跟隨傳統的樓市升溫期，2018年4月北京（樓盤）二手房市場繼續小幅回溫，交易量增加的同時房價也有微漲。但不論是交易量、交易價格、支付結構還是戶型結構，4月北京二手房市場仍然保持穩定，市場運行較為健康。
二手房網籤近1.4萬套 房價企穩
數據統計，2018年4月，北京全市二手住宅共網籤13673套，同比2017年4月的16902套下滑19.1%，環比2018年3月上升22.6%。雖然同比仍在下降，但2017年4月之後，北京二手住宅月網籤量從未超過1.5萬套，今年4月的網籤量則是去年5月至今12個月裡的最高值。
價格方面，4月北京二手住宅成交均價環比3月略微上漲0.3%，與3月相差無幾，基本持平。自2017年4月起，北京二手住宅交易價格持續走低，下跌趨勢十分明顯。進入2018年後，降幅逐步收窄，價格逐步趨穩。從近一年的價格曲線可以看出，今年前四個月北京二手房價基本是平穩的，波動幅度很小。與去年4月的最高點相比，今年4月的價格已累計下降了18.2%。
從市場的實際簽單數據同樣可以看出交易量的增長。2018年4月二手住宅實際簽單量環比3月增加了16.6%，這一數字已經超過2017年4月同期，是13個月裡的新高，但仍只有2017年3月的一半。
專家表示，不論是網籤量還是機構的簽單量，4月北京二手住宅都來到了一年新高，這說明北京二手房市場已真正走出2017年“317新政”之後的交易低谷。北京目前有大約800萬套的存量規模，即使僅以年2%的換手率來看，北京二手房市場也應該有著每年16萬套左右、每月1.5萬套左右的交易基本盤。因此，雖然4月北京接近1.4萬套的網籤量已經顯示出了市場回溫，但也只是朝著正常交易水平的恢復而已，過熱並未出現，市場仍舊穩定。
價格的平穩則是市場企穩的另一證明。“317新政”後，北京二手房價經歷了一波持續下跌，但與交易量存在基本面類似，人口基數龐大、外來人口眾多、房屋交易需求旺盛的北京在二手房價上也存在一個底線，而國家的政策調控也是以防止大起大落為目標的，所以北京二手房價不會長久下跌，降幅收窄、逐步企穩是必然趨勢，而從今年已過去四個月的價格走勢來看，北京二手房價已基本進入了止跌企穩的狀態。
商貸比例不足20% 公積金成購房首選
數據統計顯示，4月北京的二手住宅交易中，全款支付的比例為26.9%，環比3月減少2.4個百分點；商貸支付的比例為19.9%，環比3月增加2.6個百分點；市管公積金支付的比例為29.7%，環比3月減少2.8個百分點；市管組合貸款支付的比例為17%，環比3月增加2.7個百分點；其它支付方式佔6.5%。
整體來看，4月的支付結構與3月相差並不大，仍然維持著市管公積金佔比最高，全款其次，商貸再次的態勢，且商貸佔比依舊不足20%。將如今的支付結構與一年前對比可以發現，曾經佔比過半的商貸已經降到了不足五分之一，全款支付佔比經歷幾個月的增加後又逐步減少到了不足30%的狀態，相比之下，使用市管公積金的比例則是持續增加，目前已經成為了北京二手房交易付款的首選。
專家分析表示，“317新政”後，北京二套以及非普通住宅的首付比例大幅提高，銀行貸款利率不斷上升，使用商業貸款的門檻和成本都大幅增加，所以使用商業貸款進行購房的行為急劇減少，商貸比例也快速萎縮。商貸通道受阻後，全款一度成為北京二手房交易的主流支付方式，但在北京的房價面前，有實力全款支付的人終究是少數，因此，經過一年的變化之後，公積金反而成為了購房人群選擇最多的方式。
北京樓市調控的初衷就是要打擊投機需求，降低樓市槓桿，防範樓市風險，商貸佔比的大幅下降說明調控取得了顯著成果，而市管公積金成為購房首選則說明剛需成為了當前二手房交易的主力，因為使用公積金的購房者多是首次置業。整體而言，目前北京二手房交易的支付結構顯得頗為健康，這對北京樓市的持續穩定發展有重要意義。
交易節奏較節前略微加快
數據統計顯示，4月北京成交的所有二手住宅裡，平均每套成交房源在成交前被看14.29次，這一數據與3月持平，較1月、2月有所減少，這說明3月、4月北京二手房的交易節奏較春節之前有所加快，同時3月、4月的交易節奏保持穩定。但4月的成交房源平均被看次數仍然遠高於去年同期。
專家表示，“317新政”之後，由於需求端受到嚴重影響，大幅萎縮，北京二手房市場從賣方市場轉向了買方市場，市場熱度降低，購房者不再需要搶房，選擇更多，思考時間更多，話語權增加，所以看房的次數持續增加。春節過後，隨著市場的回溫，不少購房者結束了觀望，購房需求增加，所以市場交易節奏有所加快。但與去年最熱的時刻相比，目前每套成交房源的被看次數仍舊很高，這說明市場的熱度還是不高，整體保持穩定。
交易仍以90平米以下的中小戶型為主
數據統計，4月北京的二手住宅交易中，一居室佔21.1%，環比3月減少0.8個百分點；兩居室佔55.5%，環比3月減少0.7個百分點；三居及以上佔23.4%，環比3月增加1.5個百分點，以兩居為主，一居室、三居及以上各有兩成上下的交易結構仍然穩定。不過，與年初相比，4月兩居室的佔比有較大幅度的減少。
分面積段來看，4月北京交易的二手住宅中，60平米以下、60-90平米、90-140平米、140-200平米及200平米以上各佔33.5%、39.1%、22.7%、3.7%、1.0%，環比3月的漲跌幅度分別為0.3%、-1.8%、1.3%、0.3%、-0.1%。波動幅度均在2%以內，變化不大，仍然維持60-90平米佔四成左右，60平米以下佔三成左右，90-140平米佔兩成多的格局。
對於4月的北京二手房市場，專家分析表示，受春節影響，1月、2月一般都是樓市的淡季，3月、4月則是樓市的升溫期，因此，樓市交易量通常在3月、4月都是增加的。而今年北京二手房市場除了有傳這一傳統淡旺季因素的影響，還有“317新政”後市場交易量觸底反彈、迴歸正常交易水平的影響，因此，雖然嚴厲的政策調控仍在持續，但4月北京二手住宅網籤還是重新回到了1.3萬套以上。
當然，促進市場回溫的主要因素還在於需求的重新增長。去年的史上最嚴調控開始以後，北京樓市的投資投機需求被大幅抑制，市場波動讓不少購房者進入了觀望狀態。隨著政策的持續、市場的穩定、房價的下跌，北京樓市逐步向居住屬性迴歸，形成了有利於首次置業及改善需求的購房環境。所以，春節之後，以自住為目的的購房人群開始重新入市，帶來了北京樓市交易量的增加，止住了二手房價的連續下跌趨勢，形成了市場的回溫趨勢。
但是，4月的回溫只是向北京二手房市場正常狀態的迴歸，因為存量龐大、需求眾多的北京二手房市場在交易量和交易價格上是有一定的基本面的。以目前量增價穩的交易狀態，商貸佔比不足20%的支付結構和較高的成交房源被看次數而言，北京二手房市場的回溫頗為健康，並沒有出現過熱現象。
事實上，去年一年的調控已經充分證明，政策對中國樓市有著極強的主導作用。目前國家“房住不炒“的方針毫不動搖，北京樓市的嚴厲調控也沒有絲毫鬆動，在政策的持續影響下，北京二手房市場交易最多隻能回到正常水位，一旦有過熱跡象，必將帶來政策的進一步加碼。由此來看，2018年北京二手房市場的整體趨勢就是交易量在回升中趨穩，交易價格在下跌中趨穩，而四月的量價則說明這一趨勢正在發生，未來北京二手房市場將逐步進入交易量、交易價格二者同時企穩的狀態。
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