隨著土地價值的激增以及買房人住房需求的迭代升級，南京樓市正逐漸進化升級。據不完全統計，2019年南京市共有超60家改善盤在售，其中江北、江寧、城北等作為曾經的剛需陣地如今卻豪宅遍佈，包括河西、城南、鼓樓濱江在內，還有一批超級豪宅先後入市，引爆終極置業。
伴隨改善房源大批量供貨，業內專家表示純粹的剛需樓盤，或不再是南京市場的主流需求，改善市場的火熱程度可能將超過剛需市場。
那麼，對於有改善需求的買房人來說，南京市場上不同改善板塊之間如何選擇？不同片區之間有何差別特點？
江北3大改善板塊之爭 誰掌握話語權？
作為全年最活躍的樓市板塊，江北片區置業熱度居高不下。時至年底，江北市場上市量爆發，引爆改善之爭。細究之下，目前江北改善房源主要集中在3個板塊：江北核心區、雨山路板塊、白馬路板塊。那麼從對比來看，哪個片區更適合改善置業？
根據改善置業特點，可以從幾個維度來對比江北3個子板塊：
價格3萬上下，房價梯級差別不明顯
目前江北核心區、雨山路板塊、白馬路板塊三大片區新房價格相差不大，基本在3萬/㎡上下。
不過核心區部分熱盤曾要求首付5成，買房門檻較高，另外由於搖號人數太多，選到心儀樓層比較困難。而雨山路、白馬路板塊，樓盤密度低，優質樓層供選範更廣。
江北核心區目前主要以高層住宅為主，規劃層高大多集中在16層以上，部分達33層，社區密度較大，採光比較受影響。另外房源產品面積段集中在90-140㎡，主要是三房、小四房，整體來看該片區偏向於剛改，佈局緊湊，著重強調房源功能性，宜居尺度不夠凸顯。
雨山路片區和白馬路片區，則主打低密度社區，片區房源以小高層、洋房、別墅類產品為主，樓層不高，密度較低。其中白馬路片區更靠近老山，生態資源優越，宜居感還要更強。
老山
近年來，江北陸續拍出多幅2萬加地塊，從分佈來看，主要集中在江北核心區和白馬路片區。
01
核心區5幅
融僑G05地塊，樓面價20802元/㎡；
大華G09地塊，樓面價20427元/㎡；
通宇G10地塊，樓面價22273元/㎡；
棲霞建設G07地塊，樓面價21973元/㎡；
中鐵G15，樓面價20619元/㎡。
02
白馬路4幅
銀城頤居悅見山，樓面價23017元/㎡；
金輝白馬雲著，樓面價23235元/㎡；
恆大溪山公館，樓面價22494元/㎡；
北京城建西華龍樾，樓面價22439元/㎡。
03
雨山路1幅
保利雲禧，樓面價22302元/㎡。
麵粉價決定麵包價，地價的高低，傳遞出開發商對片區未來市場的把控和信心。
從倒掛情況看，江北核心區二手房價格較高，報價最高的是正榮潤江城，1月二手房價在38182元/㎡，倒掛8千左右。不過正是由於核心區強烈的倒掛空間，引來大批投資客搶灘，導致社區居住環境相對複雜。
其次是白馬路板塊，目前片區掛牌價在2.1-3.3萬/㎡，價格最高的為旭輝銀城白馬瀾山，為3.2萬/㎡，與片區新房倒掛近3000元/㎡。
相比較來說，目前雨山路片區二手房價格集中在2.5-2.8萬/㎡，與片區新房價格暫未形成倒掛。
在規劃配套上，起點最高的是江北核心區，但最成熟的片區是白馬路板塊，而雨山路板塊，目前配套稀缺，仍是片區“短板”。
△江北核心區（樂居航拍）
江北核心區內，已經落成的項目有鼓樓醫院江北國際醫院、揚子江新金融創意街區、南京一中附屬小學、鼓樓幼兒園、浦口火車站歷史文化街區等。另外還有一批在建的項目，包括“ 兩館一中心”，江北新區地下空間等。
反觀雨山路，目前交通方面，僅依靠地鐵10號線和公交出行，長江五橋仍在建設中。周邊商業配套也僅侷限於部分社區底商，包括醫療、教育配套欠缺。
相比較來說，核心區在疊加自貿區利好下，未來發展空間廣闊。目前片區內有包括金茂、金地、華僑城等房企巨鱷加持，對改善項目的操盤實力十分可期。不過由於片區房源密度較大，宜居性有所打折。另外新區起步不久，等待規劃落地還需要至少3-5年時間，對自住客來說更長線持有。白馬路的配套最為成熟，且房源密度低，環境資源豐富，比較適合高端改善置業。此外雨山路板塊目前價格尚屬窪地，資金有限的改善客戶也可以橫向對比選擇。
江寧多板塊自帶改善屬性 高價地刷新樓市格局
目前，江寧區部分板塊一直處於房荒狀態，市面上的改善樓盤主要集中在上秦淮、九龍湖、百家湖以及東山片區。
配套逐漸成熟，多個板塊自帶改善屬性
目前，江寧區各個板塊內配套成熟：
其中，上秦淮區域自帶改善屬性，區域內已有地鐵3號線，未來還將南延兩站；目前區域內建有大型商業奧特萊斯砂之船，遊府西街小學分校（未來科技城小學）現已投入使用；在建配套有上秦淮溼地公園（沿內秦淮河西側景觀已基本完工，後期還將建設上秦淮國際博覽中心），同時，板塊內還將建設上秦淮國際交流文化中心和華誼兄弟電影小鎮等。
位於江寧核心區域的科學園板塊，靠近百家湖商圈，區位優勢明顯，擁有1號線天印大道站、5號線科寧路站（在建）雙地鐵資源，交通優勢明顯。都會四季是目前科學園板塊唯一在售樓盤，項目建築面積約94-164㎡，適合改善自住。
自2017年保利中央公園和萬科翡翠公園兩盤住宅收官後，九龍湖板塊便陷入了“房荒”，板塊新房市場“青黃不接”。其實不然，九龍湖還有兩家純新盤尚未面世，即弘陽九龍湖G57地塊和金隅九龍湖G20地塊，這意味著九龍湖板塊很快將迎來新房上市了。
毫無疑問，有了上市量，九龍湖板塊勢必將再次成為江寧乃至整個南京樓市的焦點板塊。
產品上秦淮主打“高低配”產品，戶型大總價高
位於九龍湖南的上秦淮板塊正在打造南京未來科技城，加上高價地聚集，去年以來一躍成為是江寧改善置業首選板塊。
板塊內的葛洲壩融創紫郡府、銀城旭輝雲臺天境、五礦瀾悅棲原等高價地紛紛於去年9月上市，這些樓盤們大多以“疊墅+高層”高低配的形式打造，由於定位高端客群，戶型也在悄然變大。
就純墅區而言，目前板塊內只有誠園南區（帝景天譽）和銀城旭輝上淮鉑悅府（鉑悅·源墅）。
△上秦淮改善盤
整體來看，誠園南區總價已過千萬，且已有近2年未開盤，從業態來看，上淮鉑悅府有板塊內乃至整個江區少有的四層疊拼產品，對於改善客戶而言，上淮鉑悅府（鉑悅·源墅）性價比更高。
河西：老盤推新，超級豪宅蓄勢待發
目前，河西魚嘴金茂悅已經全部收官、葛洲壩南京中國府及河西金茂府首開房源售罄。2020年，河西有不少樓盤和地塊即將上市。
推新河西中老盤即將上市
今年，河西華僑城最後一批樓盤、老盤碧瑤花園三期、蘇寧睿城三期、恆盛金陵灣四期等老盤有望“開花”。近期，這些樓盤消息頻出：
華新城目前剩餘7、9、11號樓約170套房源待售，戶型建築面積為142㎡、170㎡、200㎡，其中51套將作為人才房，預計今年2月上市。
碧瑤花園三期將打造4棟小高層。有消息透露：三期戶型三房起步，面積為100-200㎡，主力面積為140㎡。按照河西中新房價格和戶型面積來算，預計總價450萬-900萬。
近期關注度較高的蘇寧睿城三期項目，有小道消息稱上市價格可能是6.4萬/㎡，首付比例大概為3成。
另外，據內部人士透露，蘇寧睿城三期售樓處或將於今年3月份對外公開，交付時間預計將在2022年下半年。
目前，恆盛金陵灣一二三期住宅房源，已全部售罄。另外，項目四期住宅傳出最新消息，項目將建4幢18層精裝住宅，預計最快年初動工。
蓄勢超級豪宅蓄勢待發
繼河西中金茂府、河西南葛洲壩南京中國府之後，海玥花園、河西中部保利G22等地塊等超級豪宅也即將蓄勢待發。
目前，海玥花園正在施工中，地價為42561元/平，首開放風價67000元/㎡。
據瞭解，海玥花園項目前身為上海建工G68地塊，於2016年1月29日被上海建工聯合南京奧和以總價64.8億拿下，成交樓面價42561元/㎡。
海玥花園分為A、B兩個地塊，各有一個獨立會所。項目共規劃20棟小高層豪宅，約500套房源，既有大平層也有複式房源，配有科技系統，戶型建面約240㎡起步。
△海玥花園效果圖
項目一街之隔就是金陵中學河西分校，周邊有宏圖上水雲錦、海玥名都等小區，二手房掛牌價在6.4-6.7萬/㎡。
近期，河西中保利G22地塊曝出新動態，放風價預計在50000元/㎡。項目售樓處目前正在裝修中，最快三四月份首開！
保利河西中G22地塊位於建鄴區新城科技園內，北至富春江東街，南至楠溪江東街，東至康苑新村和中鼎雅居小區，西至創意路。去年6月18日，G22地塊經過39輪競拍，由保利地產，以總價20.4億元，樓面價32356元/㎡拿下。
該地塊將由保利、招商、廈門國貿聯合開發，預計打造5棟住宅，4棟17層，1棟27層，建築面積140、160、180㎡。
根據公佈的效果圖可以看出小區面積不大，比隔壁的鐘鼎雅居小區多一棟樓。
△河西中保利G22地塊效果圖
城北商業價值逐年遞增，板塊內改善需求逐步增大
城北板塊一直以來都是南京主城區的價值窪地。在2016年以前，片裡內的項目都以中小面積剛需產品為主。近年來，板塊內改善盤需求量逐漸增大，但區域內改善盤客戶大多被河西、城中的高端樓盤分流。
但隨著地鐵的建設推進、配套的逐步落實，城北市場之於全市的影響力不斷提升，未來改善型產品會進一步增多。
市場 房價“破四衝五” 城北改善板塊成主流
2019年，城北新房的價格普遍突破4萬/㎡，不少區域正在衝向5萬/㎡，改善氣質更加顯著。
作為城北乃至全市第一個突破限價的板塊，鼓樓濱江價格自不必說。去年，大熱的新玄武板塊憑藉星河“雙盤”將整個板塊房價拔高到了“4萬”梯隊，直接叫板河西南、鼓樓濱江等一線改善板塊。
玄武新中心和小市兩個子板塊，也已然邁入改善行列，要與鼓樓濱江平起平坐。
去年9月，鼓樓改善新盤鼓印蘭園首開，去化超8成。小市板塊僅靠這一家“獨苗盤”，就把區域房價拉到了近3.9萬/㎡。
對比鼓印蘭園旁邊的葛洲壩G49地塊，該地價比鼓印蘭園還要高出約4000元/㎡，待這幅高價地上市時，小市區域的房價極有可能站上“4萬”高地。
△鼓印蘭園效果圖
燕子磯個別品質純新盤放風價超4萬/㎡
作為南京主城最後一個全新規劃的濱江板塊，近年來的燕子磯新城可謂是“披金掛銀”，風光無限。但仔細挖掘一下目前燕子磯板塊樓市的現狀，不難發現區域內新房供給量實在太少。
對於無新房可售的燕子磯來說，2020是板塊內高價地項目入市的關鍵一年。新老交接，不僅僅是樓盤的更迭，更是“剛需”到“改善”的跨越。
目前，燕子磯板塊地王仁恆公園世紀放風價4萬/㎡，萬象天地九悅放風價3.5萬/㎡，除此之外，還有佳兆業、華僑城、金科等品牌開發商的地塊待上市，一旦中海燕磯聽潮收官，新項目入市，戶型走大，價格走高，板塊門檻將再上一個臺階。
在待上市的地塊中，樓面價較低的萬象天地·九悅位於燕子磯新城大道與經五路交匯處，未來地鐵1號線北延線(在建)、6號線(規劃)、7號線建成後，出行會更加方便。
項目住宅分2個地塊，建築面積約98—159m²，將一次性推出2個地塊10棟樓的所有房源，約500多套。
△萬象天地·九悅效果圖
據悉，項目引入的是華潤置地最新一代的精裝標準，從社區公共設施、室內精裝、收納系統、智能體系等全方位精研生活細節。
目前萬象天地九悅住宅項目樓棟已封頂，部分樓棟外立面也已經做好。
仁恆公園世紀原為城北燕子磯G01地塊，2017年3月31日，經過73輪競價，達到最高限價，經過搖號，最終被安居以總價20.1億拿下，樓面價23800元/㎡，一躍成為燕子磯地王，由仁恆與安居聯合開發。
項目規劃建設9棟住宅，均為11層小高層，戶型面積為100-180m²，精裝現房銷售。
目前，公園世紀售樓處已建成，但尚未對外正式開放。
△仁恆公園世紀效果圖
金科燕子磯G33地塊和華僑城燕子磯G37地塊目前均已動工，其中，金科燕子磯G33地塊的外立面已經完工。
2017年7月，燕子磯G33地塊經過87輪競價，被金科以81000萬元競得，樓面地價19853元/㎡，達到最高限價，競建6400㎡保障房，現房銷售 。根據地塊規劃，金科G33項目規劃建設5棟住宅，樓層為18-20層，其中5號樓為人才房。
△燕子磯G33地塊效果圖
華僑城燕子磯G37地塊位於燕子磯街道太新路和經五路夾角處，西面就是金浦紫御東方和中海燕磯聽潮。根據規劃，華僑城燕子磯G37項目規劃建造15棟高層住宅。
該項目今年7月經過59輪報價成功出讓，被南京華僑城實業發展有限公司(華僑城)以總價37.3億競得，樓面價17539元/㎡，溢價率18.41%。
未來，燕子磯板塊內將有一大波新房入市，不僅房源偏高端改善，而且供應量足。
結語：曾經的剛需盤區域，如今似乎遍地是改善，滿眼是豪宅。剛需只能說：對不起，打擾了！
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