東莞限購升級後，本地客成為房企眼中的“香餑餑”，特別是主城區白領購房群體，更是各個樓盤搶奪的主角。靠近東莞中心城區的水鄉新城鎮區望牛墩、洪梅、麻涌鎮和剛剛被納入城區片區的石碣鎮等鎮區，打出1/2城央樓盤價的噱頭進行宣傳，郊區樓盤紛紛借價格窪地優勢搶城區客。
中心城區購房者在向北、向西外溢，誰將是繼臨深片區、松山湖片區之後的下一個樓市熱點？
房價
1/2東城價 PK 1/2西平價
早年間，搶奪主城區東城購房者和南城購房者的鎮街是寮步和厚街，最近兩年，寮步與厚街吸引了許多深圳客，房價快速上漲幾乎與主城區齊平，主城區購房者只好向西往價格更低窪的水鄉新城鎮區、往北向石碣等郊區樓盤轉移。
在東莞新劃定的園區統籌片區當中，石碣鎮被納入城區片區，區位價值提升，樓市也被越來越多的購房者所關注。樓三姐在踩盤時發現，石碣鎮碧桂園瓏遠紫宸府和中惠悅灣兩個新盤在下半年將同臺打擂，兩樓盤隔著一條小小的馬路，戶型、交樓時間等相似，定價或也比較相近。碧桂園瓏遠紫宸府在樓盤銷售現場打出“1/2東城價”的宣傳，聲稱定價約在1.5萬元/平方米左右，而中惠悅灣銷售人員也透露，該樓盤定價或在1.3萬-1.4萬元/平方米左右，只有東城房價的一半。樓三姐發現，兩樓盤在環城路邊上，與東城距離超過20分鐘以上車程，主要的目標購房群體是東城和莞城的購房者。
據優房超·瑞城搜統計數據顯示，在上半年石碣熱銷的幾個樓盤當中，主要客戶群體分佈為40%東城、20%莞城、南城15%、石碣15%、周邊客戶為10%。
水鄉新城片區有樓盤同樣打出“1/2西平價”的口號進行促銷，按照目前西平2.2萬元/平方米左右的房價，該片區不少樓盤定價在1萬-1.4萬元/平方米左右，相對石碣鎮房價更為划算。最近兩年，水鄉片區樓市備受關注，房價由原來的“7字頭”上漲至萬元以上，吸納不少主城區購房者。上月底，望牛墩鎮恆大江灣打出“8字頭起”促銷，成功吸引了剛需客和投資客的關注，銷售效果非常理想。隨後，海德駿園以約1.2萬元/平方米左右的價格推出二期產品，成交效果也不錯。
不過，與石碣鎮樓盤一樣，水鄉新城大部分樓盤距離主城區車程在20分鐘左右，都屬於郊區樓盤。
漲幅
郊區多鎮房價補漲50%以上
石碣鎮受到主城區購房者的密切關注，是從去年東莞房價大幅上漲開始的，而水鄉新城則更早，在東莞推出水鄉片區規劃之後，就陸續有開發商在該片區佈局，幾年來已聚集了不少品牌房企。從房價上漲幅度來看，東莞限購以來，被深圳客推動房價上漲的區域已經進入滯漲或下調階段，被納入城區片區的石碣鎮和水鄉新城片區鎮區卻出現了補漲。
據東莞中原統計數據顯示，今年上半年，石碣鎮新建住宅成交均價為15154元/平方米，同比上漲74.7%，在全市鎮區同比漲幅中排名第二，主要原因是價格窪地利好，承接大量城區客，推動房價上漲；而水鄉新城的洪梅鎮漲幅排名第四，成交均價達14613元/平方米，同比漲幅66.7%，望牛墩均價11603元/平方米，同比上漲 59.1%，漲幅排名第八，得益於望洪樞紐的交通利好，同樣也吸引了大量的主城區購房者。
優房超·瑞城搜總經理李玲玲介紹，2017年上半年石碣住宅成交均價在1.5萬元/平方米以上，主要是受靠近主城區的項目簽約支撐，尤其是達鑫江濱新城、中熙君墅灣兩大項目的成交。不過，如果離主城區較遠的項目價格優勢不突出，將會影響出貨速度。這也是目前有部分項目打出1/2東城價的原因，開發商希望利用價格優勢去弱化區域位置的影響。
水鄉新城鎮區樓盤價格分化也很大，從1萬元/平方米-1.5萬元/平方米不等，越靠近望洪樞紐的樓盤定價越高，反之越低。由於樓盤多，樓盤之間競爭激烈，雖然片區成交好一定程度上推動了樓盤的定價預期，但是不同開發商之間的定價策略也起到互相牽制的作用，將房價維持在相對合理的水平上。
雖然郊區樓盤房價上漲，但是相對主城區房價，這些鎮區房價仍然處於價格窪地。
供應
下半年多個全新樓盤入市
根據優房超·瑞城搜統計數據顯示，從新開工未售項目進行預估，2017年石碣全年住宅供應量約有15萬平方米，其中上半年供應量僅有2.55萬平方米，下半年供應或將會出現明顯遞增，預計主要的貢獻項目是達鑫江濱新城、中惠悅灣、碧桂園瓏遠紫宸府3大項目。
李玲玲介紹，石碣下半年有比較大推貨量的項目為達鑫江濱新城、中惠悅灣、碧桂園瓏遠紫宸府3大項目，其他項目基本處於去庫存狀態。目前石碣房地產市場可分為兩個片區，近城區發展較為成熟（以江濱新城為代表的樓盤所在區域），已經形成生活氛圍較為濃郁的居住區；新中心區目前處於起步發展階段（以中惠悅灣與碧桂園瓏遠紫宸府為代表樓盤所在片區），隨著近主城區可待開發的土地逐漸減少後，新中心區有望承接未來樓市發展，成為下一個新的居住區。
起步較早的水鄉新城片區樓市供應量更大。樓三姐瞭解到，下半年純新項目有洪梅的保利海棠、麻涌碧桂園信鴻嘉譽，兩樓盤預計推貨量為13.69萬平方米。此外，加推樓盤有海德駿園、恆大江灣等，下半年水鄉新城片區預計總供應量為75萬平方米。目前該片區在售樓盤相對較多，達10個以上，加上望洪樞紐站開通在即，樓市的關注度很高。
優勢： 電子產業 PK 望洪樞紐
從目前樓市情況來看，水鄉新城片區樓市最大的優勢是望洪樞紐站即將啟用，未來將連接廣州、深圳、東莞、佛山、惠州，成為珠三角重要的交通樞紐。而石碣鎮的優勢是擁有較成熟的產業發展基礎，同時在位置上與東城、莞城更接近，南依靠東城、莞城，北可聯接廣州，同樣有突出的優勢。
李玲玲介紹，從經濟上來看，石碣鎮經濟穩步增長，是全國知名的電子信息產業名鎮，產業基礎好；從購買力來看，石碣鎮外來人口比重較大，個體工商戶體量大，有一定的購買力；加上地理位置優越、融城發展、城區購房消費力逐漸外溢等，都為石碣鎮房地產發展奠定消費基礎；石碣鎮納入城區片區，區域可塑空間大，將接力未來城區片區發展的紅利。
而水鄉新城則得益於望洪樞紐站在年內啟用，莞惠城軌的開通，對周邊樓市迅速帶來利好。在水鄉新城的樓盤銷售現場，都有一幅軌道交通地圖，中心點正是預計在年底開通的望洪樞紐站，未來通過這一站點將有城軌連接廣州、深圳、東莞、惠州、佛山，成為東莞到達珠三角城市甚至全國其他城市的主要出入口。圍繞在這個中心點周圍，已經密密麻麻布局了多個樓盤。
合富研究院（東莞）高級分析師李興旺認為，水鄉新城擁有水資源自然景觀資源優勢，還有軌道交通優勢，地理位置也很優越，處於廣深的中間地帶，是未來連接珠三角城市的必經之路。目前該片區仍是東莞房價窪地，片區未來經濟和社會發展可塑性強，遠景廣大。
李玲玲也表示，望洪樞紐站啟用，將縮短望洪樞紐站和莞惠城軌沿線鎮區空間距離；同時，承接城軌沿線經濟實力較強、區域房價較高的鎮區及城區的購房需求外溢；交通配套的升級，區域房價更加堅挺，項目價值更高。隨著區域交通的完善，區域性價比優勢更加突出，更加吸引廣、深購房者外溢需求，但是受限購房資格的限制，目前廣、深剛需購房需求或被拒之門外。
不足：城市配套還需時間完善
作為樓市的後來者，石碣鎮與水鄉新城片區樓盤都存在著同樣的不足，即城市配套不完善，還需要較長的時間發展。目前，城市生活、商業配套的不足是這些鎮區樓盤存在的主要問題，也是樓盤定價相對較低的主要原因。
李興旺認為，目前制約水鄉新城片區樓市發展的主要因素就是配套不足，不過，該片區有毗鄰市區的優勢，可以較好地承接市區因高房價外溢的需求，本身車程距離市區約半小時，加上未來軌道交通便利，也有條件滿足自住客戶。
李玲玲則表示，石碣市場競爭除了自身市場，更多在於城區片區的競爭，下半年城區供應量預計有100萬平方米，競爭將相當激烈，而石碣以往也是以價格優勢取勝，所以房企定價需與東城、南城房價有明顯的價格梯度，對客戶更有吸引力，才能實現較快的去貨。
而水鄉新城片區則可以寄希望於望洪樞紐的啟用。李玲玲表示，雖然望洪樞紐周邊配套依然還不夠非常完善，但區域可塑空間非常大，生活、商業等配套只是時間問題；此外，項目小區的居住配套基本滿足日常生活所需；軌道的開通拉近城區距離，也可以實現跨區跨鎮消費。
誰是下一個樓市熱點？
在東莞樓市限購升級後，東莞本地客成為了主要的購房群體。而剛需白領聚集最多的主城區就成為了購房人群最多、購買力最強的區域，石碣鎮和水鄉片區等郊區樓盤以價格優勢吸引城央購房者，成為目前樓市最受關注的片區。購房者向北走、向西走，誰才是繼臨深、松山湖片區之後的下一個樓市熱點區域？
李玲玲認為，臨深片區因區位優勢，成為深圳客外溢的第一站，松湖片區因高新技術產業發展帶來的高新人才承擔了區域的消費力，因此成為樓市熱點區域需要具備以下3個條件，一是交通、二是產業、三是價格窪地。她表示，哪一個片區將成為繼臨深和松湖片區後的下一個熱點區域，最終將取決於哪一個片區交通和產業先行啟動，交通和產業同步發力將成為房地產發展的雙引擎。
而從目前來看，石碣鎮的電子信息產業、水鄉新城片區正在打造的生態旅遊業和物流產業，都已經擁有了一定的產業基礎；同時雙方都是目前的價格窪地，在交通上各有優勢，誰才是繼臨深片區、松山湖片區之後的下一個樓市熱點，還要看後市發展，而從目前來看，樓盤之間搶主城區客戶競爭將十分激烈。
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