今年6月25日，長沙迎來了迄今為止最嚴厲的樓市調控政策，長沙市政府當日印發了《關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》，從項目監管、土地出讓、購房資格、戶籍管理、嚴禁炒作等方面進行全面調控。
長沙“6·25”反炒房新政出臺已滿月，長沙樓市生態在這一個月內發生了哪些變化？這一個月裡有多少房源入市銷售？剛需群體買房是否好買些了？此前官方點名批評的一些捂盤樓盤是否準備拿證開盤？
長沙“6·25”反炒房新政出臺後，隨著部分投機者以及偽剛需購房者被擠出，購房人群基數明顯下降，項目開盤認購率隨之下滑。不少市民認為，政府控房價決心堅定、措施有力，房地產市場預期將保持穩定。
住宅入市超萬套，市場供應明顯增多
總體來看，“6·25”反炒房新政執行一月以來，隨著市場供應持續增加，管控力度逐步加大，消費者購房行為趨向理性，長沙市房地產市場預期和秩序進一步平穩。
長沙市住建委提供的數據顯示，6月25日-6月29日，長沙市限購區域內共批准預售項目25個，預售面積470702.48平方米、共4296套住宅。
7月9日-7月13日，長沙市在限購區域內共批准預售項目9個，預售面積33.91萬㎡，共4499套住宅。
7月16日-7月20日，長沙市在限購區域內共批准預售項目6個，預售面積25.11萬平米，共2123套住宅。記者梳理發現，其中7月2日-7月6日拿證的多為商業、廠房和公寓，7月20日之後截至7月25日又有數個樓盤拿證，新政之後入市住宅共計接近12000套。
不少市民認為，政府控房價決心堅定、措施有力，房地產市場預期將保持穩定。
0731地產研究院認為，目前長沙達到預售條件而未辦理預售證的項目不在少數，隨著政府加大對項目捂盤的清查力度、並制定相關的懲罰措施，加之下半年土地供應節奏的加快，下半年長沙住房供應量將有明顯增長。
購率下降，不搖號銷售樓盤數量增多
“之前一直關注這個樓盤，但以前一直買不到，開發商設置了各種門檻，沒想到上週開了盤，還有不少房源待售，到今天都可以直接認購。”7月25日下午，在雨花區某樓盤看房的周女士對記者說。
“6·25”反炒房新政出臺後，隨著部分投機者以及偽剛需購房者被擠出，購房人群基數明顯下降，項目開盤認購率隨之下滑。
據多家市場機構統計，一個月以來，開盤樓盤幾十個，但僅有不到10個樓盤開盤售罄，部分項目有效客戶腰斬，大部分項目開盤當天去化率降低。比如近日開盤的望城區新城國際花都開盤首日認購率低至15.5%。與新政前形成鮮明反差的是，不少樓盤開盤後甚至可以直接認購。
“‘6·25’新政之後熱門項目還是比較受歡迎，非熱門項目客戶量將逐步減少，並且一些非熱門項目已開始啟動轉介，以增加有效客戶。”長沙世聯地產總經理王培文說。
上週長沙限購區域內共有8個樓盤開盤，其中搖號銷售樓盤3個，中籤率均達到66.7%以上；不搖號銷售樓盤5個。在上週搖號樓盤中，振業城二期共推出88套房源，中籤率77%；天健城推出783套房源，中籤率66.7%；澳海瀾庭推出198套房源，中籤率66.7%。而碧桂園高爾夫花園、金地三千境、匯西園、通號嶺繡苑、柏悅名苑則無需搖號。長沙市住建委相關負責人表示，長沙市開展“反炒房”工作以來，從項目開盤監測情況來看，上週全市限購區域內不搖號銷售樓盤數量首次超過搖號銷售樓盤數量，房地產市場呈現從“賣方市場”向“買方市場”轉換的趨勢和特徵。
政策高壓下捂盤樓盤是否適時開盤
受反炒房新政影響，整體而言開發商推售更加積極，如振業城、天健城、建發央著、通號嶺繡苑等紛紛拿證，但部分捂盤惜售項目依然未入市。
6月22日，長沙市住建委稱，已對47個具備預售條件項目實行動態跟蹤管理，督促其立即入市銷售，並對45家拖延入市、媒體曝光的房企及全國百強房企進行了集中約談，並重點督辦。要求具備預售條件的項目集中在6、7月份組織入市。
但近期不少市民反映，此前就拖延入市的中冶中央公園、中央美郡、泰禹雲開壹品等樓盤至今未見銷售跡象。記者詢問了長沙市人民東路一樓盤拿證情況，該項目營銷負責人稱，已進入價格監製程序，“現在在等住建委的認籌系統出來。我們也急著想開。”
而在市民反映強烈的捂盤較嚴重的星沙，從去年3月開始就只有零星幾個樓盤出售少量房源。最新的情況是，華潤置地廣場與深業喜匯日前價格已通過監製，分別為5665元/㎡與6463元/㎡，兩樓盤合計將推出566套房源。據瞭解，長沙縣住房保障局正在對全縣在建在售樓盤進行全面清查，對建設工程進度已達到預售條件的房地產項目，將依法依規督促開發商儘快申請辦理商品房預售許可證。
根據長沙市政府辦公廳（2018）75號文件（即“6·25”反炒房新政）規定，在建樓盤已達到預售條件的，必須在30日內辦理預售許可，捂盤惜售的房地產開發企業，一律進入“黑名單”。
調控密集
192次
機構統計數據顯示，今年1－6月，全國各地房地產調控政策發佈次數高達192次，比去年同期的116次多出65％。共有73個城市出臺調控政策，包含限購政策135條、限貸政策176條，51個城市以及海南全域實行限售政策。
房貸收緊
15%
10.7%
機構統計數據顯示，今年以來，全國房貸市場開始呈現收緊態勢。6月份，全國首套和二套房貸平均利率已漲至5.64％和6.01％，同比分別上漲15％和10.7％。“這些舉措有效抑制了房地產市場的投資需求。”鏈家研究院院長楊現領說。
波動趨緩
70個
從調控效果來看，上半年全國房價波動趨緩，以北上深為代表的熱點城市樓市調控效果顯著。但另一方面，部分二三四線城市出現“輪動漲價”現象。國家統計局發佈的“2018年6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”顯示，新建商品住宅價格同比上漲的城市有61個，遼寧丹東以高達15％的幅度領漲全國；深圳、北京和上海則分別延續了10個月、9個月和6個月的連跌。數據同時顯示，6月份，31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6.3％和4.6％，漲幅持續擴大。
易居智庫研究總監嚴躍進認為，今年以來，西安、鄭州、長沙等二三線城市人才落戶門檻降低，導致短期湧入大量人口，剛需群體擴大，房價出現階段性上漲。數據來源：新華社
分析
新政後購房者買房對品質更看重
“新政滿月，品質成為購房者買房的重要標準。”長沙克而瑞機構認為，“6·25”新政打擊的是炒房者的信心，在政府保剛需、穩房價的政策下，購房者對於項目價格及品質尤其敏感，對於一二手房倒掛較為嚴重且品質有保障的樓盤，剛需購房者依舊信心十足。
從各板塊開盤去化情況來看，濱江新城、高橋、尚東板塊為第一梯隊，其次為芙蓉北、省府北以及梅溪湖板塊，高鐵新城跌入第三梯隊。
從價格端來看，一二手房倒掛現象嚴重的板塊，購房者信心指數依然高漲，比如濱江新城、梅溪湖、省府北等板塊，去化率依然不錯。“6·25”新政後，剛需購房者有了更多的選擇，品質成為其參考的重要標準。
其次，全裝修房去化率相對較低。全裝修政策公佈後，購房者對全裝修的接受情況並不樂觀，梅溪湖板塊中海熙灣裝修標準5298元/㎡，當天去化率僅70%；美的、新力等全裝修項目去化率也並不理想。業內人士認為，“這與全裝修增加了購房者成本有關，但更重要的是購房者對市場上開發商裝修能力的不信任有關。”
第三是購房者一次性到位心理加劇。分面積段來看，“6·25”新政後首套房被限制拿證後4年才能買二套，購房者多選擇一步到位。從數據上看，主力戶型從100-130平米戶型向110-144平米戶型方向轉變，並且有加劇的趨勢。
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