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這幾天，市場真的是好到讓人都不著摸不著頭腦。
似乎一夜之間全面爆發。
但爆發真的沒有前兆嗎？
其實不是，半個月前學長就提醒過大家。
複習
樓市寒冬？那是你不瞭解地產的真相！2019年房價或將迎來報復性上漲！
無論你是瞻前顧後的繼續觀望，還是問東問西的不斷猶豫，你都會因為你的糾結而錯失這個絕佳的購房時機。
沒錯，2019年在我看來始終就是絕佳的購房時機。
1
在別人貪婪時恐懼，別人恐懼時貪婪！
這是股神巴菲特的名句，也是我覺得對猴精的房地產開發商最好的解釋。
那開發商的貪婪體現在哪裡吶？
很簡單，房地產的一級市場，
土拍
我們先來講一塊商業用地的土拍。
2019年1月24日下午，華潤中信萬得聯合體經526輪競價力壓太古平安聯合體、新鴻基地產，以58.02億元總價、6.5萬元/㎡樓板價競得上海靜安南京西路地鐵13號線上蓋地塊（靜安區南西社區C050401單元115-12地塊)。
這條新聞傳遞了幾個很重要的點。
信心
雖然之前的大熱門新鴻基沒有參與最後的競買環節，但由華潤、平安、太古、新鴻基及其他財團組成的超強pk陣容，完全可以稱得上是上海有史以來競爭最激烈的一副商辦地塊，大灣區企業在上海的〝內戰〞，堪稱地產界的超級碗。
兩家頂級港資開發商，兩家世界500強內資企業，無一例外的對這塊這塊黃金寶地表現了極大的興趣，傳遞了對後期市場極大的信心。
示意圖
決心
與之太古，拿下張園，結合太古匯，將直接威脅恆隆南西一哥位置。在平安這樣一位好兄弟的幫助下，勢必放手一搏。
與之新鴻基，拿下張園，將完成IFC+ITC+ICC+南西的魔都全頭部佈局，也符合新鴻基一貫以來只拿鉑金地塊的作風。
與之華潤，拿下張園，將重回魔都核心圈，結合張園之後出讓的土地，或再現深圳萬象城的壯舉。具有極其重要的戰略意義。
而正是因為三家都有必拿此地決心，才給我們帶了這場好戲。
526輪激烈競價
6.5萬元/㎡樓板價
不僅是魔都土拍史上競爭最為激烈的商辦地塊，同時還刷新了商辦地塊樓板價的歷史記錄。
競拍直播
前瞻
本次出讓的115-12地塊，其實只是張園整體地塊出讓的第一步。
從張園地塊指標來看，未來張園將有超過8萬方的辦公以及近6萬方的商業及文化面積。
而這僅僅是地上面積，結合換乘樞紐的地下空間開發，張園的地下商業面積也會十分可觀。預計整體打造完成的話，可以達到一個超過10萬方的綜合商業的量級。
結合現在的最新地產商業開發能力，整個張園的商業開發規模將毫無疑問成為整個南西的標杆。
位置圖
2.
ok，接下來我們把目光移向住宅，移向環滬，移向嘉興。
為什麼講嘉興？
因為在學長看來這個地處於長三角一小時都市圈核心的城市，在很長一段時間內，是整個長三角的明星級城市。甚至未來將一直扮演這樣的角色。
嘉興不論是和上海的距離以及單體城市的能級以及未來和上海杭州的聯動，幾乎就是環滬發展最好的目標城市，沒有之一。那麼，我們來看這樣一條發生在嘉興的新聞。
關於住宅土拍
2019年1月25日下午，香港興業歷時8個小時15分，528輪競價力壓30多家開發商，以溢價率高達27.5%，觸及熔斷價後競配建3800方，折算樓面價11147元/㎡的競得南湖新區地塊（2018南-42）。
這條新聞同樣傳遞了幾個很重要的點。
熔斷
先和大家簡單介紹一下這個詞，所謂土地熔斷，是指當地塊競價達到最高限價時，終止土地出讓，所有報價無效。這一調控思維大概來自於股市熔斷，目的是提醒開發商理性爭地。
這是百度百科的介紹，但現實當中卻不是如此。
例如嘉興，當觸及熔斷後將開始競配建（競爭能提供給政府的配套建築的面積）。而不是終止出讓。
觸及熔斷這個現象在16年、17年的嘉興土拍市場，非常常見，但18年戛然而止。
距離上一次觸及熔斷價，已經過去了233天之久，而學長想告訴大家的是：除了有地塊先天條件比較優質以外，絕對不能忽視的是市場全面向好的信號。
via：網絡
佈局
香港興業對很多上海的讀者來說可能比較陌生，但對嘉興的小夥伴一定如雷貫耳。
作為一家深耕禾城的開發商，這次是興業在嘉興的第五次拿地。
而且在近三年的參與的嘉興土拍當中，興業參與4次，且全部得手。而這次南湖新區的拿地，對它來講，意義非凡。
作為嘉興房價最堅挺的板塊，它勢在必得。
這就是學長想告訴你的。
3.
來，我們把目光重新回到上海。
回到我們自己，
最普通的廣大購房者，
回到我們更加熟悉的二級市場。
新房
讓我們來看這樣一條新聞。
2019年1月25日上午，上海東外灘板塊新盤-首創天閱濱江迎來第二次開盤，推出60套65㎡一房和112套124㎡三房，均價約9.4萬/㎡。有效認籌共計275組，認籌比1：1.6，歷經4個半小時開盤全過程，全部售罄。
這條新聞傳遞了幾個很重要的點。
翻盤
玩英雄聯盟的人都知道，一個超強的ADC是能夠帶來隊伍逆風翻盤的。比如：uzi小狗
當然項目操盤和打一場遊戲還是有很多不同的。畢竟遊戲輸了你可以重新開始下一局，但項目如果沒有操作好，可是沒有重來的。
而在學長看來，首創天閱濱江就是這樣典型的，逆風翻盤的經典之作。
先來簡單介紹一下：
首創這個樓盤一共分為2期。
首開是在2018年9月11號，當時231套房源，138個籌，開盤去化情況並不理想。和這次的售罄形成鮮明的對比。
原因的話太多，學長不想一一來分析。這裡只說我看來比較重要的兩點。
1.區域稀缺性
區別於18年，東外灘產品保利翡麗甲第僅剩幾套頂樓複式，陽光城濱江悅不要說房子了，連車位都賣完了，聖驪河濱苑還有最後1期，且年後入市價格預計也會達到9萬+。
綜合下來可選擇面就一下子小很多，而且不要忘記這還是內環內。
2.面積配置合理
60套65㎡一房和112套124㎡三房的產品配置，即滿足了超低首付入住內環投資需求，又滿足了市場最主流產品的置換需求。
差異與目前環內開發商普遍設計大平層，而忽略小戶型的特點，在差異化競爭這條路上如魚得水。
最後的銷控表
盲買
因為首創開盤，學長是有自己去現場的。
當然不是自己買房，而是陪粉絲去選房。
給我印象最深的不是首創這次開盤有多火爆，人多之類的，畢竟也就275個籌，且場地也夠大。
而是我這個可愛的粉絲。
恩，特別可愛。
因為她是去盲買。
為什麼講盲買？
1.首先她完全不缺房子。
作為典型的上海30+女性，爸媽是有房的，老公家是有房的，結婚之後還買過房的。甚至據她所說，還在太倉、崇明島也有一些配置（空置狀態，買的時候去過一次，之後再也沒去過那種，甚至房號都不記得。）
總而言之，居住需求是沒有的。
2.投資需求也是沒有的。
我幫她簡單算過一筆帳。她這次買房，99%連基礎的GDP漲幅都不能跑贏。且之後會對家庭資產的流動性有極大的不利。關鍵她並不準備出租（典型上海人，新房子不想陌生人住，寧願空著）。對我的觀點，她深表同意。
但是依然覺得要買房。
3.選房也是隨便的。
其實嚴格來講，學長只是陪同而已，沒有過多的參與到她選房的環節，因為她自己到買之前都沒想好要買65㎡還是124㎡。
按照她的原話。
65就全款，124就貸一點，反正之後也不住的。有什麼大的關係嗎？
看到這裡，你或許會有一個疑問。
她是不是傻？
但學長要告訴你，人家不但不傻，還特別優秀。
畢業於美國康涅狄格大學，目前就職於500強的外企，擔任HR總監，月收入30k-50k之間，絕對的精英人士。
4.
因為稀缺性的關係，上海內環內的住宅產品每次的去化都不會讓人失望。
但是外環外的產品就不是了。
好的是可以開盤清盤，
差的甚至連認籌都是個位數。
所以，
接下來我們就來看昨天發生在我們身邊的一個外環外樓盤的開盤情況。
2019年1月26日上午，上海崇明長興島新盤-泰禾大城小院迎來了開盤，推出176套房源（別墅產品），均價約3.56萬/㎡。歷時1小時，全部售罄。
上海什麼時候連長興島都怎麼火爆了？！
當然，我一度不太相信。
畢竟沒有親臨現場。
直到
下面的官方公告：
ok,
是真的火。大寫的服氣。
當然如果要分析大城小院為什麼賣的好，我估計我還能再寫3000字。
作為閩系開發商中對品質最為較真的泰禾，
其實用很多詞形容都不為過。
但我今天卻不想過多的講這塊內容。
畢竟講泰禾、講院子的文章太多了。
我今天想講兩張圖。
北京人口山
上海人口山
這是Human Terrain裡面對於中國最大的兩個城市的投射。
先簡單介紹Human Terrain（人口山）
這是Leon在澳洲讀地產時候用來分析城市發展邏輯的一種工具，算一種黑科技吧。
利用開源的數據，將世界各地的人口數據投影在世界地圖上，這樣看上去就直觀多了，而且能發現很多有意思的東西。
我們叫它-（人口山），地圖上都是人口，而不是山脈、高樓大廈，比如整個中國的樣子。
中國人口山
那麼，言歸正傳，
我們認真看上面兩張圖的對比會發現幾個特點。
北京相對集中度更高，城市中心非常明顯，但五環以外的量十分有限。
上海的城市中心不明顯，且外圍也都有一定的量。
城市中心與城市副中心的交匯處的人口密集程度，上海更高。
看到這裡你肯定會問，這和大城小院賣的好有什麼關係？
而學長想告訴你的就是，大城小院賣的好的最大原因就在圖裡，就在北京和上海的區別裡。如果用一個詞概括的話。我覺得是
去中心化
傳統意義上，上海的中心是人民廣場。但是你會發現，徐家彙，陸家嘴甚至幾年之後的大虹橋的人口密集程度，將會不輸人民廣場。
這種去中心化，多城市副中心，且單獨行政區再細分化發展的整體的城市發展思路，造就今天你在上海的每個角落都能享受到相對不錯的配套和資源。
剛剛我手機搜索了一下大城小院距離人民廣場的百度路程為41公里，正常開車需要1個小時，換到上下班高峰期通勤時間應該在一個半小時以上，如果按照北京的城市邏輯來講的話，應該可以算的上非常偏僻的位置了。
但是其實買在泰禾的人，除去養老之外，另外真正自己住的，和人民廣場之間的交集非常有限。如圖。
區位圖
進一點的金橋商圈（中等商圈），稍遠一點的陸家嘴商圈（大型商圈）、五角場商圈（大型商圈）完全可以滿足他的需求。
而且隨著新的軌交線路的到來，長興島的自有配套也會極大提升。
作為上海2019年第二個日光盤，且在2018年四開四罄。除了院子系的超強IP力以外，上海的城市各區域發展的均好性也非常重要。
5.
講了怎麼多，其實大家會發現，無論是猴精的開發商，還是敏銳的購房者。都已經趁著最後的時間窗口出手了。
那什麼是最後的時間窗口吶？
2019年3月25日
在上海的調控歷史中，2016年的“325新政”絕對是非常重要的一段。
非上海戶籍居民購房需連續繳納個稅及社保滿5年及以上，擁有1套住房居民家庭再買自住房首付款比例不低於50%，購房人在申請貸款時應承諾首付款為自有資金；
而在規定生效的前一天，一手房成交量達到史上成交單日記錄：1706套。
同年11月28日，又推出了“認房又認貸”的嚴格限購政策。
而到了2019年第一季度，當初的“325新政”正好滿三年，這意味著當年那一批社保滿2年或即將滿2年卻因改為5年社保限購而喪失買房資格的購房者，將迎來限購解封。
預計將有接近30萬人的數量，成為一股不可忽視的市場力量，這一波需求或將使得上海樓市供求關係發生鉅變，迎來購房的高峰。
via：網絡
所以說，再等也是徒勞的，看到合適的就堅定出手。
因為害怕泡沫不去買房，個人所承擔的損失要遠遠大於躲過泡沫的收益。因為一個大泡沫的形成和破裂，有可能橫跨你的一生。看看身邊的例子，往往在打砸售樓處的時候買房，以後都會發現自己賺大了。
最後送給大家一句話：
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