“正在蓬勃發展的中國城市群，人口集聚、產業聯動清晰可循；一二線城市新銳崛起、線上線下融合提速的趨勢正生動凸顯。”龍湖集團董事長吳亞軍在集團2018年業績報告中堅持看好中國城市群發展。
日前，龍湖集團發佈2018年業績報告。報告顯示，2018年龍湖集團合同銷售額2006.4億元，同比增長28.5%；營業額同比增長60.7%至1158.0億元，其中物業投資業務收入同比增長57.7%至40.9億元；毛利同比增長61.8%至395.3億元，毛利率為34.1%；核心稅後利潤率為14.7%，核心權益後利潤率為11.1%。
克而瑞分析顯示，2018年龍湖集團銷售金額達50億元以上的城市有13個，實現同比增長的有5個；銷售貢獻超過50億元的城市貢獻率達78.4%，同比增長9.6個百分點；城市深耕效果顯著，其中，重慶和北京的銷售超過200億元，重慶銷售金額最大為263.4億元，同比增長42.2%。不過，在大部分城市實現增長的同時，也有部分城市同比出現明顯下降，比如蘇州、廈門以及杭州等城市。
報告顯示，環渤海、長三角、西部、華南及華中區域合同銷售額，分別佔集團總合同銷售額的34.4%、27.9%、23.5%、10.7%及3.5%。龍湖集團銷售份額的分佈印證了吳亞軍看好城市群發展的觀點。但從區域上看，粵港澳大灣區的佔比並不高。
從土地儲備情況看來，2018年龍湖集團獲得91幅新土地，同比增加16幅土地，其中通過收併購獲取的土地幅數為29塊，佔比24%，土地儲備合計6636萬平方米。從佈局來看，華南地區佔比僅為5.9%。相比而言，龍湖集團在山東的佈局顯得大手筆，僅煙臺一市所佔整個土地儲備比例就達到了10.7%。
對於未來佈局，龍湖集團首席執行官邵明曉表示，“粵港澳大灣區進入較晚，不過可以預見大灣區不僅是中國，可能是世界最活躍的區域，集團未來會加大布局。”
在土地預算方面，邵明曉表示今年會繼續量入為出，保持半年負債率在60%到70%之間，全年在50%到60%之間，以此來規劃全年的買地計劃。他還表示，龍湖集團這麼多年的發展得益於精準適宜的拿地策略，未來會堅持謹慎樂觀的態度。
2019年，龍湖集團可售貨值約為3500億元，計劃全年主力推盤項目207個、全新項目71個，在包括香港、深圳、東莞、溫州、惠州在內的11座城市將會有新項目問世，產品將涵蓋剛需、改善型、商業經營等不同細分需求。
2018年，龍湖集團物業投資業務不含稅租金收入為40.9億元，較2017年增長57.7%。目前集團投資物業主要為商場，其次為長租公寓冠寓。商場、冠寓、其他收入的佔比分別為87.8%、10.4%和1.8%。截至2018年12月31日，龍湖集團已開業商場建築面積296萬平方米，整體出租率為97.4%；冠寓已開業5.3萬餘間，整體出租率為50.1%，其中，開業3個月至6個月的項目出租率為70.2%，開業超過6個月的項目出租率為87.4%。
據龍湖方面介紹，集團商業選址基本是一二線城市的地鐵上蓋項目，已開業商場的出租率在97%以上，毛利率在70%以上。年報顯示，2018年集團累計開業商場數量有29個，其中天街系列22個，佔商場收入92.7%的天街系列未來仍會是商場收入的主要貢獻源。據瞭解，龍湖集團目前主要在建21個商場項目，合計在建面積為209萬平方米，其中19個為天街系列。
作為龍湖集團的明星長租公寓產品，冠寓目前20%為重資產，回報率60~70%毛利率，預計今年累計能開10萬間。年報顯示，冠寓租金收入增長率同比增長961.4%。雖然租金收入較2017年有了巨大提升，但龍湖方面表示，長租公寓對運營要求很高，目前冠寓開業6個月後入住率87%，要提高到90%才會有更好盈利。預計到2020年，冠寓將實現盈利。
在保持規模擴張的同時，龍湖集團保持較低的負債水平和良好的財務結構，平均借貸成本僅為4.55%。年報顯示，龍湖集團的綜合借貸為1198.2億元，其中約460.7億元按固定年利率3.06%至5.60%計息，其餘借貸則按浮動利率計息；一年內到期債務為117.4億元，佔總債務比例為9.8%，現金短債比3.9，現金可完全覆蓋企業短期負債，企業無短期償債壓力。此外2018年龍湖集團長短債比高達9.2，負債結構健康。在融資環境收緊的情況下，2018年龍湖集團通過發行多種境內外債券低利率融資，同時利用其自身於住房租賃領域的優質資產進行融資，企業融資能力相對較強，融資資質保持良好。
2019年龍湖集團銷售目標為2200億元，同比增長9.6%，可售貨值3500億元，去化率達63%就能完成目標。整體來看，龍湖2019年銷售目標較保守。邵明曉表示，今年房地產市場的基調是穩地價、穩房價、穩預期，“未來兩三年，公司會保持核心盈利20%以上的增幅。”龍湖方面表示，集團進入城市保持克制，目前只進入47個城市，完成2000多億元。
吳亞軍在年報中也提及“水大魚大、矇眼狂奔的時代註定一去不返，迴歸、重塑成為共識。”
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