房地產市場展望通常以討論房價為主，我們在此換一個視角，主要從房地產政策角度來分析和判斷。隨著房地產市場的變化，房地產調控政策也出現變化，2019年是房地產政策變化的轉折之年，展望2020年的房地產政策，最大看點將是房地產開發企業被納入監管框架。
從日前國家統計局公佈的數據看，2019年房地產投資增長速度9.9%，是所有宏觀經濟數據中表現最亮眼的。
房地產市場強大的韌性對保持宏觀經濟穩定居功至偉。但每年15萬多億元的新房銷售讓居民負債快速增長，給中國經濟埋下了潛在隱患，房地產對居民消費的“擠出效應”正在成為決策者憂心的問題。
在經濟運行中，消費才是主導力量，目前消費佔GDP的比例是70%左右。房地產的擴張雖然延緩了投資下滑的勢頭，但嚴重影響到居民消費可持續增長。因此，保房地產投資還是保居民消費成為兩難選擇。這是2019年房地產金融政策收緊的理論邏輯，未來的房地產政策仍將受制於此，政策之手將艱難地在投資與消費之間尋找一個平衡點。
2019年，房地產金融監管部門開始關注房地產開發企業的債務風險和經營行為，有些負債率過高的房地產開發企業被約談。這只是開始，更多的有關監管房地產龍頭企業的措施將接踵而至。
2019年已經有四家公司的房地產銷售收入超過了5000億元，龍頭房地產企業的狂飆突進終於帶來了“大而不能倒”的難題。
“大而不能倒”在國外通常出現在金融行業，房地產行業的開發環節不存在類似的問題，這屬於我國房地產行業獨有的現象，沒有可以參照的經驗。
龍頭企業的資產負債規模均已超過萬億元，每一家公司的項目都遍佈全國各地，一旦出現資金鍊斷裂，不僅綁架諸多的金融機構，還影響眾多的員工及客戶利益，最終必須由政府承擔責任。
如何對這些巨型企業進行有效監管是擺在我國有關部門特有的挑戰。我們認為，對地產龍頭公司的監管可以參照對金融機構監管的經驗和做法，以行業排名前十位或二十位的房地產公司為主要監管對象，可以將行業中排名前五位（或前十位）的房地產龍頭公司列為“系統重要性企業”，列為重點監管對象。監管的側重點是財務槓桿。對龍頭公司的財務指標列示具體的要求，以規範它們的經營行為，對系統重要性企業的財務指標要提出更高的要求。並且與宏觀審慎管理框架結合起來，在不同的週期階段對財務指標要求進行動態調整。
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