前段時間，在東莞CBD正式升級為“國際商務區”之前，貓姐的朋友，三位東莞土豪，夜訪開發商，急急下單包下了CBD地鐵口附近、一棟商業物業剩下的近十間尾貨。
聽聞東莞CBD升級，水澗頭村拆遷工作啟動，周邊物業水漲船高。
有土豪認為，如果東莞的發展可以像一線城市那樣，那麼CBD周邊的地鐵口商鋪，甚至有可能漲到10萬元/平方米以上！現在以5萬元/平方米左右的入手，自然是很超值的！（貓姐不由得感慨：這個時候買商鋪，才是真愛！）
這自然只是土豪們的“豪賭”遊戲！無論輸贏，無論多貴，土豪們都可以很“隨意”！但是普通的購房者、投資客卻沒有這個資本。
因此，更多的人還是關注物美價廉的商業物業。比如，價格低、租金高、前景好的商務公寓、寫字樓和商鋪！
上週，貓姐在文章 東莞老闆入局：只為有一棟公司命名的樓，出現在這條街上！中預告，本期要對如何投資商業物業進行解讀，現在，你可以收藏下這份投資指南了。
東莞商業已經收割了一茬茬韭菜
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說起投資商業物業，不能迴避的一個話題就是“返租”！在樓市調控期間，特別是市場不好的時候，不少的商業物業通過“返租”的方式來吸引購房者。
前段時間，東莞陽光城·MODO返租“爆雷”，讓人們發現，原來，“返租”已經再次出現在東莞樓市！
這些年來，東莞的商業物業返租，已經收割了一茬又一茬的韭菜！
東莞商業物業出現的三輪“返租”潮
01
第一茬韭菜，成長於2003-2004年。東莞商業地產的第一個春天！
東城世博廣場、華南MALL、第一國際是東莞首批商業物業，東莞商業地產初試鶯啼，多個樓盤就採用了“返租”銷售商鋪的形式。
15年時間過去了，儘管匯一城商業已經做得熱熱鬧鬧，但是第一國際仍然有不少商鋪空置。
2005年，劉先生購買了第一國際商場一個40多平方米的商鋪。當時開發商承諾5年返租，劉先生也確實收了5年的租金；但5年返租期結束後，劉先生的商鋪就變成了一個“空殼子”。
幸運的是，由於開發商沒有放棄，經過幾輪重新招商後，幾個商場部分商鋪經營有了改善的希望。在商鋪土地年限到期之前，或許還是可以再次收到租金的！
貓姐的朋友，就有這樣的一套23平方米的商鋪，月租金約700元
02
第二茬韭菜，成長於2011-2014年，分割產權，格子鋪之殤！
2012年，宏遠時代廣場改名為宏遠萬菱廣場，把原來共400套商鋪，分割成1184套幾個平米或者以上的格子鋪出售。
當年，運營方為了吸引投資者買鋪，曾表示“租金為200元/平方米/月起”。後來，事實證明這只是一句空話。
2011年起，聚福豪苑、宏遠萬菱廣場、鳳凰時尚城、鴻福少年藝術宮殿、潮匯星城等通過分割產權而形成的格子鋪項目，如雨後春筍般出現，總價低、首付低，返租吸引力大，成功讓一波小投資客入市。
貓姐猶記得，一天傍晚，一位朋友突然打來電話，說自己在潮匯星城買下一個商鋪，5萬元/平方米（這在當時是非常高的單價）！朋友說，在銷售的三寸不爛之舌的勸說下，“不知不覺就交了錢！”
有業內人士透露，這些格子鋪項目由來自廣州、深圳的銷售團隊運營，他們用高菥挖來金牌銷售，成功的說服了一個又一個投資客，高價出售格子鋪。
最可怕的是，這樣的團隊往往只關心出售商鋪後獲取高昂的佣金，並不在意出售後商鋪如何運營、出租。
後期沒有實力雄厚、有豐富經驗的運營團隊，最終這些格子鋪均以大門緊鎖、失敗告終。比第一輪韭菜更慘，不少格子鋪至今還沒有起死回生的能力！
這些年來，早期返租的商業物業歷盡滄桑。
開發商上進的，投入大量資金，回收商鋪，重新進行規劃、統一運營。
不上進的，開發商、包銷商跑路，商鋪大門緊閉，業主“望鋪興嘆”，位置再好，也租不出去。
03
第三茬收割韭菜，似乎又要開始了……而這一輪比較特殊，更多的集中在公寓物業。
這一輪的公寓返租潮，開始於2017年。當樓市調控進行到一定階段，面對市場人氣下滑，一些商業物業開始借返租來吸引投資客。
比如，將公寓返租給快捷酒店，公寓“帶租出售”，投資客剛買房就可以收回十幾萬元的租金。當然，“羊毛出在羊身上”，返回的十幾萬元租金，實際上是公寓提高價格後，再減少十幾萬元的結果。
如果運氣不好，酒店撤場不願意再簽約，小業主如何運營這些既沒有陽臺，又沒有廚房的“酒店式小公寓”，將是一個很大的難題。
不幸的是，陽光城·MODO的部分業主就遇到了相似的問題。
2017年，位於南城的陽光城·MODO有部分公寓進行返租託管出售。
在網上，有一份貼子是這樣描述的：陽光城MODO參與返租的是4號樓7樓以上的44平的兩房，每月返租3300-4100元。
前6年固定（必須託管），後4年可自由選擇續簽或者收回，陽光城物業統一管理的；交樓後第二年開始返租，包軟裝和家電，2019年6月交樓，相當於2020年6月開始返租。
按照一年的租金收益計算，20年可以回本；租金上漲帶來無限可能，也許要不了十五年就能回本了。
因此，儘管有託管協議的第4棟公寓的銷售單價比其它無託管公寓貴，但受到返租回報大的吸引，不少業主還是入手了。
可惜開發商、中介為小業主們描繪的藍圖並沒有實現！不久前，業主們接到通知，託管協議不能繼續執行了，理由是第三方經營不善，做不下去了。
廣東經致律師事務所陳錦洲律師提醒，商業銷售託管返租，銷售合同由開發商和業主簽署，託管返租協議由業主和託管物業方簽署，開發商和託管方是兩個完全獨立的法人，一旦託管方違約，業主無法向開發商追索法律責任。
因此，最大的風險在於託管方的履約能力，是否有足夠的能力保證返租合同的履行。
貓姐的方案：怎樣投資商業物業？
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從今年第三季度簽約數據來看，東莞商鋪的均價已經和住宅拉平。當年住宅底商門面店鋪出售時，現場拍賣的熱鬧形式，現在已經很難見到。
約十年以前，希爾頓廣場的住宅僅5000多元/平方米，但街鋪拍賣，最高卻能售出5萬元/平方米；虎門一些街鋪，拍出14萬元/平方米天價。
以前，商鋪是住宅遙遠的天花板，現在，部分住宅的價格甚至已經超過了商鋪的價格。目前，除了部分位置很好的商鋪、或是定價低的商鋪好賣外，大部分的商鋪都銷售都很差。
一、哪些商鋪值得投資？貓姐總結了以下方面：
1、大型綜合體項目，有開發商或者有一定實力的品牌長期租賃、持有了一部分物業的，前景看好。小業主可以借勢他們的人氣，在臨街、側邊商鋪那裡去投資。
2、大型社區門口的，主要服務於社區人群的商業配套，無論互聯網電商怎麼衝擊，對於這種圍繞著生活消費而建設的商鋪，影響不會太大。
3、TOD的項目或者是地鐵口項目的商鋪。由於東莞TOD還沒有成熟，加上商業氛圍不濃，商圈變化快，規劃中的TOD項目多，並不是每個TOD項目的商業都能夠火起來。還要看周邊的寫字樓配套、社區配套和定位、進駐企業和人群等。
另外，要小心大TOD項目的概念。一些公寓產品借TOD概念售出高價，實際上離地鐵口很遠；而商鋪對於地鐵的依賴性更強。就算是差距十幾米，都有可能會讓兩個商鋪擁有不同的命運。
4、但要注意的是，地鐵口的地下店鋪，目前全國來看，這種商鋪性價比不高，且沉澱的資金量太大，好的店鋪可能要一兩千萬。這樣的資金量太大，對於普通人來說，沒有這個能力，也沒有這個渠道。另外，獲得回報的時間可能會比較長。
5、從近兩年來看，東莞城市發展迅速，政府集中力量建設CBD，從很長遠來看，中心區的商鋪應該也是值得關注的。但是可能回報的時間要很長久，十多、二十年，甚至是更長。
6、人流量、車流量大，都不等於客流量會大。隨著汽車保有量的增加、人群消費習慣的改變，停車位不足的街鋪很難吸引人流長期停駐，早年的街鋪紛紛歇業，和停車位不足有重要的關係。在購買商鋪時，一定要考慮有足夠停車位的商鋪，才能投資。
7、一層街鋪優於上層鋪，也優於住底商，超層高的優於層高較低的，慎投場內店鋪！
投資前要看區域的城市規劃，判斷該區域的消費群體量、特性。成熟的商業需要標誌性建築，或景觀景點，或高密度的住宅和寫字樓支撐，這樣才能聚集一定量的消費群體，提升商鋪的投資價值。
8、遇到返租要謹慎，誘惑越大，風險越高。一般來說，商鋪要“養”三五年才有回報，而購買“返租”商鋪，回報是直接的。所以對於投資客來說，其初期的收入得到了保障。而開發商也可以迅速把商鋪銷售出去，回籠資金。
但是，“返租”誘惑越大，風險越高。如果回報率高達10%，甚至高於10%的話，購房者就應該小心謹慎，誘惑越大的產品，風險就越高，要仔細判斷。無論是商鋪還是公寓，同理都得小心謹慎。
二、如何投資？不同的物業，有不同的投資方式：
1、短期獲得投資回報，買入短期持有後高價售出，賺取銷售差價。在商業投資行情較冷的當前市場環境下，這種投資方式
只適用於稀缺的地鐵TOD項目或者城市核心區域中位置較優越的商業物業，有渠道能在項目前期較早入手，後期隨著項目銷售推進，價格上漲後轉手賺取一定的利潤。2、長期持有收租，獲取租金收益。同等價格的商業物業，一般情況下比住宅的租金高得多，因商業租客不要求帶裝修出租，所以商業物業相對住宅，管理簡便，物業的實際耗用折舊也較住宅低。
由於目前商業項目開發量大，同時受到電商的衝擊，商業物業的租金回報越來越低，但長線來看，選擇租金穩定的商業，收益仍可跑贏五年期的定期存款。
適合這種投資方法的包括：上述的處於核心區域的大型購物中心臨街、主入口側的商業物業；超大型居住社區的住底商，需體驗式消費的餐飲、美容美髮、教育、健康理療等社區配套商業，投資門檻低，雖然出售差額利潤低，但因單價不高，租金回報較優。
3、投資物業自用經營，業主能實現長期自主經營的同時，物業隨著商圈的成熟而增值。
自用經營物業，首先要重視的是其使用和適用價值，根據商圈業態和物業特徵判斷其是否適合自己所經營的行業使用。
自用的商業物業，除了為資產保值增值，經營者一般都是為能持續、長期在固定的地點經營，並安心投入裝修成本，設立自主品牌的形象店，增強企業品牌實力。
簡單的表達就是，此類物業的投資不單純看租金回報，而是看重持續經營，否則，沒有自主的經營場所，如何實現百年老店的目標呢？
4、投資者將商業投資物業作為保值資產，平衡及完善其各項的資產類別的配置。
記得有一次，貓姐和一位投資者去深圳買一個物業，這個物業，處在市中心區域，周邊住宅和寫字樓密度都相當大，“可以買”！我將決定告知同行的投資人，此時，這個物業，租金回報不足1%。
這個需投資4000多萬元的物業，僅僅是佔投資人淨資產的3%，所配置的金融資產最大，核心商業資產幾乎為零，而針對他的總資產，再投資，最重要的不是獲利，而是實現保本、保值！
他覺得很有道理。事實證明，現在這個物業，歷經8年的時間，現在，回報率已達2·5%。假如出售，物業的銷售差價利潤是很可觀的，成功實現了保值的目標。
總之，商業投資除了投資額高外，相對住宅，投資的知識門檻要高。住宅對任何一個買家來說，本身自己就是消費者，所以，對住宅是否能滿足居住的需求、二手市場是否活躍，會有一定的認知，而對商鋪，就不一定了。
買投資性物業如同買股票一樣，再牛的股市，也有一直下跌的熊股，再熊的股市，也有漲幅喜人的牛股。
最重要的一點，要緊緊圍繞政府城市配套投資的目標區域去選擇，不要離開城市核心區域、不要離開地鐵交通沿線……
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