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2019年土地篇和房價篇的盤點，AI君已經完成，本次帶來一篇較為的特殊的——維權篇。

維權難講，所以AI君想了又想，乾脆給大家講幾個故事吧。如有雷同，冷暖自知。

1、史上最快維權紀錄？

作為一個普通人，老王從來都對自己的運氣有著清晰的認知，也就不指望自己能買到那種“不會維權”的好房子。不過他沒料到，自己房子還沒買就維權，堪稱“史上最快維權紀錄”。

2016年年末，西安市場已有了復甦的影子，某樓盤搖號現場坐的滿滿當當，主持人意氣風發，臺下氣氛凝重。20分鐘過去，200-300號始終沒人被叫到，有購房者提出要求查看乒乓球，懷疑未放置段號。主持人自信的邀請購房者上臺驗號，然後……還真的沒放。

現場迷之尷尬了5秒，接著就沸騰了。

最後項目負責人出面，當場再開一棟樓，並給到所有購房者額外1%優惠方才“平息眾怒”。老王對此倒是很滿意，畢竟最後以更便宜的價格，選到了合適的房子。而且房企當時也提前銷完一棟樓。這個雙贏的結果，導致後來有鄰居說，那是房企的營銷“套路”。

但不管怎麼說，有了如此魔幻的經歷打底，老王對後來震驚全國的“搖號門”事件毫不意外；對自己當時交的1萬元“團購費”，並未算在房款，而是被房企“轉嫁營銷費用”氣定神閒；對當時買房承諾的，交房送“筆記本電腦”，交房時變成了送“筆記本”心態穩定；對當時房企承諾的老帶新送5000元物業費，2年沒蹤影也表示理解。

“主要後來房價漲了。”老王端著老幹部茶杯，始終保持著平和的微笑。“只要不降價，這些都不是問題。”

關鍵詞：搖號作弊、贈禮取消或概念偷換、老帶新拖延、團購費即營銷費轉嫁、降價維權。

AI君有話說

轉眼2020年市場進入橫盤期，搖號作弊是不大可能了。但團購費卻是橫盤期”必備“。但好的是，購房者同樣掌握了更多議價權，找領導要優惠，特價房撿漏，甚至半價房抽獎都是可以的。而關於降價維權，因無法律根據和合同保護，大都無疾而終。國家說了，住房不炒，靜待週期。

2、一紙規劃

小李因為設計師的職業，自認為是個很有“創意”的人，直到他買了房。

家門口的地鐵，在買房後改線了。門口的學校，在買房後劃了新的學區。兩個完美閃避讓他想去拜佛。小區內部規劃失配更是讓他大跌眼鏡，綠化不夠，漆來湊。塑膠跑道，漆來湊。水景不夠，漆也可以湊。

“這是什麼漆？”他振臂疾呼，“這是神筆馬良的漆！”

小李的朋友小蘭，則為“百變綠化”所困擾。

小蘭買房時，父親一眼看中了可以見南山的戶型，不惜與家人爭執，最後以每平多800元/平的價格拿下。可惜全家入住後，南山看了不到半年，二期原本的綠化公園忽然平地起高層，把南山擋的嚴嚴實實。老爺子每天早上起床見不到南山都極胸悶。以至於之後幾年裡，別提“山”了，“南”都成了他朋友家的“禁忌詞“。

好在小蘭在閨蜜小新得到了帶著內疚的安慰。

小新笑著說，“入戶大堂不翼而飛，厲害吧。不過我這算好的，我一朋友後來發現自己買的房子，是房企違規加蓋的，原本規定30層，建了33層。現在幾年了現在拿不到房產證。入戶大堂而已嘛，飛就飛吧。”

中華語言文化博大精深，都說“一紙規劃”，原來一紙的背後，意味著一支可以隨時添改的筆。

關鍵詞：外部配套風險在於——城市規劃變更的不可抗力，學區劃分的不確定性，內部配套可能發生的風險在於——配套變更、樓層加蓋、配套失約或延遲交付。

AI君有話說：

外部風險，城市規劃變更確實具有不可抗力，這連最有經驗的買手都可能“失算”。而入學承諾已在銷售中明確禁止，用不承諾避免虛假承諾。但對於購房者來講，自身帶有學校規劃的項目，學區同步劃分已是潛規則，依舊具有吸引力。

至於內部規劃變更，選擇品牌房企可以避免60%的風險，部分實力強勁的在學區爭取上甚至都有成功案例，但同樣的，大型商業要注意交付時間，否則有延期風險。此外買房記得找售樓部的“紅線公示”，選樓位必看。但要想完全規避風險，那隻能選擇二手房了。

3、見過換物業的，原來房企也能換

“哥你知道嗎？我家開發商換了，自此以後，我就不是XX業主了。”

小白哭喪著臉，把手機上股權轉讓的新聞，拿給做地產的前輩看。

“很重要嗎？”前輩看了看，呼嚕呼嚕繼續吃麵，“小項目可以被品牌房企收購，飛上枝頭變鳳凰。人家咋就不能在賣完房後，給你打回原形？房企收購項目，你要重點看，房子是誰建的，戶型是誰設計的，物業是誰家的。三項好歹佔一項，如果這三項都是老東家的，那我問你，新任接盤大佬的品牌實力體現在哪裡？”

“哪裡？”小白沮喪的看著前輩。

“……溢價能力。”

前輩摸了摸小白的頭，帶著一點憐惜。

關鍵詞：物業變更、開發者變更

AI君有話說：

從2017年開始，眾多品牌房企以收購或聯合開發的形式進入西安市場，其實這種金蟬脫殼在2016年就已經有房企幹過。對購房者來講，比起品牌，城建、戶型設計、物業出自誰的手筆同樣決定問題。

4、樣板間的秘密

老李有點崩潰。因為他收到的房子和當初的樣板間不太一樣。具體哪裡不一樣，基本就是哪裡都不一樣吧。樣板間的學問，早已脫離了“縮小傢俱，擴大空間的”的低級趣味。

君不見，主臥衣櫃是畫的；君不見，樣板間找不到冰箱的；君不見空調機位做成餐廳的……為了視覺效果美好，一切皆有可能。

老李打開當初拍的手機照片想與人理論，女兒則淡定的拿過手機，纖纖玉指在手機屏幕上一戳一拉，照片放大，飄窗上的金屬立牌寫著“此處非交付標準”。

關鍵詞：樣板間與實際戶型設計不符、戶型“假”通透、連廊設計導致消防通道不符安全規定、消防管道噴淋在房屋頂部，擠壓層高等。

AI君有話說：

除去實體樣板間或清水樣板間，樣板間只是參考。購房者還是要看戶型，比如分辨一下“半通透”和“通透”，對著帶尺寸的戶型圖想一想最小的房間是夠用，此外商改住的LOFT要尤其注意消防管道噴淋是否會懸在天花板擠壓層高。

5、延期交房與強制交房

每年的九十月到年底，都是維權的黃金時期，因為此時也是交房高峰。

首先，不交的。

這是個沉重的話題。購房者最怕的莫過於爛尾和延期交房。在合肥有某項目延期交房達20個月，導致幾對新婚夫婦的婚期都推了一年半。爛尾則更是購房者的噩夢，不只資產積累基本凍結，未來的生活亦會深陷維權泥沼。

要規避風險。當然五證齊全是底線，與此同時，對於不知名的項目，是否有爛尾歷史都要查清。尤其警惕那些更名改姓的樓盤，很多都有黑歷史。最後在天眼查篩一遍房企失信記錄，謹防掉坑。

其次，強制交的。

現下西安乃至全國，強制交房的項目增多。強交一般包含“三通”未完成和“兩書一表”缺乏。很多項目沒有“竣工驗收備案表”，即要求業主收房。此時最能保護業主的就是購房合同，如噹噹初沒有“先驗房再收房”的約定，至少也要在收房文件中註明“未驗房”等字樣。

6、精裝降標

因為目前西安市面上超過半數都是精裝修，但精裝修偏偏又是爭議性最大的部分。

部分購房者開門變驚裝，包含但不限於天花板開裂，牆紙開裂，廚衛鏡子花掉，地板軟，碎瓷磚拼整塊，水池臺盆開裂，新風系統是個洞，贈送的電器更可能率先“退休”等，例如某小區贈送的空調就不製冷不制熱……這還是有據可依的，沒有的還包含裝標“值不值”價這種更難界定的問題。

首先，精裝修標準只有“合適”，沒有“合理”。各項目差距大，沒有統一指導。其次，很多精裝標準在合同中模糊不清，缺乏明確的契約保障。這就讓購房者在後期維權中因缺乏依據處於被動。最終變成與房企“理解不同”，最終“互相理解”的結果。

而這一問題的解決，最終必須要依賴更為嚴謹的法律條款作出約束或指導。

好在從全國角度來講，已經有越來越多的城市推出了“成品房細則”，除去精裝標準分級外，也要求“開發企業就其核定的成品住宅裝修工程價格對外承擔法律責任”。對購房者來講，可規避“虛假精裝”和“裝修信息不透明”的牟利陷阱。對房企來講，也不失一個通過更具差異化的產品，突破限價的合理方式。

相信隨著成品房交付的主流趨勢，以及西安與國際化接軌的內生動力，西安和西鹹新區值得期待。

例如西鹹新區就已率先出臺規劃建設品質標準（2019）。要求精裝指導造價不低於1500元/平方米，並提供至少3種不同檔次的裝修方案供住戶選擇。對精裝包含項目做了規定。雖還粗放，但已代表了趨勢。

AI君有話說

有沒有交房不維權的房子？

但對很多人來說，買房就是我們人生一次“孤勇”。因為半生積蓄和20年以上的貸款，是根據規劃圖、設計圖和樣板間託付的。有時付款時合同籤的“稀裡糊塗”，付款後寄希望於開發者的誠意。

但決定於房企誠意的，除去其長期積累的品牌口碑，政策的規範化，還受到整體市場大環境影響。比如限價壓薄利潤，比如城改浪潮助推高週轉，比如供需失衡讓購房者鋌而走險……但2020年在市場進入橫盤期，項目需要以品質拿回話語權的背景下，橫盤市場可以賦予購房者更多力量。比如就AI君的探盤經歷，已經有越來越多房企將園林實景呈現，戶型實景呈現作為自己的核心競爭力之一，且未來在諸多樓盤地段同質化的競爭前提下，將會把更多精力用於產品打磨……這些都是購房者可以期待的。

最後，祝願大家在2020年，都能買到真正的好房子。