2019年11月，華潤置地以總價45億元拿下建面40萬㎡的東莞核心圈南城CBD地塊。在融資收緊，房企錢袋緊張的當下，華潤置地顯現出了其老牌央企的能力和魄力。
值得注意的是，華潤置地此次拿下的已經是其在東莞獲取的第21個項目。經過梳理發現，華潤置地在進入東莞不到兩年的時間裡快速擴張，強勢佈局東莞12個鎮街，土儲達近一千萬平。華潤置地佈局東莞的速度之快，獲取項目數量之多令人驚愕。
表：華潤置地在東莞佈局項目列表
縱觀華潤在東莞的擴張有三大顯著特點：一、速度快，數量多；二、拿地方式多樣化；三、舊改制勝。
特點一：速度快，數量多
華潤置地2017年10月正式進入東莞，只花了400天時間就佈局了20個項目12鎮街。而與最早期進入東莞的巨頭碧桂園和萬科相比來看，碧桂園2008年進入東莞，截止目前在東莞佈局超40個項目；萬科2004年佈局東莞，目前有近44個項目。若折中計算，佈局20個項目，萬科、碧桂園則分別花7年和5年。華潤置地的擴張速度之快令人咋舌。
特點二：拿地方式多樣化
華潤置地在東莞沿用“2+X”的投資戰略：“2”即“銷售物業+投資物業”，銷售物業以普通住宅項目為核心如常平幸福裡、企石公元九里、大朗松湖悅府；投資物業則是以松山湖北站商業綜合體為代表。“X”即“多元化的業務發展模式”，如特色小鎮、TOD業務、城市更新、代建代運營等。
其中，戰略性片區合作、商業項目、住宅項目、城市更新四大類型是華潤在東莞的投資重心。短平快的招拍掛地塊、中長期的城市更新項目再加上長期的城市區域開發運營項目，覆蓋短、中長期的土儲結構可以支撐華潤置地在東莞的長期可持續性深耕發展。
此外，華潤在東莞佈局的項目，如南城CBD和濱海灣新區片區開發等佔據東莞核心區位，均與東莞城市未來的發展緊密相連。
特點三：舊改制勝
華潤置地獲取的項目中，城市更新項目佔比超50%，相關的土地儲備近600萬平。華潤拿獲的舊改項目中不乏城市核心片區項目，如處於東莞CBD規劃範圍內的水澗頭村和位於南城黃金地段的火煉樹村等。
在東莞，得舊改者得天下。在舊改領域有充足儲備的房企，有更大的可能在東莞市場的競爭中突圍，有逐鹿未來霸主的資格。
華潤在東莞的佈局策略清晰可見：即佔領東莞核心片區，奠定東莞市場地位；發力舊改，囤大量核心土儲，爭奪行業話語權。
華潤置地快速佈局東莞的背後除了自身發展需求外，與東莞的城市更新發展進程緊密相連：
一：戰略驅動，強勢補倉
自2017年粵港澳大灣區戰略提出後，華潤置地開始調整擴張步伐，把目光聚焦在處於深圳、廣州之間的東莞。2018年11月，華潤置地在香港發佈《華潤置地參與粵港澳大灣區建設白皮書》，首次提出參與大灣區的總體思路和建設規劃，對灣區的佈局已提升至集團戰略層面。
此外，雖然華潤置地的大本營在深圳，但是華南大區並不是華潤業績表現最好的區域，從華潤置地2019年上半年的區域銷售情況來看，華南大區銷售額為242.3億元，佔比20.4%，僅排名第三。因此挖掘灣區新的業績增長點成為華潤積極佈局東莞的驅動力之一。
從華潤佈局灣區的時間來看，華潤從2015年才開始加大對灣區佈局，而今年才完成了對大灣區9大城市的全覆蓋，作為灣區老牌央企卻錯失灣區佈局紅利，不得已要迎頭追趕。截至2019年上半年，華潤置地6737萬平方米土地儲備中，華南大區以1532.72萬平方米位列第一，華南大區成為華潤補倉的重心。
二：東莞加快城市更新進度，更新需求巨大
東莞土地開發強度已逼近5成，為了解決土地瓶頸的痛點，東莞市政府加快城市更新的積極性逐漸提升，近兩年東莞市政府通過借鑑周邊深圳等城市的城市更新經驗，推出了一系列適合東莞市實際情況且可操作的更新流程和指南，東莞的城市更新進度明顯加快。
2017年11月，東莞市成立城市更新局，成為全國首個成立城市更新局的地級市，隨後有20個鎮街先後成立了城市更新局（城市更新辦），東莞的城市更新工作進入快車道。2018年8月東莞出臺了《關於深化改革全力推進城市更新提升城市品質的意見》，《意見》對東莞過去多年來的城市更新工作進行了反思和全面的改革優化，並提出力爭三年實現城市更新3萬畝的目標。
2018年以來，東莞全市已有超過74個150畝以上重點更新單元報批，總面積超過2.2萬畝，接近過去10年批准項目面積的總和。公開資料顯示，當前東莞具備更新潛力的區域面積達46萬畝至66萬畝，至2020年納入標圖建庫的更新面積將達25萬畝，潛力巨大。
表：2017年至今東莞城市更新相關文件一覽表
三、華潤擁有成熟且豐富的城市運營經驗
華潤置地自身定位為“城市綜合投資開發運營商”，在城市運營、片區開發、城市更新方面有豐富的成功經驗，其在深圳開發運營的項目多數已成為標杆性項目，如迄今為止深圳最大的舊城改造項目—大沖村城市更新項目和後海片區的運營項目。東莞市政府期待華潤可以在東莞再創深圳的成功，也是其可以在東莞快速拿下多個城市運營項目的重要原因之一。
表：華潤深圳城市運營標杆項目列表
從今年華潤在東莞的銷售情況來看，華潤置地在東莞的開局未有驚豔表現
2018年10月，華潤在東莞最早獲取的大朗巷頭社區地塊—松湖悅府開盤，開盤均價遠低於與松湖悅府同一天競得的地塊項目—萬科金地·天空之城（在售均價35000元/㎡），且去化速度也略低一籌。
2019年6月，華潤置地常平、清溪、企石項目三盤齊發並定下“三盤齊發，劍指50億”的銷售目標。而“清溪華潤·潤溪山、企石公園九里與常平幸福裡，在均價、去化速度和知名度上，均未能給東莞市場帶來很大的驚喜。 “50億”的銷售目標估計短期內較難實現。
表：華潤東莞目前在售項目列表
廖女士 15507831663
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