因為房價越低，買房子的人就越少。另外，如果房子降價，老業主不願意接盤，因為他們高價買的房子沒過多久就縮水了放誰身上也不舒服。近年來，由於房價上漲，業主到售樓處搗亂的事件不少。
最後，開發商害怕降價，因為降價會對社會經濟產生負面影響。下降的不僅僅是房價。它還涉及鋼鐵、建材、水泥、家居、家電等行業。如果房價下跌，這些行業將受到沉重打擊。因此，房價下調涉及的範圍很廣，開發商不敢降價，這是他們無法承擔的責任。
總而言之，在現在的大背景下，想讓房價大幅度下跌幾乎不可能，樓市平穩發展並不意味房價斷崖式下跌。
即便下跌也不會超過底線
作為SOHO中國的董事長，潘石屹一直對房地產市場有著客觀的看法。為了解決房價下跌的問題，他在去年的中期金融數據會議上說：“對開發商來說，20%是中國房價下跌的底線。”除此之外，大多數房地產公司將不復存在。這是潘石屹的觀點，在考慮企業存活率的前提下，即在保證房地產不會崩盤的前提下，房價會下跌20%以上。
從兩個方面看，現在大多數人買房是通過貸款，而首付佔到總房款的30%，加上已償還貸款的利息，銀行可以承受40%的降幅。當然，這是最理想的。如果房價下跌20-30%，銀行將面臨更大的壓力。因此，從這個角度來看，銀行和開發商有一個共同的底線，那就是房價下跌不會超過20%。
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