融創中國的業績會議上，孫宏斌儘量避免談及賈躍亭。

這個讓他面子裡子傷透了的山西老鄉，在賈躍亭和另一個地產巨頭許家印合作後，最終沒能忍住吐槽。按包郵區包叔的說法，孫宏斌對造車的態度非常冷淡：電動車有個毛線技術。

聰明如孫宏斌，明白地產商跨界背後的深意：大抵都在賭一個未來。

01

融創的未來繫於同行。

美劇《Billons》第一集中，耶魯畢業的老派精英就赤裸裸地道出了競爭的本質：記住，你不用遊得比鯊魚快，比其他游泳的人快就行了。

大潮退去，坐擁2.3億平土地儲備的融創，需要比恆大、碧桂園、萬科等強勁對手跑得更快。

相比競爭對手，融創的財務狀況難言樂觀。

中報顯示，融創淨負債率較2017年底下降約9.5個百分點。往前追溯推算，2017年報顯示，融創的淨負債率較2017年中減少約60個百分點。2017年的中報顯示，融創淨負債的數值為260%。

按此測算，融創的淨負債率接近190%。相比碧桂園的59%和恆大的127%，融創的步伐顯得慢了。

這和孫宏斌在2017年的多次大手筆併購有關。

2017年，融創不僅投資了樂視，更接盤了萬達集團王健林的部份資產。這個曾經視擴張為唯一的順馳掌門人，仍然有著做房企大哥的野心：王健林第一個找我談就談成了，別人沒機會。

大併購的背後，是融創資產和負債的狂飆。融創集團2017年報顯示，短短5年間，融創就從1個只有百億的地產商，一躍成為總資產超過6200億的巨頭。年均複合增長率高達130%。

負債水平也從55億元猛增至超過5600億元，資產負債率超過90%。

02

不同於萬科對房地產白銀時代的判斷，孫宏斌提出了鑽石時代。

2017年11月，孫宏斌在公開場合表示，萬科提出房地產是白銀時代，我說這太扯了，現在是房地產的鑽石時代，大公司的鑽石時代，這個階段還要持續5年、10年。

而在2018年中報中，孫宏斌卻表達了更真實的想法：不要低估了這次宏觀調控，融創兩年前就不怎麼在公開市場拿地了，兩年後房企業績還會有很大分化。

這是在融創佈局完畢之後，孫宏斌展露的野心。2018年上半年，融創中國實現營業收入465.8億元人民幣，同比增長215.3%;歸母淨利63.6億元，同比增長389.3%;核心淨利66.1億元，同比增長391.8%；毛利率24.7%，同比增長約2.5個百分點。

大地產商的收割季，孫宏斌對降低負債率手段也一覽無遺：通過更快地銷售實現現金流。

中報顯示，融創上半年合同銷售額同比增速76%，遠遠高於恆大、碧桂園、萬科等商業對手。通過現金流優化債務結構，這就是為何融創淨負債率上半年僅僅減少9.5%的原因。

03

順馳折戟，讓融創初期的孫宏斌變得更加審慎。

那一年，在宏觀調控收緊之後，順馳仍然堅持在全國擴張，樓盤銷售乏力、拿地又太過激進，在資本市場融資無望的孫宏斌，只能低價賣掉順馳，含淚揮手告別地產黃金時代的倒春寒。

嚴控拿地，成為融創對風險控制的第一道原則：“前年買的地，按如今限價來賣是一定會虧的”。

這句話，孫宏斌是說給中小地產商聽的，也是說給融創的幾個項目聽的。

青島在融創發佈會上幾次出現。這個孫宏斌在意的地方，是融創土地儲備僅次於重慶的重點區域，總土儲面積高達1200萬平米。

根據包郵區的披露：孫宏斌著重點名了青島，“才7000-8000元的價格，要跌也很難”。他必須這麼說，因為最近一段時間，融創在青島大約有55億貨值要入市。

根據第三方房地產中介發佈的數據，青島二手房均價已經超過26000元/平米，新房均價超過20000元/平米。8000元以下的價格，已經不是2018年的青島了。

深耕一二線的孫宏斌需要這麼說。在三四線去庫存的大浪潮中，一二線高企的房價越來越缺少後續的接盤者。

這是地產商關於房地產前景的豪賭：碧桂園、恆大重倉三四線，萬科雖然和融創近似，但萬科擁有房企最好的現金流。

唯獨融創成了一個異類。冒險如孫宏斌，能否成為大浪潮下的倖存者？