04.11 在合肥沒有不能買的房子，只有不能買的價格

我已不止一次被問到，這個房子能不能買，那個房子能不能買，每次我都要不勝其煩的回問，房子價格是多少。有的人買房子是為了自住，有的是為了投資，有的可能兩者兼顧，但還有很多人至始至終似乎都沒有一個清晰的概念。

對於自住，我表示無能為力。由於每個人對居住質量要求不同，我喜歡的跟你喜歡的不可能完全一樣，通常我的建議都只是從我個人主觀角度出發，所以我一般對自住不做過多評價和分析。

當然，居住體驗越好的住宅產品，價格也非常感人，土豪可以無視。但如果是一般屌絲，既想價格低，又想居住體驗好，在合肥能買到這樣的住宅，基本上不是大坑，就是白日做夢。

對絕大部分人來說，除了考慮自住以外，肯定也會考慮房產投資屬性，除非對錢真的不在乎，我想合肥這樣的人，100個裡面都不一定有1個。

因此，我分析房產主要看重投資屬性，因為這個東西可以用價格量化，以數據服人。自住屬性屬於文藝的感性範疇，不在我這個理科生的理性邏輯裡面，所以不要問我過多自住方面的問題。在我眼裡，合肥沒有不能買的房子，只有不能買的價格。

合肥房價的未來走勢

合肥沒有不能買的房子，這個論點前提基於對合肥房價未來走勢的判斷。關於合肥房價的未來走勢，我已經分析過很多次，還是有不少人繼續問我這些問題，我想他們對房地產可能根本沒有一個全面系統的認識（公號“

小易論樓市”《如何判斷未來合肥房價的走勢》）。

2015年-2017年是一個大週期，這段時間，中國完成了從一二線城市到三四五六線城市房價的輪動上漲，絕大部分城市在這輪上漲中受益，有些熱點城市房價甚至完成了翻番（公號“小易論樓市”《全國房價上漲輪動，合肥超過了哪些城市？》）。

為了抑制房地產泡沫，防範系統性金融風險，國家對房地產強力去槓桿，熱點城市首先被打壓，房價出現回調或者橫盤。即使發生了大幅下滑，跟這輪漲幅相比，也不值一提。整體上來說，全國房價一直以來都是呈上升趨勢，熱點城市尤其如此。

要知道，我們一直都在講遏制房價過快上漲，可從來沒提過讓房價下跌，暴漲和暴跌都不是房地產健康發展的常態。房價上漲可能會引發系統性金融風險，但至少還是可控的；如果房價普遍發生大幅下跌，一旦形成預期，局面恐難以控制，其後果不亞於一場金融風暴。

因此，儘管房價短期可能會有低谷，但從長遠來看，不必擔心合肥房價會跌。我們看到，由於規模控制，這兩年北京上海人口出現了負增長，京滬開始將人往外驅趕，未來更多的人口將流入熱點二線城市，這些將成為房價的有力支撐。

從貨幣供應上來看，每年M2都在不斷增長，儘管這兩年增速有所降低，大概維持在9%左右，但是規模基數很大。由於實行外匯管制，人民幣不能隨意出海，這些M2絕大部分只能用於國內投資，超發的貨幣最終都會沉澱在房地產，造成房價不可避免的膨脹。

合肥作為7000萬人口大省的省會，又定位長三角世界級城市群的副中心城市，其經濟發展基本面會持續向好，預計20年內人口都一直呈高速流入趨勢。外來人口購房需求的強力支撐，決定了合肥未來至少15年內，房價都會一直呈上漲趨勢（公號“小易論樓市”《過去兩年小易對合肥房地產的分析和預測》）。

房產的投資屬性

據不完全統計，房產已佔去中國家庭總資產的一半以上，如果是一二線城市，這個比例可能高達80%-90%。從某種意義上來講，房子早已脫離了它本來的居住意義，成為一種金融投資品。

經歷了2016年房價大漲以來，合肥市民尤其意識到房產投資的重要性，買對房子跟沒買房子相比，可謂天差地別。對大部分人來講，房子並不僅僅只是一個居住之所，還是家庭最大的財產形式，從某種意義上來說，買房子跟理財無異，要有投資意識。

我之前做過一個統計，濱湖區房產在2015年8月-2017年2月期間的升值率為118.74%，新站區此間的升值率為69.7%，相差近50%（公號“小易論樓市”《這次大週期合肥房價究竟漲了多少？》）。同為100w的原始資產，僅一年半的時間，濱湖收益比新站區高出50w，不同區域間的收益相差竟如此之大。

像新站區和合肥的老破小，其升值率都低於平均值，而相對郊區的新房，升值空間還超過了大盤。當然，濱湖區和新站區只是合肥市房產的兩個極端例子，更多人擁有的是中間形態的資產。這個大週期，合肥市房產平均升值83%左右，如果減去後來回調的3%，我估計大概在80%左右。

如果縱向來看，合肥市5年之前的房價甚至跟下面縣城還拉不開距離，而這次大週期80%的漲幅足以笑傲全省，可以預見的是，合肥未來與各地市的房價差距將來會越拉越大。擁有一套省城房產的人，跟擁有一套小縣城房產的人，人生格局將會完全不同（公號“小易論樓市”《全國房價上漲輪動，合肥超過了哪些城市？》）。

有人把城市比作一隻股票，買了這座城市房產的人，就相當於買了這個城市的股票，我覺得比較形象。在未來家庭資產配置中，選對城市比選對房產更為重要，買房要在上位城市買，縣城房子再便宜我覺得都最好不要去碰，這無異於火中取栗（公號“小易論樓市”《如何判斷合肥周邊三四線城市房產的投資價值？》）。

鑑於合肥巨大的人口流入預期，健康完善的產業規劃，積極向好的城市基本面，合肥這隻績優股沒有理由不去投資。買了合肥這隻股票的人，未來十幾年，都會享受到城市發展帶來的巨大紅利，所以在合肥沒有不能買的房產。

房產的價值組成

所謂房產，就是房子和財產，有居住和資產兩種屬性。居住更多體現的是房子作為一個住所的價值，比如戶型是否合理，建築材料是否最好，設計理念是否先進，小區環境是否優美，物業管理是否到位等等，能夠直接影響到你的實際居住體驗。

資產屬性則更多體現在土地價值。比如附近有沒有學區，有沒有三甲醫院，有沒有圖書館，有沒有購物中心，有沒有地鐵，有沒有公園等等，所有這些附加資源，都能夠顯著提升房子的土地價值（公號“

小易論樓市”《合肥資源投入和土地價值》）。

隨著房齡增長和建築技術的更新換代，老城區房齡越來越老，建築結構逐步被淘汰，小區設計已無法適應現在居民的生活方式，物業管理也不能滿足目前的居住需求。隨著這種居住價值的磨損，久而久之，老城區成了老破小集中地。

為了拉動新區建設，zf將老城區的學校、醫院、金融機構、行政中心等部分優質公共資源，搬遷到新區。這些公共資源的轉移，在抬高新區土地價格的同時，也無形中分散了老城區的土地價值。

因此我們看到老城區土地價值高，但居住價值低，新區土地價值低，但是居住價值高，所以新區和老城區價格始終拉不開距離。但由於資源的不斷投入，新區從無到有，土地價值不斷增值，因此成長性更好，這也是新區更容易受到投資者青睞的原因（公號“小易論樓市”《合肥未來哪些區域的房產更值得投資？》）。

隨著這兩年合肥房價越來越高，開發商在合肥拿地的成本也越來越高，以前土地成本只佔到開發商開發成本的30-40%左右，現在很多基本上佔到60%以上（公號“小易論樓市”《開發商的成本，合肥地王你們還好嗎？》）。再加上政府限價，不允許隨意提價，開發商的利潤空間被嚴重擠佔。

在土地成本降不下來，備案價格又不能隨意突破的前提下，開發商只有在建築成本上做文章，降低品質，以次充好，偷工減料，成為這兩年合肥很多開發商的慣用伎倆。因此我們看到合肥市面上很難出現高品質小區，就連擅長做品質的房企，其生存空間也遭到極大擠壓。

差房子未必沒人買

如果單從居住價值上來說，老城區的老破小學區房，其居住條件是令人難以接受的，但是我們依然看到很多人，變賣其他居住條件更好的房產置換學區房，一些幾乎不能住的頂級學區房，甚至還十分搶手。

對於注重孩子教育的家庭，學區價值可能會是他們最看重的因素，居住品質都寧可放在次要位置。足以說明，即使居住品質不佳的房子，只要其它方面突出，一樣可以賣得出去，甚至賣得更貴，賣得更好。

我觀察過合肥市一些有名的“問題”小區，儘管存在非常大的缺陷或者毛病，依然不影響它們在二手房市場的搶手程度。比如位於黃潛望板塊的華府駿苑，由於業主房產證辦不下來、房子質量差、物業管理差等原因，被人不斷詬病。

但是從合肥鏈家2017年的成交來看，華府駿苑成交量幾乎佔了整個黃潛望的20%，居板塊之首。我分析了一下原因，主要是位於地鐵口，成熟商圈，地段絕佳，但最重要的就是便宜，幾乎比周邊二手房便宜20%，價格是令人難以抵抗的誘惑（公號“

小易論樓市”《合肥蜀山區和高新區房價分析和購房建議》）。

博澳麗苑小區，戶型設計存在較大缺陷，小區地面開裂下沉，地處西二環和火車道之間，噪音比較大等等。但所有的這些，都沒有影響到它的換手率，最主要還是價格便宜，總價低，大部分都在100w左右。

仔細算算，合肥這種存在嚴重質量或者物業問題的小區真不在少數，比如前段時間曝光的海亮九璽，政務區當代MOMA。即使新站區仍有新房在售的長虹世紀榮廷，業主維權也不能阻止其號頭費大行其道，原因就是新房二手房價格倒掛（公號“

小易論樓市”《合肥瑤海新站區房價分析及購房建議》）。

合肥本地最大的房企文一，因為 “武裝部事件”名譽掃地，陷入嚴重的品牌危機。至今文一在合肥銷售的新房，絕大部分都低於周邊同等小區，不過這似乎並沒有影響到文一的銷售情況，在購房者眼裡，便宜才是最重要的。

除了這些普通小區，品牌小區也在遭遇品質危機，交房即維權正在常態化，但絲毫不影響市場對它們的熱愛。萬科森林公園錦庭的入戶雨棚被大雪壓塌，差點造成業主受傷，如此劣質的建築質量，也沒有阻止該小區的熱銷。

北城的恆大城，交房才一年，外牆保溫層大面積脫落，老人小孩險被砸，但其二手房成交量依然非常大。綠地濱湖國際花都，二期交付嚴重減配，曾遭遇業主多次維權，也不影響它成為南豔湖板塊二手房換手率最高的小區。即使是在合肥口碑較好的綠城，其玫瑰園小區也曾因綠化縮水，遭遇業主到杭州總部維權。

好房子未必值得買（投資）

前面我們提到，房產價值是由居住價值和土地價值組成。從某種意義上來講，居住價值在房子建成之日起，就在不斷磨損，是屬於貶值部分。而隨著城市的快速發展和資源不斷投入，土地價值在逐漸增值，因此我們看到房產增值主要來自土地增值。

2015年7月28日，信達競得公園裡地塊，容積率2.2，樓面價7295元/平米。2016年6月29日，安徽置地幾乎在同一位置，拿下另一塊地，容積率2.0，樓面價達到近20000元/平米。僅一年時間，地價就幾乎翻了兩倍。

公園裡分洋房和高層兩種產品，標準的高低配（公號“小易論樓市”《合肥住宅小區高低配的背後，你的舒適被誰偷走了？》）。從合肥物價局商品住宅備案網站上，我們看到公園裡高層備案均價為1.8w，洋房備案均價為2.38w，洋房價格比高層高出近1/3。

如果單從土地價格來看，公園裡高層售價毫無疑問是非常划算的，而洋房實際溢價就高很多。其實單從建造成本上來看，洋房並不比高層多多少，但從價格上來看，洋房購買者在居住成本上支付的資金顯然要比高層高得多。

假設公園裡目前土地價值為1.5w，以銷售價格減去土地價值，那麼高層的居住成本為3000元/平米，洋房居住成本為8800元/平米，洋房幾乎是高層的3倍。

假如3年以後，土地價值漲到

2w，居住價值磨損10%，那麼公園裡高層二手房價格為2.27w，洋房價格為2.79w。高層從1.8w升值到2.27w，漲幅26.1%；洋房從2.38w升值到2.79w，漲幅17.2%。同小區洋房投資價值顯然沒有高層高（公號“小易論樓市”《2017年合肥濱湖區二手房成交分析及購房建議》）。

還有一個更為極端的例子。政務區內森莊園別墅，2010年銷售價格基本上在2w左右，同小區高層售價大概在8000-9000元/平米。現如今別墅價格在3w左右，8年漲幅僅50%，而高層均價在2.4w左右，漲幅近

200%，相差4倍（公號“小易論樓市”《合肥政務區房價及奧體小學、50中新校分校學區劃分分析》）。

從居住價值上來看，洋房別墅顯然比高層更值得買，但從升值角度來看，卻並不值得投資。原因就在於高檔住宅的居住價值溢價太高，而居住價值恰恰是房產磨損最厲害的部分，只有居住成本佔比更低的住宅，才更具投資價值。

在我看來，合肥洋房最多比同小區高層價格高出10%，這才是住宅成本的合理溢價，定價超過高層價格越多的洋房，投資價值越低。但據我觀察，合肥洋房價格大都比同小區高層高出很多，所以好房子未必值得投資（公號“小易論樓市”《在合肥200萬你可以買到哪些房子？》）。

合肥沒有不能買的房子，只有不能買的價格

從長遠來看，合肥房價至少在15年內都會一直呈上漲趨勢，這種上漲是整個合肥大盤式的上漲，市內任何房產都會受益，只不過不同性質的房產，漲幅會有差異。所以從大勢上來看，合肥沒有不能買的房子（公號“

小易論樓市”《2018年合肥房價走勢分析和預測》）。

房產價值由居住價值和土地價值構成，居住價值始終處於貶值之中，房產升值主要靠的是土地升值。不同城市的土地升值空間不一樣，隨著全省優質資源往省會進一步集中，合肥未來土地的升值空間明顯高於安徽其他地市。同理，在一個城市內部，資源投入預期更大的新區，更值得投資。

從投資角度來看，合肥房子就是一種資產，居住功能被一定程度上邊緣化。資產沒有好壞之分，只有價格高低，投資資產從來都只看價格，低於市場價就划算，高於市場價就不划算，非常簡單。

再劣質的資產，即使是大家最不看好的老破小、頂底樓或者商鋪寫字樓，如果價格低到一定程度，同樣可以買。只不過絕大多數情況下，價格根本低不到值得投資的地步，坑比機會多得多，所以我通常就不建議別人去趟這趟渾水了。

隨著土地成本的不斷提高，限價又不能隨意突破，開發商只有向住宅成本要利潤。可以想象的是，未來2-3年裡，合肥將會出現越來越多的低質小區，交房即維權將成為常態。但我要提醒大家的是，不應過於看重這些細節，剛需真的沒有什麼選擇，只要房子能住，該上車還是要上車（公號“

小易論樓市”《合肥擬取消高校畢業生購房限制，房價會上漲嗎？》）。

我看到我小密圈的一些成員，在糾結雲谷附近的陵園和高速問題，卻忽視了房子本身價格比市場價低近3000元/平米的事實，如果沒有陵園和高速，我估計價格可能會倒掛更多。位於合肥殯儀館旁邊的中鐵青秀城，價格便宜，賣得不也挺好嗎？

有時我們可能過於看重房子的缺陷，而忽視了市場本身的接受程度，低質房產的負面因素已經在低價中體現了。沒有十全十美的房子，只有劃不划算的價格，非常完美的房子，價格一定非常感人，並非屌絲所能覬覦。當你看到一套便宜的房子，卻始終糾結它的缺點時，機會可能早已與你擦肩而過了。

不論對合肥房子如何吐槽，我想最終你還是會下手的，合肥沒有不能買的房子，只有不能買的價格。只要價格合適，再爛的房子都有人要，如果價格過高，再好的房子可能也會無人問津。要記住，能買的是價格，而不僅僅是房子本身。