撰文 | 江珊
來源 | 選址960
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苦等11年，終於拿到批文！
11月29日晚間，證監會核准了中新蘇州工業園區開發集團股份有限公司（下稱「中新集團」）首發申請，該公司將在上海證券交易所掛牌上市交易，公司擬募集資金淨額13.62億元。中新集團成為近年來國內首個獲批上市的國家級經開區開發運營主體。
實際上，中新集團IPO是一場歷時11年的長跑。其IPO申請於2008年10月10日便被證監會受理，2014年5月4日預先披露，2016年1月13日過發審會，到2019年11月29日獲批，歷時超11年，足足4067天。
守得雲開見月明，中新集團IPO的僵局盤活與今年落地的新政有關係。
今年5月份，國務院印發《關於推進國家級經濟技術開發區創新提升打造改革開放新高地的意見》（下稱《意見》），《意見》第八條提出，優化開發建設主體和運營主體管理機制，明確「積極支持符合條件的國家級經開區開發建設主體申請首次公開發行股票並上市」。
有理由相信，有實力的經開區開發運營主體將迎來資本市場新篇章。目前，除了中新集團，還有13家園區主體被券商點名。
最牛經開區，最長上市路
在219家國家級經開區中，蘇州工業園是當之無愧的一哥。
根據商務部發布的排名，蘇州工業園連續3年（2016-2018年）位列國家經濟技術開發區榜首。相比建設之初，蘇州工業園區實現地區生產總值增長227倍、地方財政收入增長85倍、公共財政預算收入增長1627倍。
此次上市的中新集團是蘇州工業園區的開發主體，公司由中國、新加坡兩國政府於1994年8月合作設立，實際控制人為蘇州工業園區國有資產控制發展有限公司。
2018年國家級經開區綜合排名前30名
自帶光環的中新集團，為何把上市之路走得一波三折？最大的原因是2010年後房企IPO被叫停，以地產收入為主的園區公司難以突破。
目前，園區開發類公司包括較早上市的外高橋（1992年）、陸家嘴（1993年）、浦東金橋（1993年）、南京高科（1997年）、東湖高新（1998年）、長春經開（1999年）、津濱發展（1999年）、空港股份（2004年）等；而2008年後上市的華夏幸福、電子城、市北高新、上海臨港等都採用了借殼上市的方式；中電光谷、中國物流資產、億達中國、中國宏泰發展、易商紅木等則均選擇在港上市。
儘管園區開發運營的操盤方式與傳統地產有很大不同，但反應在財務報表上，仍然以房地產收入為主。在2014年預披露的招股說明書中，中新集團將自己的所處行業歸類為「開發區行業」，將業務定位「新型城鎮化綜合開發運營」，但在其主營業務收入構成中，房地產開發與運營佔比在60%左右。
圖自中新集團招股說明書（2014年披露）
按照《上市公司行業分類指引》，當上市公司某類業務的營業收入比重大於或等於50%，則將其劃入該業務相對應的行業。按照這一規則，以中新集團為代表的園區公司都應被劃入「房地產」行業，進而受到房地產IPO被叫停的影響。
其次，2008年9月16日至2009年7月10日、2012年11月16日-2013年12月30日，A股IPO兩度暫停，拖慢了中新集團的IPO進程；此外，2014年中新集團當時的董事長、總裁、副總裁等涉入貪腐案件，再使中新集團IPO之路遭遇重大變故。
IPO向前一步，這13家也有戲
值得關注的是，中新集團IPO獲批向為數不少的國家級經開區傳遞了積極信號，甚至有評論認為園區公司上市可能會迎來一波熱潮。
目前，國家級經濟技術開發區有219個，分佈在31個省(區、市)，其中東部地區107個，中部地區63個，西部地區49個，理論上這些經開區的開發建設主體都可申請IPO。
但在公司治理和業務實力方面，能夠達到IPO標準的園區公司並不多。那麼，哪些園區運營主體是比較有可能的？
2019年6月，西南證券對144家已經發債且在存續期內的國家級經開區進行了梳理，比照主板IPO條件進行篩選。
西南證券認為，以下14家園區平臺IPO較為現實：園區國控、園區股份、北京經開、漕河涇、寧開控股、安東股份、錫山經總、安經開建投、馬鞍山經開區建設、瀏陽經開、蔡家湖公司、阿拉爾新鑫、北辰城鄉建設、平天湖公司。（園區國控即為中新集團實控人）
這14家園區平臺佔篩選樣本總數的9.7%，資產佔園區平臺總資產的7.85%。可以說，實現了政企分開、業務獨立的園區公司比例並不高。
另外，值得關注的是，除了中新集團，2019年7月江蘇邳州經濟開發區管理委員會實控的邳州經發借殼ST中新，被認為是《意見》發佈後首個借殼上市的園區公司。
在新經濟和政策背景下，資本市場正在向產業園區伸出橄欖枝。
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