近期中央政治局會議提出堅決遏制房價的上漲，措辭嚴厲歷史之最，結合今年以來的房地產調控政策，分析近期房地產市場形勢及展望近期房價情況。
70個大中城市房價漲幅出現抬頭
今年以來，70城大中城市新建商品住宅價格指數同比增速在5.5%附近波動，但三四線城市房價漲幅堅挺，三線城市房價漲幅在1-6月保持在6.6%左右，且7月達7.5%，跑贏一、二線城市。一、二線城市今年漲幅較穩，但6月出現抬頭，且7月漲幅達今年以來最高，其中部分二線城市房價同比漲幅均超10%；7月10城新建商品住宅價格同比漲幅擴大的城市數增至49個，亦是今年以來最高。此外，上半年商品房銷售額和銷售面積增速缺口擴大至9.9%，7月進一步擴大至10.2%。
值得注意的是，房價漲幅出現抬頭並非由於調控放鬆，相反，而是調控呈現更加嚴格的趨勢，據中原地產數據顯示，今年1-7月主要城市房地產調控次數多大260次，較去年同期多120多次，且僅7月，全國樓市調控募集程度再刷新歷史紀錄，合計超過60城市發佈超70次各類型房地產調控政策。按照這個速度，2018年調控次數很可能超過2017年。
上半年房地產市場嚴重分化原因
在嚴格調控的背景下，房地產市場依然火爆主要是因為以下幾個原因；
土地成交：上半年100大中城市土地成交面積同比增長14.12%，低於2017年全年的34.48%。，主要受一線城市土地成交面積同比轉負影響，一二三城市土地成交面積同比分別增長-3.27%、20.76%、33.64%。
房地產銷售：一線城市商品房銷售面積累計同比持續負增長，但降幅收窄；二線城市在1-5月商品房銷售面積負增長，6月轉正，同比增長1.3%，三線城市1-6月銷售面積同比增長7.23%，遠超整體增速的0.6%。
商品房銷售:上半年商品房期房銷售面積同比增長20%，現房為-13.7%；期房銷售面積佔比在2016-2017年穩定在76%左右，2018年提升至81%。新時代證券認為，期房銷售好於現房，可能是因為庫存水平已經處於低位，且年初施工滯後，導致房屋竣工面積增速下降，降至-10.6%。二三線城市分化明顯，二線城市可能是庫存去化週期縮短的背景下，搶人政策刺激購房需求，三線城市經一輪去庫存政策後，庫存明顯下降。
房地產投資：上半年房地產投資增速跑贏固定資產投資增速，而各線城市之間也出現分化。一二線城市房地產投資增速明顯低於整個房地產投資增速，而三四線城市當地產投資增速遠高於一二線。上半年土地購置費對房地產投資的貢獻率超過100%，一二線城市土地購置費增速58.3%，低於整體增速的74.4%。三四線棚改貨幣化安置比例上市導致土地購置面積增速高於一二線。
市場亂象：比如：限價政策導致部分城市同一區域一二手房價倒掛，存在套利機會，搖號政策營造一房難求的局面，萬人深夜排隊搶房等現象。
遏制房價上漲的幾個關鍵點
房價繼續上漲會帶來地產泡沫，房價大幅下跌可能引發系統性風險，遏制房價上漲的一個合意狀態可能是房價漲幅在0附近波動，然而之前房價同比同比漲幅大部分時間都處於上升或下降狀態，很少呈現一個很低的波動性，去年年底以來，房價雖然還在上漲，但漲幅趨於穩定。
制度與供需平衡、房價上漲預期（長期）、加強調控（短期）是遏制房價上漲的關鍵點，一個可能途徑是短期進一步嚴控房地產市場，暫時抑制需求，同時房地產市場流動性顯著降低，避免大量拋售住房情況；長期解決房價上漲，需要建立房地產長效機制以及配套的制定，打破房市剛兌預期。
根據中國家庭金融調查與研究中心的統計，2009年當時購房70.3%是剛需、10.1%是改善需求，19.6%是投資。到2018年一季度，31.9%是剛需、17.8%是改善性需求，50.3%屬於投資需求，投資需求不斷上漲，改變房地產的現狀，就要出臺調控政策打消投資需求行為，提高投資成本最有效的手段就是稅收，稅收向上可以累進制，購買多套房的就應該付出多一些成本。
既然低價推動房價主因，改變當前土地拍賣制定，政府土地拍賣股權比重降低，形成與購房者之間共有房屋產權，購房者要轉讓，必需補交餘下的土地出讓金，進而減少購房者負擔。加大租賃房建設及完善租賃相關法律法規，自然會減輕百姓購房需求。
房地產調控存在邊際放鬆的可能
中美3M國債利差出現倒掛，貨幣市場利率急劇下降，年內還可能繼續降準，打破貨幣政策傳導機制服務實體經濟，資金可能流入房地產市場。
下半年財政政策發力以及寬貨幣向寬信用傳導，基建投資增速反彈，但可能通過拉動基建投資來穩增長的效果不及預期，房價持續下跌，大量資產會受到影響，居民財富縮水，金融記過抵押物貶值，銀行壞賬增多，可能引發系統性金融風險，目前中國房地產總市值遠超股市、債市，房企的負債水平高企，因此房價下跌比上漲造成的危害更大，因此，房地產長效機制成熟前，如果發生房價持續下跌，政策可能銀城施策、邊際放鬆。
展望房地產行業未來情況
各線城市房價變動短期來講，一線房價可能持續保持平穩，甚至有所下降，但降幅不大，二線“樓市大新”“搶人政策”有所收斂，房價漲幅可能出現下滑；棚改貨幣化安置因城施政，且審批趨嚴，同時開發商加快週轉，並逐漸退出三四線城市，市場或出現降溫，房價漲幅將有所回落。
長期來看，一線城市控制人口，房地產市場步入存量房階段，房價大幅上漲可能性較小；二線城市部分人口淨流入，未來發展空間較大，房價有一定的上漲空間；三線城市房價出現分化，新時代證券認為，隨著城鎮化率提高，刺激部分靠近一二線城市的區縣購房需求，對棚改貨幣依賴高的地區，則可能出現降溫，對於本地自身需求和周邊城市需求帶動的地區，房價和成交量短期可能保持穩定，不容易大起大落。
遏制房價上漲讓房子迴歸居住屬性，釋放全面一種投機性需求的信號，儘快彌補房地產市場存在的漏洞，一旦房價不在綁架中國經濟，那麼中國經濟的結構性矛盾才得以緩解，可考慮加快城鎮化進程啟動我國內需市場，目前我國城鎮化率與發達國家相比較低，14億人口才3億多中車階級，龐大內需足以支撐我國經濟再次高速發展，但要啟動這一次數，還需要進一步打破體制性障礙。
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