天風證券發佈投資研究報告，評級: 買入。
保利地產(600048)
事件：保利地產發佈2019年度業績快報，2019年公司實現營業收入2355.4億元，yoy21.07%，實現歸母淨利潤265.69億元，yoy40.55%，EPS2.23元，同比增速40.06%。2019年1-12月，公司實現簽約面積3123.12萬平方米，yoy+12.91%；實現簽約金額4618.48億元，yoy14.09%。
點評：
業績增速大超預期，主要由於結算項目利潤水平提升。公司2019年實現營業收入2355.4億元，同比增長21.07%，實現營業利潤503.14億元，同比增長41.36%，實現歸母淨利潤265.69億元，同比增長40.55%，大幅超出預期。我們認為公司利潤增長主要由於：1）公司結算利潤率水平提升，2019年營業利潤率為21%，環比2019H1下降3個PCT（中報歸母淨利潤增速為52%），但同比2018年的18%大幅提升3個PCT，今年在廣州、武漢結算的項目利潤率較高；2）公司歸母權益比重基本保持穩定，2019年公司歸母淨利潤/營業利潤為53%，與2018年基本持平。
公司全年銷售增速14.09%，在行業TOP5中屬於較高水平。2019年1-12月，公司實現簽約面積3123.12萬平方米，yoy+12.91%；實現簽約金額4618.48億元，yoy14.09%，實現簽約均價1.48萬元/平，與2018年（1.46萬元/平）基本持平。12月單月公司實現簽約面積304.28萬平方米，同比增長2.47%；實現簽約金額421.33億元，同比增長15.35%，單月銷售保持穩健。
拿地端保持謹慎，拿地權益穩定72%，地售比低位0.28，但在手貨值充裕、優質。2019年1-12月公司新增計容建面2069萬平，累計同比減少31%，但降幅持續收窄，表明公司拿地態度積極性提升，預計隨土地市場溢價率回落，公司拿地積極度或更高。1-11月累計拿地權益比為0.72保持穩定。累計拿地樓面均價為5669元/平，地售比0.28，為未來利潤水平提供空間。截至2019年中報，公司擁有待開發面積7618萬平方米，持續深耕核心區域。其中一二線城市4614萬平方米，佔比60%以上；珠三角和長三角城市群3498萬平方米，佔比46%。
投資建議：報告期內公司歸母淨利潤大超預期增長40%，主要由於公司結算毛利率提升、權益比例穩定；2019年公司在龍頭中銷售增速表現優秀、拿地積極度持續提升，在手土地儲備充足，足夠未來2-3年發展，且土儲資源優質，為未來銷售增長提供支撐；公司負債水平穩定、在手現金充裕、融資成本較低，財務各項指標優秀，在總體融資收緊的環境下優勢持續凸顯。2020年我們預計公司有望持續保持兩位數銷售增速，在頭部房企中具備相對優勢，基於此，我們將公司19-21年歸母淨利潤分別由250.26億元/297.21億元/350.25億元上調為266億元/352億元/450億元，對應EPS分別由2.1元/2.5元/2.9元上調為2.23元/2.95元/3.77元，對應PE為6.97X、5.27X、4.11X。維持“買入”評級。
風險提示：地產政策大幅收緊、房屋價格大幅下跌
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