評估報告評估的是被拆遷戶房屋的價值，評估得是公正、客觀的，評估結論應有充分的依據。實踐中，很多被拆遷人反映，評估的時候拆遷辦只給一張紙，上面只印了一個表格，列上了房子的補償數額，標題寫著大大的“評估報告”，就讓老百姓簽字，老百姓的心血都託付在評估報告上，怎可如此草率和隨意!

評估是國有土地上房屋徵收的必經程序，集體土地上的房屋法律並未明確規定必須評估，即便如此，只要進行評估就必須合法合理。下面，我們一起來學習一下，評估報告必須具有哪些要素才符合法律規定。

一、 評估機構要合規

實踐中，很多被拆遷人會問：“我們可以自己請評估公司麼，拆遷方請的給我們評估的太少了!”提到評估報告，首先就是評估公司的選定問題，法律上是如何規定的?真的是拆遷方說了算麼?

1、評估機構的選定

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十條、《國有土地上房屋徵收評估辦法》第四條規定可知：房地產價格評估機構首先要由被徵收人在規定時間內協商選定;協商不成的，由房屋徵收部門組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。實踐中，拆遷方不讓被拆遷人選定，直接“硬塞”評估機構的做法，是明顯不合法的。

2、評估公司的資質

在拆遷中對我們房屋進行評估的房地產估價機構，是

依法設立並取得房地產估價機構資質，並從事房地產估價活動的中介服務機構。在評估報告裡，也應該列明估價人員和估價機構的資格證明。如果這個單位根本沒有取得法定的資質，那麼他就沒有評估的資格，作出的評估報告是不受法律保護的。

二、 評估方法應得當

被拆遷房屋的價值是評估來定的，評估對之後的拆遷補償有重要的影響。評估應該選用哪些方法才能使評估價格公平合理呢?總的來講，註冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。被徵收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估;被徵收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估;被徵收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。

在拆遷過程中，大部分評估使用的是市場評估法。因此，大家可以根據同地段類似房地產的市場價來衡量一下自己的房屋價值。

三、 評估程序需合法

《房地產估價規範》：自接受估價委託至完成估價報告期間，房地產估價應按下列程序進行：1明確估價基本事項;2擬定估價作業方案;3蒐集估價所需資料;4實地查勘估價對象;5選定估價方法計算;6確定估價結果;7撰寫估價報告;8估價資料歸檔。

評估是實地考察得出的，不是想象構思出來的。房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對被徵收房屋

進行實地查勘，調查被徵收房屋狀況，拍攝反映被徵收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，並妥善保管。房屋徵收部門、被徵收人和註冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。

四、 評估報告組成需全面

完整的估價報告應包括下列部分：1封面;2目錄;3致委託方函;4估價師聲明;5估價的假設和限制條件;6估價結果報告;7估價技術報告;8附件。

在實踐中，大部分被拆遷人收到的只是寫有價格的結果報告，但是法律規定的評估報告，應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結論。

五、 評估價格應合理

1、評估時點

被徵收房屋價值評估時點為房屋徵收決定公告之日。主要是對房屋的價值、裝飾裝修以及停產停業損失的評估等。被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素;被徵收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，徵收當事人協商不成的，可以委託房地產價格評估機構通過評估確定。

2、無產權證或者與實際面積不符

在實踐中，存在很多沒有房產證或者房產證與實際面積不符的情況，沒有證或者超出的部分真的是拆遷方所說的違建，沒有補償麼?《國有土地上房屋徵收評估辦法》規定：對於已經登記的房屋，其性質、用途和建築面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，

以房屋登記簿為準。對於未經登記的建築，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。

3、分戶評估報告

經過一系列的評估過程，被徵收人的房屋評估結果體現為分戶評估報告，該分戶評估報告應當由房屋徵收部門轉交。整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋徵收評估項目的兩名以上註冊房地產估價師簽字，並加蓋房地產價格評估機構公章，不得以印章代替簽字。

如果對評估報告不滿意，法律賦予了我們維權的機會，因篇幅有限，將在下篇為您講述。

在評估過程中，每一個步驟都關係到評估結果，關係到後續的拆遷補償，關係到以後的生活居住水平。在評估機構入戶評估前，被拆遷人一定要對合法的評估進行了解，才能對評估報告準確分辨。如果大家在收到評估報告後有疑問，可以諮詢專業的徵地拆遷律師，以免錯過複核期限，陷入被動的地位。