盤和林
每年的八月中下旬都是各上市企業半年報集中披露的時段。今年也不例外，就房地產板塊來說，碧桂園的逆勢增長表現可謂十分耀眼奪目。據半年報披露，碧桂園今年上半年銷售比上年同期增長約為69.7%，完爆萬科、保利等同行TOP榜的大佬。
不過尤為引人側目的是碧桂園的土地儲備。碧桂園集團總裁莫斌在中期報告中介紹道“碧桂園位於中國內地的土地儲備達3.64億平方米，其中未售土地儲備的對應貨值約為人民幣2.81萬億元，另有基本鎖定，但尚未簽約的潛在土地儲備約1.86萬億元，土地儲備量豐富”。
如此鉅額的土地儲備和依舊高企房價之間的雲泥之判不禁引起了物議的沸騰和揣測。讓人不自覺地把這些房企鉅額的土地儲備和“捂盤”，“囤積居奇”這些市場投機行為聯繫到一起來。
其實也無怪乎輿論的如此猜想。據樂居財經統計，截至2017年底，60家上市房企總土地儲備規模為226145萬平米，其中TOP榜單前十就佔到了總儲量的60%，馬太效應明顯。可以看出房地產市場形成了一定的行業集中和資源的壟斷。“手上有糧，心中不慌”，越是大規模的地產商就越是重視土地的儲備。
但筆者認為當前房地產企業持有鉅額的土地儲備是有其多方面的考慮的。“知人論世，以意逆志”。要更進一步的瞭解這種土地儲備形成的因緣，可能需要了解一下近來整個房地產行業發展的形勢。
眾所周知，房地產行業是關乎國計民生，普羅大眾的基礎性行業。這個行業的興衰與國家宏觀經濟整體發展的脈絡是大致同步的，也是很容易受到政府宏觀政策調控影響的。在中國的制度背景下尤甚，國家意志和政策影響強大到甚至可以影響到這些房企的思維模式和語言體系。
比如碧桂園半年報中多次出現了“配合國家調控政策”、“貫徹落實…方針政策”“刮骨療傷”“堅決推進、切實履行”、“十九大”“鄉村振興、精準扶貧“這樣一些政治性較強的詞彙。萬科的半年報中也能看到諸如“房子是用來住的，不是用來炒的” “在政策導向下完善租賃住房政策“這類時政熱詞。可見配合協助完成政府制定的各項方針意圖是中國房地產行業的主旋律。政府就像是一個指揮家，各個企業在共同的指揮下才能演奏出和諧的音符。
從近半年的政策大環境來看，對房地產泡沫問題的管制傾向是趨嚴的。總體看來既有中央明確表態，也有地方政府響應跟進，基本形成了點面結合、組合拳的政策格局。3月“兩會“政府工作報告就定下了要解決群眾住房問題、使房地產向實用價值迴歸的調子。鼓勵去庫存、鼓勵建立租賃住房、共有產權住房等長效機制。金融政策方面，貨幣政策保持穩健中性，繼續保持去槓桿、防風險的基本態勢。各個地方也相繼推出了限購、限售、限貸、加強市場監管等一系列措施。
在這一系列的政策影響下，截至 2018 年 6 月末，全國商品房待售面積下降至 5.51 億平方米，較 2017 年同期下降 0.95 億平方米，同比下降 14.7%，降幅較去年同期擴大 5.1 個百分點。 2018 年上半年，房地產開發資金來源總量為 7.93 萬億元，較去年 同期增加 0.35 萬億元，同比增長 4.6%;其中國內貸款 1.23 萬億元，同比下降 7.9%，且非銀行金融 機構貸款佔比提高;個人按揭貸款 1.15 萬億元，同比下降 4.0%，與 2016 年同期金額相近。 而根據今年七月底的中央政治局會議“穩”字當頭的部署，房地產去泡沫化、樓市降溫的大形勢可能將會形成一個較長的市場預期。
在此形勢下，地產商手持鉅額的土地儲備也就好理解了。以碧桂園為例，在以往他們的主流戰術就是利用高週轉率為特點的“閃電戰”。拿地後4個月開盤、5個月資金回籠、6個月資金回正，這樣在銀行信貸資本的配合下，資本就能完成高速週轉。但現在時移世易、形勢變換。房市理性迴歸的趨勢，信貸銀根的緊縮下，過往以速取勝的戰術將難以為繼。
所以，這些房地產商也就不急於將手中存貨變現，而是多持觀望態度，以靜制動，調整自己對市場的預期、穩中求勝、等待形勢的進一步明朗。正如莫斌所說的：“下半年，碧桂園也將放緩一定的發展速度，首先在投資上會有策略調整，拿地將更加精準，每一塊土地更加慎重，怎麼樣做一個成一個，按照這種目標去實施，要求同事更多的聚焦現有項目的運營。”
地產商的這一類情緒和戰略調整動機也可以在它們的半年報中尋到一些痕跡。比如保利地產的半年報中就提到了：要從過往單一的房地產開發，向社區消費、生活服務、產業鏈投資、資產運營等領域延伸，提高業績增長寬度與厚度，提升持續發展能力。
萬科半年報中也提到了：大力推進住房租賃政策的細化落實 ，試水“租購同權”等 。可見各大開發商手持鉅額土地儲備表面看來平靜如水，實則醞釀了整個市場未來轉型發展的可能。當然，筆者也不排除囤貨居奇的機會主義動機。只是在現在嚴控風險、房地產轉型升級的大形勢下還要逆勢而為，只怕有些利令智昏。（作者系盤古智庫高級研究員、應用經濟學博士後）
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