導語
前幾天（6月19日），昆明市住房公積金管理中心發佈公告，再次調整個人申請住房公積金貸款的政策。很多小夥伴也發來諮詢，問我如何理解，在此，我也把我的疑問發出來，歡迎大家討論。
公告全文如下：
昆明市住房公積金管理中心關於調整住房公積金個人住房貸款有關事項的公告
根據國務院和省、市人民政府“放管服”工作要求，結合當前實際，為進一步規範昆明市住房公積金個人住房貸款業務，經第三屆昆明市住房公積金管理委員會全體委員審議通過，昆明市住房公積金管理中心對住房公積金個人住房貸款受理條件作適當調整，現公告如下：
1、繳存職工購買二手房申請貸款的，不再提供抵押物評估報告；
2、二手房抵押物的價值認定依據網籤備案購房合同（協議）註明的購房價款（不含裝修價款）、契稅完稅憑證註明的應納稅額兩者中低者進行確認;
3、有以下情況的不受理貸款申請;
（1）購房合同上存在除配偶或同戶的父母（申請人未婚）或同戶的子女（子女未婚）外的其他權利人的；
（2）與父母、子女及其他直系親屬之間買賣住房的。
4、上述事宜自2018年6月19日起執行。
特此公告。
字面意思
ok，關鍵詞提取：
1、公積金二手房貸款不用交評估報告；（省了一筆評估費）
2、評估價由備案合同或者完稅證明中的價格來定；（銀行評估價太高或太低，都容易出問題）
3、堵死了“未婚男女朋友購房一起公積金貸款”；（一句玩笑話“姑且算作鼓勵結婚吧”）
4、堵死了直系親屬間倒騰房產，套取公積金貸款的行為。（原來還有這種操作？）
不需要評估報告？！只需要按照備案價來評估？！
這也是我最大的疑問。
目前的情況是：不需要評估報告？！只需要按照備案價來評估？！
那是不是意味著二手房因為評估價過低而導致首付過高的情況就能夠避免了？
如果問一個購房者，你為什麼不去買二手房呢？
最根本的原因出於“懶”，不願意去淘，更不願意跟房主磨，心太累，消耗太多精力。
最無奈的原因出於“窮”，不是花不起總價，而是由於銀行評估價格太低，二手房首付太高。
當然現在也好了，按照合同備案價來進行評估，更多的人購買二手房就有了新的動力：能多一些貸款。
但是，也確實容易引發一些不太好的問題：
前幾年昆明樓市行情不太好的時候，為了促進銷售，讓首付不夠但是月供有出得起的客戶買房，曾經有這樣的套路：
一套市值100萬的房子，銀行評估價有可能是85萬，如果是首付30%，首次貸款可貸評估值的7成，即可貸59.5萬，首付款就是40.5萬。可貸款人手裡只有38萬，無法完成首付款，無法完成交易，這就有了“高評高貸”了。
評估機構將房子的評估價增加到90萬，貸款者就可以貸63萬，首付款37萬就夠了，就可以完成這次交易了。
原本高評高貸需要有個前提：貸款銀行必須認可評估公司（或者就算銀行本身）出具的評估報告，否則也是不可能成立的。
此處存在嚴重bug：
現在變成了“只要房東願意配合將原本xx萬的房子在購房合同（備案價）裡面提高一點價格，讓賣家多貸一些款。”（但是會出現兩套合同，法律風險很大，且涉嫌“騙貸”）
當然，話又說回來。
昆明公積金貸款就算是雙職工家庭，最多也只能貸款50w，對於現在昆明的房價來說，更多人的選擇還是組合貸。而此處的發文，只限定在了“公積金+二手房貸款”。
也就是說，組合貸、純商業貸款的情況還是需要有評估報告。
二手房的評估價，誰說了算？
基本上，目前買二手房，首套房首付預算一般要準備4成以上。
二手房市場上“真心想賣房的，沒有房產證賣不了；真心想買房的剛需，一手房不一定搶得到，二手房要麼就是首付比例要求太高，要麼找不到合適的有證的房源。”
明明昆明房價在漲，銀行的評估價卻慢半拍，也有網友說“就算評估價漲上去了，也抵不住房東一天一個價呀 ”。
你現在去買二手房，評估價很有可能是2017年年底的房價水平。
在房屋估價報告中，很重要的一個參考部分就是最近成交價對比。 近六個月內或者近一年內，在本區域相似房型的成交價來給出評估價。
銀行不是萬能的，以市場行情作為主要依據，總有一定滯後性，並且以盈利為目的，更要防範風險！
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