2019年南昌樓市有明顯市場轉跡，上半年土地、樓市交易雙熱，下半年土地、樓市均有趨冷勢頭，購房者買房行為日益謹慎。各大樓盤銷售表現分化嚴重，熱盤持續遙遙領先，品牌打底、概念營銷講故事的方式越來越盛行，簡單粗暴的降價促銷已不足以打動購房者。
2019年，在“房住不炒”的政策基調下，各地“因城施策”促進房地產市場平穩發展。2019年南昌樓市整體平穩，在 “金三銀四”、“金九銀十” 的特別節點上，市場有所上揚，而下半年成交則呈現穩中走低態勢。
政策·限購持續 三限房監管力度加強
✦ 三限房新政：新增搖號選房
2019年8月5日，南昌市房管局發佈了《關於進一步規範市區“三限房”銷售行為的通知》的通知（以下簡稱《通知》），該《通知》對南昌市“三限房”銷售行為進行了進一步規範。 要求，除商品房銷售規定要求的公示內容外，應增加公示《搖號選房方案》、《住房公積金貸款項目准入預審告知書》、當期所有可售房源情況(套數、戶型、面積、價格)、當期申購登記開始時間及截止時間( 登記時限不少於10日)、“三限房申購”登記平臺網址二維碼等信息。 根據申購人數情況，分別按以下兩種方式進行搖號: ①當申購人數多於或等於當期銷售戶型房源數時，採取人房對應搖號方式。②當申購人數少於當期銷售戶型房源數時，採取順序號的搖號方式。
✦ 購房人不得組織眾籌買房
2019年10月31日，為保障購房人的知情權、選擇權，減少售後糾紛，江西省住建廳發佈通知，要求房地產開發企業等機構，在銷售大廳顯著位置及指定網站公示商品房銷售價格有效時間，並警示購房人不得組織眾籌購房、企業不得采取售後包租方式售房等信息。根據《關於進一步規範商品房銷售信息公示及售前告知行為的通知》，房地產開發企業或委託中介機構銷售新建商品房的，應在商品房銷售大廳顯著位置及市、縣住房城鄉建設（房管）部門指定的網站，集中公示公共配套說明、地下車位租售方案、銷售價格有效時間等信息。江西要求相關機構設立警示欄，明確警示購房人：房地產開發企業、中介機構不得為購房人墊付首付款，不得通過任何形式誘導購房人通過其他機構融資支付首付款，不得組織眾籌購房；房地產開發企業不得采取售後包租或者變相售後包租方式銷售商品房，房地產開發企業採取“可無理由退房”方式銷售的應明確退款時限 ，2019年12月1日以後核發商品房預售許可證的項目執行本通知。
圖：2019年南昌主要政策一覽表
城市規劃·南昌“更新迭代”
✦ 南昌大都市圈規劃出爐
大南昌都市圈包括南昌市、九江市和撫州市臨川區、東鄉區，宜春市的豐城市、樟樹市、高安市和靖安縣、奉新縣，上饒市的鄱陽縣、餘干縣、萬年縣，含國家級新區贛江新區。
主要目標：到2022年，大都市圈發展的制度框架和規劃、政策體系基本形成，南昌市、贛江新區和九江市、撫州市及周邊縣城同城化取得積極進展，規劃對接、政策銜接實現重大突破，成本分擔、利益共享機制基本形成並加快落地。
✦ 南昌東站高鐵新區進入開發階段
2019年10月30日，南昌市青山湖區將舉行高鐵新區“第一拆”，啟動暨青山湖區26個重大重點項目啟航儀式，代表著高鐵新區正式進入開發建設階段。
高鐵東站目前核心區的規劃已經初步敲定，核心區範圍12k㎡，根據該片區的概念規劃，未來東站新城將依託贛撫平原的區域生態本底和南昌城市東向發展趨勢，以“青綠生境、智慧水城”為主題，從贛撫平原城鄉發展格局、南昌城市空間發展趨勢、高新站點周邊發展規律為出發點，提出“生態延續、創新驅動、文化重鑄”三大發展策略，塑造古今、中外交織的樂活人文生境。
2019年10月30日，南昌市青山湖區將舉行高鐵新區“第一拆”，啟動暨青山湖區26個重大重點項目啟航儀式，代表著高鐵新區正式進入開發建設階段。
高鐵東站目前核心區的規劃已經初步敲定，核心區範圍12k㎡，根據該片區的概念規劃，未來東站新城將依託贛撫平原的區域生態本底和南昌城市東向發展趨勢，以“青綠生境、智慧水城”為主題，從贛撫平原城鄉發展格局、南昌城市空間發展趨勢、高新站點周邊發展規律為出發點，提出“生態延續、創新驅動、文化重鑄”三大發展策略，塑造古今、中外交織的樂活人文生境。
✦南昌城市一環全線基本貫通，二環、三環建設快速推
2019年8月30日，南昌“一環線”最後節點——昌航立交正式通車！
“一環”建成後，對交通壓力起到了緩解的作用，串聯了多個片區，優化城市空間佈局，加速了各片區的融合發展。
2019年，還將啟動沿江北大道、昌南大道改造、昌東大道快速路改造、解放東路改造等重大工程的開工，並謀劃實施空港大道工程(莘洲大道——連接105國道和沿街北大道)、高新大道快速化改造及南延工程等，預計將在未來3-5年內將完成城市二環、三環的全面通車。
✦南昌市撤銷灣裡區 將其行政區併入新建區 並增設紅谷灘區
2019年12月24日江西省人民政府：根據國務院《關於同意江西省調整南昌市部分行政區劃的批覆》（國函〔2019〕105號）精神，國務院已同意調整南昌市部分行政區劃。具體內容如下：
1、撤銷南昌市灣裡區，將其行政區域併入南昌市新建區；
2、設立南昌市紅谷灘區，將南昌市東湖區沙井街道、衛東街道和新建區生米鎮劃歸紅谷灘區管轄，以東湖區沙井街道、衛東街道和新建區生米鎮的行政區域為紅谷灘區的行政區域，紅谷灘區人民政府駐沙井街道綠茵路669號。
南昌土地·供需雙降 價格上漲
✦ 商辦住用地供需同比下降 成交樓面價上漲40.8%
圖：2015-2019年南昌商辦住用地供求價走勢
圖：2015-2019年南昌住宅用地供求價走勢
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
儘管2019年商辦住土地成交面積、成交金額出現縮水，但成交價格仍大幅上漲，達4637元/㎡，較2018年提升1343元/㎡；而住宅用地方面，地塊宗數、成交面積大幅下跌，成交金額、價格上漲，隨著下半年房企融資環境收緊，土地熱度有明顯降溫，房企拿地謹慎。
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
從區域上來看，2019年南昌縣是住宅用地成交大戶，總成交金額逼近90億；其次是紅谷灘區，總出讓金達52.4億元；第三是經開區，出讓金為 28.6億元。
✦ 住宅用地完成供地計劃的71%
圖：2019年南昌市各區土地成交完成供地計劃情況
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
住宅成交完成率方面，2019年住宅用地完成供地計劃的71%，經開區，新建區完成全年計劃，西湖區以及青雲譜區完成率較低。
✦ 住宅用地成交排行榜 聯發居第一
圖：2019年南昌市住宅用地成交總價TOP10
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
2019年南昌住宅成交地塊面積不大，單地塊平均面積為11.56萬㎡，平均金額6.07億元，其中聯發摘得高新艾溪湖地塊總建築面積最大，達26.53萬㎡，總金額23.49億。2019年南昌成交地塊整體較小，未來大盤項目將越來越少。
圖：2019年南昌市住宅用地成交樓面價TOP10
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
2019年南昌高樓面價住宅用地多分佈在紅谷灘和青山湖區域，其中融創摘得青雲譜地塊，樓面價高達10638元/㎡，可謂2019年南昌市“最貴的地”；其次是新力&弘陽青山湖地塊樓面價10411元/㎡；第三為陽光城西湖區地塊樓面價9431元/㎡ 。
圖：2019年南昌市住宅用地限價地塊TOP10
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
2019年南昌住宅用地高限價地塊主要集中在紅谷灘，新建區和青山湖，其中融創摘得紅谷灘九龍湖地塊，毛坯限價15850元/㎡，為最高限價地塊；西湖區繩金塔地塊毛坯限價15400元/㎡；新力&弘陽青山湖區地塊限價15110元/㎡。從區域限價情況來看，紅谷灘（九龍湖）最高現價達15850元/㎡，其次是西湖區15400元/㎡，青山湖排第三15110元/㎡。
南昌市商品住宅·供不應求 價格穩中有升（不含南昌縣）
✦ 商品住宅供應減少
圖：2011-2019年南昌市商品住宅供求走勢
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
2019年南昌市商品住宅供應703萬㎡，新建區，紅谷灘（九龍湖）以及青雲譜佔比較大，同比去年下滑4.9%；成交757萬㎡，與去年基本持平，繼2016年以來，供需兩端逐年下滑，今年逐步趨穩。
圖：2011-2019年南昌市商品住宅成交金額、價格走勢
2019年南昌市商品住宅成交907.53億元，同比上漲17.5%，刷新2011年以來的成交記錄；住宅成交均價12016元/m²，同比上漲16.7%
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
2019年南昌市商品住宅銷售價格最高的區域為東湖區，為19670元/m²（主要為蘇寧檀悅項目），該區域內住宅用地成交數量少，新房在售項目稀缺性顯著；其次為西湖區，銷售價格為17361元/㎡；青雲譜區和青山湖區銷售價格均在13000元/㎡以上；主城區中僅灣裡區、桑海不足萬元。同比來看，2019年南昌市主城區均實現不同程度上漲，漲幅最大的為東湖區上漲32.1%，其次紅谷灘區、灣裡區，漲幅均超10%。
整體來看，2019年南昌市商品住宅成交主要來自於紅谷灘（九龍湖），佔比29%，新建區佔比20%，經開區佔比11%。
✦ 改善產品持續增長
圖：2014-2019年南昌市主城區住宅成交面積結構
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
2019年南昌市商品住宅各面積段中，120-144㎡以及100-120㎡面積段佔比均增長2個百分點，合計佔比66%，改善型戶型面積段需求增長明顯。100m²以下剛需型面積段與18年基本持平。
✦ 出清週期穩定在6.5個月左右
圖：2016-2019年南昌市主城區商品住宅庫存面積及出清週期
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
截止到2019年12月，南昌市商品住宅庫存416.30萬㎡，較年初降低了50萬㎡，庫存減少；出清週期6.8個月，較年初增加0.6個月，維持在健康水平區間。 整體來看，南昌市主城區商品住宅去化水平也較為穩定，在供應大幅下跌的情況下，成交仍保持穩定。
✦ 房企·新力以絕對優勢穩居南昌市場第一
圖：2019年南昌市房企銷售金額TOP10
圖：2019年南昌市房企銷售面積TOP10
2019年，南昌品牌房企繼續領跑樓市，其中江西本土企業新力地產以145.27億元絕對優勢穩居第一；萬科以78.58億排名第二，綠地70.08以位列第三。從TOP10排行榜來看，新入榜的中奧地產表現搶眼，成為2019年南昌房企黑馬代表。2020年，品牌效應將更加突出，房企在練好產品內功時，也更需要開展新方式新思維去營銷，簡單直接的降價優惠已不足以觸動購房者，可持續性的主題式、概念式的人性化營銷活動將成為搶奪購房者的新利器。
2020南昌樓市展望·量收價穩
2019年南昌樓市發展有明顯轉跡，市場有起有伏，成交相對平穩。在全國“住房不炒”的大基調之下，南昌房地產政策對“三限房”銷售監管有收緊之勢，預計2020年政策方面仍將以“穩”為主基調，或針對性的出臺微調政策。而在此輪房地產週期中，南昌市場供應有所下調，但需求仍有一定的放量，預計2020年供求趨穩，受產品結構調整、土地成本上漲等影響，價格或將保持穩中有升態勢。隨著“三限房”項目的全面入市，2020年南昌市重點區域價差或將進一步縮小。房企在主打高性價比產品之餘，做好品質、服務將成為新的銷售增長突破口。
閱讀更多 中指研究院 的文章
關鍵字: 南昌 美好，一直在身邊 想象偉大的一平方公里
