一、全國土地財政依賴度情況
國有土地使用權出讓收入作為政府性基金收入的重要組成部分，在佔比政府基金性收入佔比居高不下。2018年1-7月，佔比達到86%，相當於全國一般公共預算收入的1/2。總量上看，當前土地財政依賴度過高的問題仍然未得到緩解。且與國外相比，中國的“土地財政”主要是依靠增量土地創造財政收入，國外主要通過對存量土地徵收物業稅、房產稅等方式創造財政收入。
政府性基金收入超8成來自土地出讓
根據國家財政局公佈的數據來看，國有土地出讓收入受房地產市場週期性波動較大，基本呈現3年一個週期，在政府性基金收入中佔比不斷走高。 2018年1-7月，國有土地出讓收入31548億元，佔地方性政府性基金收入超過90%，較2012年增長9個百分點，即便是和全國政府性收入相比，佔比也在85%以上。換而言之，在政府性基金收入中，幾乎絕大部分是土地出讓收入所貢獻。
從走勢上來看，2015年之前，土地財政依賴度雖然保持在70%左右，基本保持穩定，甚至在2015年出現下滑。但隨著2015年底資金大幅寬鬆、房地產市場觸底回升、實體經濟羸弱，國有土地出讓收入佔政府性基金收入比例持續走高，年均增加2個百分點左右，且有不斷增加上漲之勢。
3土地出讓相當於地方財政一半，土地財政依賴度高的問題仍突出
從國有土地使用權出讓金/地方一般公共預算計算得出的土地依賴度來看，近兩年兩者比值保持0.5之上，意味著每年國有土地出讓收入相當於是地方財政收入的一半以上。反映了當前地方財政對於房地產行業的依賴程度仍然偏高。
從歷史走勢來看，呈現出與房地產週期的一致性。在房地產市場處於上升階段時，土地依賴度呈現上行趨勢，地方政府寄希望於賣地來彌補和維持地方財政收支缺口。可以看到，2013年兩者比值達到0.6,同樣是房地產大年的2017年，比值達到0.57，為近5年次高，2018年上半年隨著地產進入調整期，土地依賴度稍有下降。
二、各省、市土地財政差異情況
在全國土地財政偏高的情況下，地方政府依賴土地出讓來彌補和平衡財政收支、發展基建的情況更加嚴重。其中近兩年地價、房價漲幅較快的浙江省和江蘇省土地依賴程度排在全國前列，國有土地使用權出讓收入幾乎與地方財政收入持平。城市來看，濟南以及中西部的重慶、成都、武漢土地財政依賴度較高，一線城市以及華北部分城市如大連、瀋陽土地依賴度整體偏低。
1、房價、地價火熱助推浙江省、江蘇省土地財政依賴度高企
從已公佈的各省財政數據來看，除吉林省外，其餘13個省一般公共預算收入均維持正增長。陝西、海南、浙江、廣東、河南等省份同比增速較為領先（收入考慮營改增收入劃分等因素），財政收入延續了去年以來較快的增長勢頭。
在土地出讓收入總量上看，江蘇、浙江、廣東土地出讓收入領先全國，保持5000億以上，其中2017年江蘇省國有土地出讓收入達到6331億元，排在榜首。而貴州、陝西、海南、吉林則不足1000億元，主要是受到供地節奏影響。
土地依賴度排名來看，長三角的浙江省和江蘇省對房地產依賴度更大。其中浙江省2017年國有土地使用權出讓收入5710億元，幾乎與地方財政收入持平。江蘇省兩者比值也在0.8以上，高於其他省份。相較而言，陝西、山東、湖南、吉林省對房地產依賴程度較輕，排名相對靠後，不僅土地出讓收入在政府性基金收入的佔比不足80%，與地方一般公共預算收入的比值也在0.5以下。主要是近兩年華北這些省份房地產市場熱度與東部相差較大，尤其是這一波週期中市場反應相對較慢。此外，房價、地價較低，也是土地財政依賴度相對較輕的因素之一。
2、中西部多城土地依賴度高，南昌、濟南土地收入高過財政收入
通過已有的17個一二線城市土地依賴度排名來看，超過半數城市土地財政依賴度在0.7以上，即這些城市土地出讓收入幾乎相當於地方財政收入的3/4。細分來看，各城市間分化顯著。
土地依賴度較高的城市（比值高於0.7），如濟南、南昌、武漢、重慶等。其中濟南、南昌排在前兩位，土地出讓收入均高過地方財政收入，而武漢、重慶、成都等城市也接近持平。值得注意的是，在土地依賴度高的城市中，多數來自中西部城市，與近兩年中西部商品房、土地市場火熱不無關係。
土地依賴度較輕的城市（比值在0.7以下），如北京、上海、大連等。尤其是環渤海的部分城市對土地財政依賴度較小。例如大連、天津、瀋陽等，兩者比值處於0.5以下，尤其是大連僅為0.3。近兩年房地產市場不溫不火迫使大連土地依賴度降溫。
整體而言，一線城市如上海、北京的地方財政基本不需過度依賴房地產，例如上海，國有土地出讓收入與地方財政的比值常年處於0.5以下。二線城市中，近兩年市場火熱的城市土地依賴度普遍較高，典型的如重慶、成都。而此前庫存相對較高的城市如大連、瀋陽、青島，2017年土地財政依賴度相對較低。一方面是由於此前庫存過高，市場火熱程度不及東部等城市；另一方面，為了緩解此前賣地多導致庫存高企的情況，有意控制土地出讓，造成依賴度低。
三、典型城市分析
高土地財政依賴度一方面會壓縮實體經濟的發展空間，另一方面短期雖會對房地產產生一定正向推動，但長遠來看，過量的賣地會打亂原有城市發展節奏，拔苗助長造成惡性循環，同時也會導致城市房地業土地潛在庫存較多，造成供求失衡。此外，高土地財政也是推動房價非理性上漲的幕後黑手。
土地財政依賴過高導致未來市場供求失衡
通過對比近三年的土地消化週期和土地依賴度來看，多數城市還是表現出地方政府土地財政依賴度高，整體土地庫存較大，即去化時間相對緩慢的特徵。典型的如南昌和重慶，二者土地出讓收入幾乎與地方財政收入相持平，高依賴度下，近三年土地消化週期均在3年以上，位列13個城市之首。相較之下，成都、武漢稍顯特殊，高土地財政依賴下，近三年土地去化維持在1年左右。依賴度高仍保持供求平衡，與成都、武漢購房需求充足不無關係。
而天津、青島、瀋陽、大連等土地依賴度相對較低的城市，土地去化週期普遍在1年以下。市場銷售隨著行業週期上行雖然是重要因素，但可以看到，政府仍在有意控制土地出讓的節奏，近三年青島、瀋陽、大連的土地出讓建築面積較此前均有大幅減少。從財政部公佈的各城市國有土地使用權出讓收入也可以佐證，青島、瀋陽等城市收入較2013年的高峰幾乎均出現腰斬。而大連2017年土地出讓金收入同比減少14%，土地財政依賴度降低存在一定被動性。
因此，整體而言，高土地財政依賴對房地產最大的影響即會導致未來市場供求失衡，尤其是當前部分二線城市可出讓用地較多，不間斷的供地會造成未來潛在庫存偏高，影響市場銷售情況，對房價造成一定壓力。即便短期像武漢、成都需求充足的城市，也存在一定透支的風險。
2、瀋陽：合理控制土地出讓降低依賴度，市場逐步供需均衡(略)
四、展望
地方政府土地財政依賴度高的問題難得到緩解，土地財政難尋替代。短期難動、長期要改是當前土地利益格局的博弈。去槓桿、減稅等導致政府負擔更重，短期土地出讓仍是地方收入重要來源，尤其是經濟發展較弱的三四線，土地財政成為城市發展基建的重要支撐，棚改紅利尚未退潮時，大力供地仍是政府的不二選擇。長期而言，財稅改革不斷推進，提高中央和地方分成比例以及房地產稅等長效機制加快落地下，一定程度會緩解高土地財政的壓力，但實際效果如何仍要看政策落地執行情況。
短期土地財政難尋替代，去槓桿或加重依賴度
在過去城市發展的進程中，地方政府一直被土地財政所綁架，無論是經濟快速發展階段還是在經濟L型階段，都沒有找到可以替代土地財政的地方收入。在城鎮化的推動下，城市建設依然需要依靠賣地來維持財政收支平衡。
其一，貿易戰對於中國經濟影響遠超過預期，打持久戰已成共識。尤其是消費升級等新經濟增長點受到阻擊後，房地產將起到壓艙石的作用，經濟景氣度不高、實體經濟羸弱，維持地方財政收入穩定、城市快速發展只能暫時依靠出讓土地。
其二，作為供給側改革的關鍵點，2016年以來去槓桿雖取得一定成效，但短期陣痛隨之而來，一方面是企業去槓桿，導致資金緊張，中小企業生存環境堪憂，一定程度影響稅收。儘管中央出臺多項減稅等改革措施，但宏觀經濟羸弱，導致實體經濟景氣度並未大幅回升，減稅後企業擴大再生產的意願不強，未形成減稅-提升產能-增加稅收的良性循環體系。另一方面，政府部門去槓桿，削減政府債務，需要通過賣地來償債，並相對應對沖和緩解地方政府債務風險。
其三，當前房地產市場板塊輪動仍在延續，三四線棚改紅利尚未退卻，對於原本經濟發展動能不足的三四線而言，依賴房地產成為短期提升經濟發展發展的“速效藥”。市場供需皆火熱，房價呈現上漲態勢，帶動地價隨之攀升，政府也傾向於在當前的週期節點通過大量供地來獲得高收益，提升經濟發展、城市發展的收入。
因此，短期土地財政依賴度仍然會保持較高水平。但從趨勢上看，一旦土地收入長效機制逐步完善，房地產稅等其他收入不斷補充、完善之下，度過去槓桿的陣痛期過後，會呈現緩慢下降態勢。
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