2015年夏天，我從青島回到鄭州。工作的第一站，是國家4A級景區，號稱中原廣電第一塔的中原福塔。
那是我第一次站在經開區的土地上，對面是車流如織的機場高速，寬闊的馬路邊粉塵飛揚，目之所及很少有餐館、超市，更別提大型商場，過慣了都市繁華生活的我在心裡默默地罵了句，“什麼鳥不拉屎的鬼地方。”
直到今天，我才發現自己曾經的淺陋無知。經開老城區哪裡是個鬼地方，分明是前景一片大好的鄭州的風水寶地！
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一張圖看經開老城
經開老城，整體位置處於鄭州東南，北邊直接連接鄭東新區，南邊通過濱河國際新區聯通航空港，一個是舉全省之力建設的城市新貴，一個是擁有河南省唯一的國家戰略的鄭州航空城，處在這兩個優等生中間，經開老城區的區位優勢自不必多說。
如果落到具體的城市板塊，經開老城的優勢也十分突出。一路向北，經開老城區毗鄰的鄰居非富即貴，目前價差十分明顯！
1、與高鐵站片區一路之隔，價差達到5000+。
近幾年，高鐵站片區備受追捧。目前區域內熱門的樓盤，比如海馬公園、奧蘭花園為代表的的二手房，單價都在2.5w以上，而東區豪宅建業天築的大平層，目前賣到了4萬一平的單價！
但放眼整個高鐵站片區，目前在售的新房項目少之又少，只有海馬公園和英地金臺府邸剩餘的少量房源。對比經開老城區品質二手房，如2w左右的富田九鼎世家、以及經開區在售新盤1.8w—2w左右的價格，價差達到5000+。
2、相同距離下，與龍子湖高校區價差明顯。
把鄭東新區CBD作為城市中心，龍子湖高校片區與經開老城區距離CBD的距離幾乎相等，都在6、7km左右，但也存在著3000左右的價差存在。
目前龍子湖高校片區，泰宏陽光和苑已經售罄，在售項目廣電天韻、鼎天東尚等基本價格都在2萬以上。甚至廣電天韻新開的一批房源，目前的價格已經賣到25000左右。兩者對比，經開老城區仍然具有價格優勢。
經過對比，我們發現，鄭東新區對購房者確實不太友善，預算不夠的買不起東區，只考慮新房、不考慮二手房的顧客，在高鐵站和龍子湖可選擇的房源又太少，於是，經開老城區自然成了鄭東新區，尤其是高鐵站片區自然外溢區域。
相對來講，這裡房價更低，距離東區一路之隔，具有一定的選擇性價比。
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目前老經開配套情況
當然，價差客觀存在的背後，顯示的是經開老城區目前面臨的發展困境，這也是制約經開區發展的主要原因。
1、經開老城區工廠多，居住環境魚龍混雜。
經開老城區工廠多，已經不是什麼新聞。代表性的工廠有富士康、東風日產、天暢物流等公司。作為鄭州幾個新區中，為數不多的具有產業支撐、經濟發展較好的新區，經開區憑藉工廠多創造源源不斷的財政收入的同時，也降低了片區環境的居住質量。
經開老城區重點工廠一覽圖▼
除了區域內隨處可見的工廠，經開區目前的居住環境也魚龍混雜。區域有一部分90年代，00年後開發的一些別墅，如專家花園、建達百度花園、東方今典等，也有一部分拆遷安置房，如梁湖社區、盛和社區等，另外有一些近年建設的普通商品房，還有不少小區都作為工廠的員工宿舍，居住環境和居住群體比較雜亂。
2、發展時間不短，但生活配套仍然缺乏。
從1993年發展成立至今，今年25歲的經開區已經不算是十分新的區域。但比起發展年份，經開區基本的生活配套仍然是缺乏的，這裡的居民，生活主要依靠還是家門口的小商小販和社區底商。
附近只有一個丹尼斯勉強算是是商業，體量還是正常丹尼斯的縮小版，基本上只能作為超市使用。一位住在遠大理想城的朋友，逛街主要去富田太陽城的一站式購物廣場，或者不遠處的福都百貨，生活也是非常不便利了。
更別提經開老城區的基建、城建都比較差，目前的配套屬於鄉鎮級別，很多時候還是靠蹭鄭東新區和管城區的配套。隨著經開區經濟的快速發展，生活配套已經顯得跟不上城市發展的步伐。
3、經開區教育資源比較落後。
教育資源的落後不必多提。經開區學校數量較少，發展歷史不長，多由以前的村辦小學改造，區域內缺乏名校的支撐。雖然近幾年政府扶持的力度比較大，但若要改造教育薄弱的面貌，尚需一段時間的發展。
可以看出，經開區目前的環境和配套，確實不盡如人意。
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經開老城好在哪裡？
環境這麼差，我們為什麼還要關注經開區？
當然，文章剛開頭提到的價差的存在，就是很大的一個重要原因。
而目前的經開老城區，也正處在修修補補的城市發展期。周邊工廠正在逐漸的拆遷改造之中，居住氛圍向好。雖然這種變化是緩慢的，局部的，但它是切實發生的。
1、政策加身，發展更受重視。
經開區六區疊加的戰略優勢：河南自貿區、鄭州跨境電商綜試區、鄭洛新國家自主創新示範區、全國雙創示範基地、國家生態工業示範園區、經開綜保區。而國際陸港、鄭州出口加工區、河南保稅物流中心等落地經開，為後期發展提供了助力。
2、商業短板的補齊。
很長時間以來，經開老城區出讓的住宅用地一般都是淨地或者工廠用地變性而來，都是小宗拍賣，沒有比較集中的商業用地。隨著近幾年經開區政府逐漸開始重視商業配套，規劃有陽光城新天地中心、經開萬錦城的商業和康橋天階等商業，在看的到的幾年時間，經開區的商業或許會得到集中式的爆發。
3、後期規劃的出臺。
在經開區的後期規劃中，經開區整體面貌將會得到翻天覆地的變化。未來的經開區，經開第八大街東邊和西邊的界限則比較明顯，八大街以西主要是住宅居住地，而工廠則主要集中在經開第八大街以東。雖然規劃推進的時間不能保證，但經開區的面貌，早晚要迎來一次徹底改造的事實，這點兒毋庸置疑！
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有哪些項目可選？
目前，經開老城區在售項目不多，碧桂園天璽已經清盤，高層精裝修的最高價格曾經賣到了23000，目前在售的項目主要有陽光城檀悅、華潤紫雲府和碧桂園天悅。
陽光城檀悅
位於航海東路與經開第一大街交匯處，項目佔地約106畝，容積率為4.5，整個項目由8棟住宅、5棟公寓、1個陽光新天地商業、1個希爾頓酒店組成。34層住宅6棟，33層住宅1棟，24層住宅1棟。目前在售毛坯均價19500左右。
總結
項目處於經開老城區核心位置，周邊配套相對來說已經比較成熟，項目自帶大型商業，交通便利毗鄰地鐵5號線，但開盤價位比較高，而自帶大型商業既是優勢，也會不可避免的擾亂居住環境，目前購買性價比一般。
華潤紫雲府
經開老城區目前為止單價最高的地王項目。項目位於經開第八大街與隴海路交叉口向南800米。項目佔地42畝左右，整體容積率4.5，項目規劃7棟32—34層無底商住宅，另外規劃了兩棟獨立商業，用來滿足小區業主的基本生活需求。規劃戶型面積為80平-155平左右，目前在售單價為18500左右。
總結
華潤紫雲府是央企華潤在經開區開發的項目，是目前經開老城區在售樓盤中距離東區最近的項目，臨近地鐵5號線和地鐵11號線，地段優勢明顯。周邊工廠較多，後期可能面臨土地變性造成的大拆大建，帶來生活的不利影響。但如果能等待，後期配套其實也是不缺的，目前購買有一定的性價比。
碧桂園天悅
項目位於經開第一大街與經南六輔路交會處。項目佔地80畝，容積率為3.5，規劃有5棟高層、7棟洋房，已經開過一次盤，目前處於前期諮詢階段，上次開盤歷史價格為高層精裝修18000，洋房精裝修23000左右。
總結
臨近南三環和機場高速，不利因素比較多，距離後期地鐵的距離比較遠，項目自身打造的是碧桂園的天字系高端產品，設計的洋房有一定的稀缺性，適合地緣性的、對價格比較敏感、或者有洋房需求的客戶選擇。
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寫在最後
我們可以看到的是，目前經開老城區確實在發展變化之中，但這種變化，不是在一張白紙上的重新作畫，而是在原有城市面貌基礎上的小修小補。尤其對於經開區來說，工廠的改造、土地的變性需要時間，這種變化不會一蹴而就。
這也導致了經開區，只適合地緣客戶、或者東區自然外溢的客戶選擇，如果是投資的話，價值只能是逐漸的增長，而不會是短期內的突然爆發。
那麼，如果要在經開老城區居住，我們應該如何選擇房子？
在這裡給出我們的幾點原則：
1、儘量選單價低的。由於經開老城區整個區域都處在改造之中，相對來說周邊環境其實差別不大，支付過高的溢價沒有必要。比如陽光城檀悅，性價比就一般。
2、儘量選擇位置好的、靠近地鐵線的。經開區後期的發展主要靠產業，主要靠和東區、經開區以及其他區域的聯通。地鐵在其中舉足輕重。比如碧桂園天悅相對來說距離地鐵較遠，品質一般，建議儘量避開。
3、自住優先，投資靠後。目前的經開老城區的房地產市場，由於區域價值處在緩慢提升的階段，建議地緣客戶優先！
我們期待經開老城區儘早迎來自己的華麗綻放！
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