自2016年10月份合肥限購，至今已過去15個月，此間合肥房地產市場基本被冰凍，這跟合肥市嚴格執行限購政策有很大的關係。
從安居客數據來看，合肥房價從2017年1月份的14996元/平米，跌到1月份的14276元/平米，下跌720元/平米，跌幅-4.8%。不過，從二月初的數據來看，這個下滑趨勢似乎戛然而止。
全國50個重點城市房價表現
與去年12月份相比，房價下跌城市由18個縮減到15個，減少3個。但同時我們還應看到，上漲城市漲幅較上個月繼續收窄，而下跌城市在數量減少的基礎上，跌幅也繼續收窄，這些都表明，全國房價開始趨穩。
從城市群環比漲幅圖表上可以看出，長三角的平均漲幅最小，從華南珠三角、環渤海灣、中部城市群、西部地區依次升高，這種從經濟面較好的地區往較差地區的房價輪動，依然還在進行，力度逐漸減弱。
長三角城市。上海已經持續兩個月回暖，而1月份環比漲幅已經是長三角最高的城市，這是不是意味著下一波中週期的到來？南京自繼續放鬆落戶門檻之後，1月份房價所有反彈，但從2月初來看，又開始下滑（公號“小易論樓市”《南京打響“曲線救市”第一槍，合肥你跟麼？》）。
寧波是長三角核心城市中限購和落戶門檻最低的城市，至今還在小幅上漲，我覺得強弩之末了。杭州自“切腹”（限購升級）之後，失血至今，看來不實行所謂的人才政策，的確能夠有效控制房價，合肥也同樣如此。
長三角周邊的二三線非核心城市，房價漲幅開始趨緩，有的已經開啟下跌模式，可以預見的是，二三線城市的下行週期將不可避免的到來。
華南珠三角城市。深圳是上個週期第一個上漲的城市，是全國房價上漲的領頭羊，從今年深圳的房價表現來看，儘管漲幅不大，但一直在上漲，已經超過了歷史最高房價。福州房價經歷了兩個月的下滑，連忙發佈人才政策，這才稍稍扶穩一些，跌向不至於太難看。
廈門房價繼續下挫，我覺得直逼一線這種動作還是非常危險，透支太嚴重了。環深二三線城市的好日子快到頭了，有些已經啟動下跌，還在漲的，漲幅也收窄了很多。
環渤海灣城市。北京繼續下挫，即使如此，也阻擋不了房價國內第一高。與上個月北京上漲環京皆跌的形勢不同，這次整個泛北京區域都在下跌，天津受GDP和環保影響，房價已經全面回落至2016年10月份以前。
整個環渤海灣房價環比跌幅都是全國最大的地區，這是在預料之中的，尤其你看到廊坊和石家莊被炒得不成樣子。若不是所謂的人才引進政策，濟南和青島房價不可能現在還這麼囂張的。
中西部城市。中部地區看到了嗎，以往的領頭羊武漢和鄭州都萎了，看來人才引進的藥效也不管用了。太原居然成了漲幅最高的城市，而其他三線城市緊隨其後，這意味著中部城市的房價輪動也到了末期。
西部地區整體還在亢奮中，整個西部包括東北，所有統計中的城市都在漲，目前是全國房價漲幅的至高點。成都依舊是因為落戶門檻過低，導致限購名存實亡，房價仍然在快速上漲。從週期上來看，我認為西部城市可能已是最後的狂歡。
臨近年末，房價也該安靜一會兒了，穩定的趨勢比較符合預期。深圳連續一年的上漲，將預示著下一輪中週期的臨近，而上海連續兩個月的上漲，意味著熱點城市過完年可能會迎來持續回暖。
合肥二手房成交數據分析
這是國家統計局2017年以來，合肥12個月份的新房和二手房價格環比變化情況。從二手房價格變化趨勢來看，合肥上半年跌多漲少，下半年以來跌少漲多，尤其是近兩個月，回暖趨勢明顯。
而從合肥鏈家連續3個月成交量下滑之後，迎來一次井噴，12月份成交量達到311套，成為全年最高的一個月。之前11月份成交低迷，應該是受當月新房大量備案影響（公號“小易論樓市”《合肥新房備案價格放開？近期房企集中推盤，房價要大漲還是大跌？》）。
根據合肥鏈家網提供的數據，在新增房源基本保持平穩的基礎上，合肥鏈家12月份帶看量由11月份的7983次，上升到10398次，漲幅30%。這意味著更多人又重新開始考慮二手房，二手房市場迎來回暖。
以下分析是基於鏈家自2016年9月份至2017年12月份的所有成交，共計3242個數據。由於鏈家的業務範圍限制，二手房成交僅覆蓋市區或臨近市區的郊縣。因此，房價平均數據應該比全市實際平均值略高。11月份數據請參考我公號“小易論樓市”文章《合肥2017年11-12月份房價分析及購房建議》。
1、合肥12月份二手房整體成交情況
合肥二手房成交均價在上半年還有比較大的起伏，下半年就基本穩定在1.64w左右，已經持續了7個月，我覺得合肥房價已難有下探空間。
受新房大量備案、剛需轉向新房的影響，合肥11月份二手房成交量大幅下挫，同時也影響了這兩個月成交週期，我們看到12月份成交週期較之前也明顯延長。
受二手房成交量放大的影響，合肥二手房議價空間達到去年以來的最低點，只有2.91%，這足以反映市場上供求關係正發生著微妙的變化。
12月份各區域成交出現了非常微妙的變化。最為明顯的是政務區，其成交週期從以前最高，直接變到最低，時間縮短了一半，議價空間也遠低於全市平均水平，這說明合肥政務區的二手房正在變得比較搶手。除此之外成交週期縮短的區域非常少，這麼大幅度的也很少見。
與此同時，長豐縣成交週期大幅延長，肥西縣也有所延長，較前幾個月成交速度明顯放緩。隨著二手房價格的逐步抬升，三縣市場緩慢降溫，不再像以前那麼火熱。除此之外，我們還應注意到，瑤海區和長豐縣成交併沒有增加，劣質板塊市場依舊比較冷淡。
2、學區房和非學區房價格
此處所指的學區是：45中本校區，42中本校區，48中本校區，50中東校（西園新村），50中西校（安居苑），50中新校（天鵝湖），46中本部，38中本部。具體學區劃分和分析請參考文章（公號“小易論樓市”《合肥的真假學區房——最新優質學區劃分及分析》）。
合肥12月份學區房成交均價為1.929w，依然處於相對低位。
值得注意的是，學區房成交比例連續兩個月出現升高，已經從14.6%提高到19.6%，說明年底選擇購買學區房的人逐步增多，預計未來兩個月將迎來高峰期，價格也會有所上漲。
合肥非學區房的成交價格也沒有發生太大變化，基本維持在1.57w左右。
2室戶型成交比例較上個月成交明顯收窄，1室和3室及以上戶型比例有所提高。
下一步合肥房價分析及買房建議
前天合肥拍地，在大楊鎮靠近崗集的地方樓面價已經突破1w，這意味著房價至少要賣到1.4w-1.5w才賺錢，要知道這個地方距離市中心有10公里的路程，關鍵是不通地鐵，區域發展不成熟，大環境還亂糟糟的。
市區地價高高在上，絲毫沒有下滑的趨勢，再結合肥西地塊未達底價流拍， zf這邊還存在一定的捂地惜售，指望麵粉價格下跌是不大可能的事。可以預料的是，未來即使再推郊區地塊，建成售價基本上大部分也都在1.5w以上。
上篇文章中，我向大家列出了當前在售新房性價比，合肥西南方向的新盤，低於1.6w的在一個個消失（公號“小易論樓市 ”《2018年合肥購房攻略——最全新房性價比一覽表》）。這意味著很可能在今年，剛需若想買到低價盤，只有轉戰瑤海區或者北城了（公號“小易論樓市”《合肥廬陽北城瑤海區新房性價比排名，哪些值得買，哪些不值得買？》）。
綜合上文中提到的幾個信號，都預示著合肥房價可能在慢慢回暖：
1、
一線城市深圳和上海房價開始回暖。深圳和上海都是這個大週期最先上漲的一線城市，後來這種漲勢輪動到其他熱點二線城市，一線城市率先復甦預示著熱點二線城市可能迎來轉折（公號“小易論樓市”《2018年合肥房價走勢分析和預測》）。2、二手房市場開始放量。如果說之前二手房成交大幅下滑是因為新房集中備案的結果，那麼隨著市面上限價房慢慢消失，支撐剛需觀望的那點盼頭恐怕也要逐步瓦解（公號“小易論樓市”《合肥限價放開了嗎？》）。新房價格預期越來越高，最先帶動二手房成交回暖，房價水漲船高。
3、合肥二手房均價有止跌趨勢。我們看到鏈家新增房源在沒有大幅增加的前提下，帶看量提高了30%，這意味著市場供應不變，需求有所增加。安居客二手房均價在下跌一年之久後，終於有了見底信號。
4、麵粉價格依然很高 。前有政府捂地惜售，住宅推地節奏比較慢，後有多家開發商爭搶優質地塊，前地王頻頻護盤，指望未來地價下跌，幾乎不大可能。麵粉價格決定麵包價格，至少在新房上，不會有多少讓人滿意的價格出現了。
剛需應儘快上車，無需多等。如果不願意往合肥東部或者北部買，目前西南的一些限價新盤（公號“小易論樓市”《合肥西南區域新房性價比排名》《合肥濱湖區有哪些限價房，哪些新房性價比高？》），即使加上號頭費等附加條件，還是可以考慮的，應該多關注這些房源，尤其是價格低於1.6w的。
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