在二手房買賣中，物業往往成為房源的重要賣點之一，擁有一個好的物業，可以明顯提高業主居住的舒適度與安全性。那麼，品牌物業對房價的影響究竟有多深？業主對此態度如何呢？一起來看看！

看點

01

銀城物業已入駐和府奧園，對房價的影響是……

和府奧園：銀城物業已入駐

今年5月，南京河西豪宅和府奧園業委會發出公告，2018年6月1日起將由銀城物業作為小區物業臨時託管服務企業進行物業服務，託管到今年年底。而原先的宇業物業將在2018年5月31日撤出。據我最新瞭解，目前銀城物業已經入駐和府奧園小區。

和府奧園小區更換物業不久，目前房價和兩三個月前相比，沒有太大變動，二手房掛牌均價為49573元/平米。

據周邊中介介紹，和府奧園小區目前成交價在5萬/平左右，這個價格和年初相比是有所增長的，小區主要賣點是河西商圈地鐵房、南師附中新城初中黃山路分校南校區學區房，而且是科技住宅，非常適合改善客購買。

談及更換物業對和府奧園二手房價的影響，中介表示，幾乎沒有啥影響，這兩三個月房價還是保持平穩，沒有太大波動。

融僑中央花園：換物業後大變樣

融僑中央花園此前在河西中部的口碑也不算太好，但是2015年3月份更換了物業公司，新的物業公司為銀城物業。

2016年，記者在融僑中央花園走訪中，發現了不少小區物業管理上的問題，門禁形同虛設、監控缺失、綠化管養不到位、公共健身器材損壞、衛生死角氾濫……面對種種問題，小區成立了首屆業主委員會，併成功引入銀城物業進場。兩年後，這個小區究竟有多大的改變呢？

8月19日，現代快報記者再次對小區進行了一輪走訪。一進小區大門，記者就看到融僑中央花園現在已經採用了刷卡的門禁管理方式。記者到達時，值班保安正在對一位前來安裝寬帶的工作人員進行來訪登記。在小區的側門處，記者發現這裡不知何時已經裝上了一個在高鐵站專用的“防尾隨”移動門。小區業主王阿姨告訴記者，“這個門非常有用，每次只能通過一個人，現在門禁做好了，大家的安全感也提高了很多”。

除了門禁安全得到了提升，小區的綠化更有了非常大的改觀。探訪中記者發現。無論是樹木還是草皮，都幾乎看不到一點枯萎的跡象。不僅如此，在小區裡轉了一圈下來，沒有發現一處衛生死角。此外，車輛亂停亂放、私搭亂建等現象，現在幾乎已經看不見蹤影，和兩年前記者探訪時的景象截然不同。

我特地查詢了融僑中央花園目前的二手房價格，目前二手房掛牌均價在48324元/平米左右，而在2016年10月份，該小區的價格在4.2萬/平左右。融僑中央花園附近的中介表示，這兩年融僑房價的上漲，主要是市場大環境所致，政策緊縮之前，河西這邊也是水漲船高，目前來看房價已經保持平穩態勢。

談及更換銀城物業後對融僑中央花園小區的影響，中介表示，影響是有的，但是不大，該小區主要的賣點是奧體商圈地鐵房、帶學區。但是更換銀城物業，對於提升業主的居住品質有很大的幫助，這也被很多客戶所看好，畢竟在帶看房源時，小區環境也非常重要。

託樂嘉：換萬科物業“華麗轉身”

早前，託樂嘉小區原物業不作為遭投訴，後換了萬科物業。最近，我在《中國組織人事報》上看到了託樂嘉小區“華麗轉身”的報道。如今，託樂嘉小區到底怎麼樣了呢？

去年起，南京市積極推進黨建引領住宅小區物業管理工作。通過近一年的探索和實踐，這個一度矛盾突出、上訪不斷的小區“華麗轉身”。

在託樂嘉小區中心位置，“黨群服務站”的紅色牌子掛在高高的橫廊上，遠遠就能望見。走進小樓，樓梯上密密麻麻，全是業主送來的錦旗。物業公司、業委會等過去矛盾重重的“對頭”，如今在黨群服務站的同一層樓辦公。小區還在物業崗亭，建成了“睦鄰亭”“幸福驛站”。

我在365二手房網站上查詢託樂嘉目前的掛牌價為2.7-2.9萬元/㎡，

緊鄰託樂嘉小區的翠屏清華園，目前掛牌價2.6-2.7萬元/㎡。

位於託樂嘉另一側的翠屏東南目前掛牌價1.9-2萬元/㎡。

可以看出，過去由於混亂的環境，託樂嘉小區的房子一度少人問津，如今，小區環境越來越好，房價比周邊同類型小區要高不少。

綜上，小編分析，由於河西板塊二手房價格普遍比較高，生活配套也相對更為齊全，因此更換物業這一因素還不足以使房價產生太大波動；但對於江寧一些剛需板塊來說，小區價格本來就不算高，一旦有更換物業等利好來襲時，對房價影響就比較大，往往能成為二手房的“大賣點”。

看點

02

江蘇出臺物業服務合同規範！小區亂收費投訴有依據

物業矛盾三大坑：停車難、亂收費、合同看不懂！！

為了維護住宅物業市場的秩序，保障業主和物業雙方的合法權益，8月14日，江蘇省工商局發佈了《江蘇省住宅物業委託服務合同（示範文本）》。現代快報記者瞭解到，這份《示範文本》明確了停車費的收取和使用範圍、物業需要履行的服務，並明確了雙方的違約責任。有了這份合同，以後再出現問題就不用扯皮啦！

（江蘇省人民政府網站截圖）

以下全是重點！！

1、物業費不能亂花，要提供11類服務

《示範文本》中具體有哪些條款？現代快報記者注意到，大家最關心的物業費收取有了標準。物業服務費用按建築面積進行計算，其中分為多層住宅、高層住宅、別墅、商業、配套公建，以及配備電梯、消防、二次供水等機電設施的運行、維護、管理費用等不同收費標準。具體收費規則，由雙方約定。

而收取了物業費的物業公司，錢也不能亂花。《示範文本》中明確，物業費必須用於物業人員工資、物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護保養費用。此外，還有清潔衛生、綠化養護、秩序維護、辦公、折舊、物業共用場地、共用設施設備及公眾責任保險費用等十一大服務。如果有其他費用，則必須經過業主大會同意。

2、停車費不能隨便定，可按不同區域收費

針對大家頭疼的停車問題。《示範文本》中也有規定，並劃分為汽車停放費及公共區域的車位租金。對不同的車位收費標準也有細分，比如汽車露天車位、室內普通車位、室內機械車位等。而具體停車費交多少錢，則由雙方在籤合同時進行約定。

為了防止物業亂收停車費，《示範文本》也明確了收取的費用必須用在刀刃上。比如，用於停車管理人員的工資待遇上、停車庫(位)共有部位的維護費用、清潔衛生費用、稅費，以及停車庫（位）照明、通排風、給排水、消防、標誌、道閘等系統的維護、運行費用。

3、物業擅自提高收費，業主可請他走人

有些物業公司會利用共用部位、共用設施設備進行經營。比如，電梯內張貼廣告，小區內設置廣告欄。但是這些收取的費用最終去了哪裡，很多業主也不清楚。

對此，《示範文本》規定，若物業進行經營服務，可與業主約定按經營收入的一定比例提取管理服務費用。而其他收益則可按約定納入專項維修資金或補貼物業服務費用。

最重要的是，物業必須履行通知公示義務，將服務內容、服務標準和收費項目、收費標準等有關情況進行公示。物業公共服務費、汽車停放費、利用物業共用部位、共用設施收支情況，也需要公示。每年12月份將共用設施設備運行狀況的報告提交業主委員會，並公示。

如果物業擅自提高收費標準，怎麼辦？《示範文本》中對違約責任也進行了規定。若物業擅自提高收費，業主有權清退物業。造成業主經濟損失的，物業應當給予業主經濟賠償。而合同終止後，物業未按規定時間辦理移交事項，也需要向業主支付逾期違約金。

看點

03

物業常犯這5宗罪！業主利益該怎麼維護？

1、無理由預交物業費

對於物業費這一收費項目來說，相信大家都不陌生。現代社區正是因為有了物業服務，生活才會便利許多，業主繳納物業費也是理所當然的。但是，總有一些物業會無憑無據的讓業主提前繳納幾個月的物業費。這種現象到底合理嗎？當然不合理，而且是完全沒有依據的，我國對物業管理公司的規定是不得違背業主或者是非業主使用人的意願提前收取物業費。只有在特殊情況下，經過管理部門的批准，出示相關文件才可收取不超過6個月的物業費用，除此之外的無理由預交物業費情況，廣大業主朋友是可以拒交的。

2、公共區域的額外收益被物業佔有

買房一定要搞清楚自己的使用面積包括哪些，公攤面積包括哪些。《物權法》規定，電梯間、外牆等屬於公共設施，產權歸全體業主，這些共用場所要經營廣告，首先要經業主委員會同意，其收入也應歸全體業主。公共區域屬於業主購買房屋時的公攤面積，是業主花錢購買的，所以這些區域的廣告收入等是歸自己所有的。但實際情況是，很多業主幾乎就不清楚自己原來還享有這份利益，白白的讓物業賺了一筆錢。

3、私自洩露業主信息，獲取不正當利益

現在的社會，基本上可以說是沒有個人隱私的。我們的個人信息以及每天接收到的騷擾電話就證明我們的私人信息已經成公開的秘密了。在物業公司中也存在這樣故意洩露業主信息，包括具體住址，聯繫電話，身份證信息的行為，以獲取不正當利益。相關法律法規規定，凡是惡意洩露個人信息的行為都是違法的。所以，業主一旦發現，要合理的拿起法律武器維護自己的合法權益。

4、房屋免費保修期縮水

根據《建築工程質量管理條例》規定，商品房交房驗收時，開發商應明確告知房屋內部各項設施的免費維修期限，保修期一般在1至5年的時間。所以，業主在拿到房子，驗收合格，入住之後，發現房屋設施出現問題時要根據各項設施具體的保修期來獲取免費維修的權利，這些要求物業是應當滿足的，不得拒絕。但是超出保修期的問題，就要業主自掏腰包來解決了。另外，還會出現業主拿到房子不久，保修期就到期的問題，這些都是開發商和物業的伎倆，驗房時一定要專業，仔細，嚴防這些漏洞給自己造成的不必要損失。

5、保修期內的社區設施維護費仍由業主出

社區內設施的日常增添、維修費用等雖然由物業出面，但是最終這些費用是要分攤在每個業主身上的。同業主的房屋內部設施具有一定的免費保修期一樣，社區內的設施也是有保修期的，在保修期內所有的維護責任和費用都是由廠商負責的，但是，一些物業公司卻是照樣將這筆費用歸於業主分攤，最終這筆錢落入了物業手中，中飽私囊。這種情況最好是由業主委員會出面解決協調，畢竟涉及到的是全體業主的利益。