債權人與債務人之間存在金錢債務，有時雙方約定以特定物（實踐中多為房產）替代原金錢債務的清償。實務上將該種替代履行債務的方式稱為以物抵債。
“以物抵債”在司法實踐中經常出現以下幾種情形：
1、債務履行期限屆滿前約定的以物抵債協議效力問題；
2、債務履行期限屆滿後達成以物抵債協議效力問題；
3、執行階段關於以物抵債能否排除案外人強制執行的問題。
一、債務履行期限屆滿前約定的以物抵債協議
關於債務履行期屆滿前約定的以物抵債。債權人與債務人在債務履行期屆滿前就作出以物抵債的約定，由於債權尚未到期，債權數額與抵債物的價值可能存在較大差距。如果此時直接認定該約定有效，可能會導致雙方利益顯失公平。所以在處理上一般認為應參照《物權法》關於禁止流押、流質的相關規定，不確認該種情形下籤訂的以物抵債協議的效力。
根據當事人在債務履行期屆滿前達成以物抵債協議，抵債物尚未交付債權人，債權人請求債務人交付的，人民法院應當向其釋明，其應當根據原債權債務關係提起訴訟。經釋明後當事人仍拒絕變更訴訟請求的，應當駁回其訴訟請求，但不影響其根據原債權債務關係另行提起訴訟。
二、債務履行期限屆滿後達成以物抵債協議
債務履行期屆滿後，債權的數額就得以確定，在此基礎上達成的以物抵債協議，一般不會存在顯失公平的問題。在以物抵債行為不存在違反法律、行政法規禁止性規定的情形下，應當尊重當事人的意思自治。
（1）如果此時抵債物尚未交付給債權人，債權人請求債務人履行以物抵債約定的，應予支持。
（2）如果抵債物已交付給債權人，債務人反悔的，不予支持。
三、“以物抵債”協議能否排除案外人強制執行的問題
關於“以物抵債”協議能否排除案外人強制執行的法律問題，主要參見：《辦理執行異議和複議案件規定》第二十八條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”
根據《查封、扣押、凍結財產規定》第十七條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”
四、《全國法院民商事審判工作會議紀要》對以物抵債的內容
最高人民法院於2019年11月8日印發《全國法院民商事審判工作會議紀要》的通知，這這份會議紀要中，提到了抵債協議的內容，具體如下：
44.【履行期屆滿後達成的以物抵債協議】當事人在債務履行期限屆滿後達成以物抵債協議，抵債物尚未交付債權人，債權人請求債務人交付的，人民法院要著重審查以物抵債協議是否存在惡意損害第三人合法權益等情形，避免虛假訴訟的發生。經審查，不存在以上情況，且無其他無效事由的，人民法院依法予以支持。
當事人在一審程序中因達成以物抵債協議申請撤回起訴的，人民法院可予准許。當事人在二審程序中申請撤回上訴的，人民法院應當告知其申請撤回起訴。當事人申請撤回起訴，經審查不損害國家利益、社會公共利益、他人合法權益的，人民法院可予准許。當事人不申請撤回起訴，請求人民法院出具調解書對以物抵債協議予以確認的，因債務人完全可以立即履行該協議，沒有必要由人民法院出具調解書，故人民法院不應准許，同時應當繼續對原債權債務關係進行審理。
45.【履行期屆滿前達成的以物抵債協議】當事人在債務履行期屆滿前達成以物抵債協議，抵債物尚未交付債權人，債權人請求債務人交付的，因此種情況不同於本紀要第71條規定的讓與擔保，人民法院應當向其釋明，其應當根據原債權債務關係提起訴訟。經釋明後當事人仍拒絕變更訴訟請求的，應當駁回其訴訟請求，但不影響其根據原債權債務關係另行提起訴訟。
綜上所述在認定以物抵債協議的性質和效力時，要根據訂立協議時履行期限是否已經屆滿予以區別對待。合同解除、違約責任都是非違約方尋求救濟的主要方式，人民法院在認定合同應否解除時，要根據當事人有無解除權、是約定解除還是法定解除等不同情形，分別予以處理。在確定違約責任時，尤其要注意依法適用違約金調整的相關規則，避免簡單地以民間借貸利率的司法保護上限作為調整依據。
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