陳開強續稱，這15個城市更新項目，按照規劃建築面積來算，其儲備貨值將近2000億元。
壹
臨近春節，路上行人匆匆，企業忙忙碌碌，發債的發債，宴請的宴請，還有趕在節日來臨前開放項目的。
1月15日傍晚，大華集團在廣州番禺的住宅項目——紫悅府項目亮相，這也是大華集團在粵港澳大灣區的首個項目，擬建5棟高層住宅，目前公佈了3種戶型，戶型建築面積介乎99至125平方米。
就在項目亮相前不久，於今年1月初，大華集團還奔波在廣州番禺的幾條村落之間，宴請了番禺市橋大富村、北海村等村落的村民。
據瞭解，大華集團近期已簽下廣州番禺沙頭三條村的舊村改造項目，分別是大富村、北海村、大平村，此前公佈的資料顯示，改造面積合計達61.66萬平方米。
“這只是一個起點。”大華集團管理層在現場發表致辭時表示，“但就是這樣一個起點，揭開了大華集團在大灣區深耕發展的序幕。”
由於項目所處位置離市中心較遠，外圍人看著寂靜，走進活動現場才感覺所到之處皆熱鬧。幾束五彩的燈光穿過夜晚上空的雲層，走過長長的紅地毯，繞過幾個拐彎處便到了活動發佈現場。
出席活動現場的嘉賓，除了大華集團的7位高管以外，還包括了廣州番禺區五個村代表、番禺區沙頭街道辦事處主任、各個投資管理機構、銀行等。
大華集團給此次開放的紫悅府項目貼上了“海派文化”的標籤，當海派文化遇上廣府文化時，或許更讓人關心的，是大華首進粵港澳大灣區的作品是否能獲得市場及投資者青睞。
作為一家上海本土開發商，大華集團近幾年在廣州的崛起之勢賺足了眼球。2018年9月，大華集團突然現身廣州土地招拍掛市場，首次以底價11.63億元競得廣州番禺宅地後為人所知。
也就是在這一年9月10日，這條“過江龍”在廣州番禺成立了大華集團（廣州）投資有限公司。2019年在廣州的發展勢頭仍不輸本地房企，大華集團以百分百的贊成率成為廣州增城朱村村舊改項目合作意向企業。
拿下舊改項目後，大華集團繼續在廣州招拍掛市場上奪取土地，其再以14.74億元競得增城朱村街宅地，成交樓面價13033.89元/平方米，溢價率18.49%。對於一線城市而言，能從公開市場上拿地的機會已經不多。
觀點地產新媒體在活動現場瞭解到，大華集團預告稱，除了紫悅府項目外，2020年在大灣區還將會有2個項目亮相，分別是位於江門的大華博富御潭江項目和廣州的大華朱村項目。
貳
“大華集團在廣州是一個新兵”，在活動現場，大華集團的一位副總裁這樣形容道。
據廣州發改委公佈的2019年重點建設項目計劃顯示，城市更新項目、老舊小區微改造項目、舊村改造項目以及舊廠改造項目合計約逾100個，其中城市更新及舊村改造項目佔比約80%。
對於“三舊”改造，2019年廣東省政府接連出臺了數個文件以推動各城市的改造進程。其中提到，爭取2021年廣東省新增實施“三舊”改造面積23萬畝以上，完成改造面積15萬畝以上，其中珠三角城市新增實施改造面積佔比80%以上。
從市場披露的數據顯示，廣州城中村舊改項目在2019年呈現集中爆發期，約有250條村在計劃或啟動舊改方面的工作。
事實上，在廣州做舊改的企業數不勝數，其中尤以富力、佳兆業、時代中國、保利等為代表，與大華集團一樣同為“外地郎”的還有上海升龍、融創等。
廣州公開出讓的土地資源少，但舊改項目猶如聚寶盆，仍讓無數房企垂涎，大華集團只是其中之一。
大華集團雖然在城市更新方面擁有30逾年的經驗，2002年便展開全國化佈局，但對於華南區域尤其是廣州而言，仍然陌生得像一張白紙。
一切事情的發生都有一個起點，大華集團在廣州的起點便是2018年摘下廣州番禺宅地。兩年時間裡，大華集團在大灣區獲得了15個城市更新項目。
據大華集團廣州公司總經理陳開強在活動現場介紹，2017年年底，大華集團進入大灣區，目前在大灣區的5個城市中獲得15個城市更新項目，在廣州的舊改項目分佈在番禺區、增城區、白雲區、天河區、花都區。
陳開強續稱，這15個城市更新項目，按照規劃建築面積來算，其儲備貨值將近2000億元。雖不知道這“2000億貨值”是否貨真價實，但從大華集團近幾年在大灣區進取的表現來看，確實亮眼。
對比廣州和上海的舊改，可以明顯看到其中一個區別是，廣州的舊村改造多以村為主體推動，而上海則多以政府為主導。但在舊改運營操作的層面上，大華集團管理層表示，二者大體上是能互通的，大華集團有比較多的經驗，也摸索出一套比較有效的方法。
“但還是需要根據廣州的情況，因地制宜，符合政策和指示以及村民的要求，我們會輸出更多技術設計支持、運營管理等等。”
陳開強還表示，未來大華集團將會擴大布局，進駐到9個城市，實現九城皆有“大華城”。他還提到，大華集團會採取城市更新與二級招拍掛市場“雙輪驅動”的策略佈局灣區。
在隨後的交談中，大華集團管理層向觀點地產新媒體表示，“今後不僅僅是單個城市論，而是講城市群的發展，一個核心城市帶動周邊的城市，各個城市間形成技能互補。從集團的發展力度、國家倡導以及現在所籤的項目比重來看，未來灣區的佔比會非常非常大。”
叄
1988年上海起家，到了2009年，大華集團的銷售便過百億，一舉邁進房地產“百億俱樂部”的行列。但隨後的發展規模並未增大，十年後的現在，其房地產銷售規模才按下快進鍵。
大華集團管理層透露稱，2019年集團銷售大概300億出頭，2020年在去年的基礎上大幅提升，明年還會有更大的提升，“發展會非常快的”。
對於規模，大華集團向觀點地產新媒體表示，規模不能成為量化大華舊改業務發展的指標，因為舊改需要時間。“再過兩三年，等這些項目完全落地之後，它佔的比重是非常可觀的。”
據瞭解，大華集團定位為“中國城市更新專業運營商”，過往獲取土地儲備的方式主要以舊改為主，在舊改模式下可以大幅降低拿地成本。
不靠槓桿，舊改項目週轉慢，資金應該從哪裡來？
大華集團管理層介紹稱，現在大華集團也積極參與市場化，2019年至少新進入6、7個城市，大部分都是市場化拿地的，新進入的城市包括廣東江門、山東德州、徐州、蘇州、咸陽、天津、蘭州等城市。
近幾年，大華集團頻頻出現在招拍掛市場上。據觀點地產新媒體不完全統計，2019全年大華集團公開市場上拿地金額創下新高，足以看見其拿地的考量和邏輯轉變。
截止目前，大華集團在內地已形成五大區域佈局，分別是黃渤海、長三角、中西部、西南以及粵港澳大灣區。
談到資金來源，大華集團管理層表示，資金還是比較多元化的，自有資金是主要的一部分。
拿地提速後，大華集團的資金通道也受到市場關注。資料顯示，去年大華集團在國內公開市場上發行過一次公司債券。2019年8月，大華集團2024年到期的15億公司債券在上交所掛牌，票面年利率6%。
截至2019年11月底，大華集團當年累計新增借款112.87億元，佔2018年末淨資產的42.21%。累計新增借款中，銀行貸款佔比最高為64.15億元，其次為其他借款新增額度33.39億元，公司債券15億元以及委託貸款、融資租賃借款、小額貸款合計0.33億元。
熟悉大華集團的投研機構發佈數據顯示，截至2018年末，大華集團獲得綜合授信585.62億元，均為貸款授信，其中未使用授信額度319.41億元。授信總額中，來自國家政策性銀行及五大商業銀行的授信佔比59.51%。
據瞭解，大華集團2018年末負債總額632.57億元，資產負債率70.29%，較上年提高1.74個百分點，剔除預收款後的財務槓桿水平為45.3%。
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