這兩天，中介參與的長租公寓推動租房市場租金被“炒高”的話題反覆被提及。資本和機構究竟是天使還是魔鬼，大家莫衷一是。
（裝修中的長租公寓）
長租公寓則是一臉委屈：“ 我們運營成本很高的，我們還有管家一般的管理，我們要重新裝修配傢俱，我們都是在虧錢的！”
長租公寓不賺錢，就代表沒推動房租上漲？荒謬！
以最早進入長租公寓的開發商之一的萬科為例，現任萬科總裁祝九勝於8月21日在香港JW萬豪酒店舉行2018年中期業績會上，這樣回應：
“以深圳為例，連2%都不到，一個2%的供應方能不能對價格起到推高作用？很難判斷。但從常識來說，2%的力量不足以形成決定性的因素，至於有沒有蝴蝶效應很難講。”
（左二，祝九勝）
根據常識和一般的統計判斷，機構和資本在此刻確實不足以對價格有決定性的影響，但卻有“蝴蝶效應”式的影響，比如提高了房東的心理預期，這也間接推動了房租的上漲。
那麼，不賺錢的長租公寓為何還在搶房？因為要講一個美好的“故事”。
拿自如舉例，表面上看跟中介公司沒啥兩樣，收了各種散盤，然後集中裝修、出租、管理，因為運營成本和住房質量提高，房租肯定有所上漲。
但更關鍵的事情在背後。自如把項目打包起來搞起了資產證券化，以租金收益權為基礎資產做擔保，投放到金融市場上發行國內首單租房市場消費分期類ABS，讓各路資金來認購，每年給大家搞點分紅。
資產證券化，這才是資本要講的故事。
注意看了，自如得到的這筆資金實際上成本不高，它更有底氣不惜一切代價血拼對手，做大規模。
大量資本都在賭租房這個風口，而前期誰的規模越大、資源越多，以後的定價權就越大，利潤空間就越不可想象。
規模從哪裡來？當然是搶房源了，搶回來囤著再說！搶不到怎麼辦？就演變出“不管自如出多少，蛋殼都多加300”這個火爆案例。
或許有長租公寓要反駁了，我們沒有搶房源，更沒有“囤置”房源！
那這個你們解釋？
如果沒看錯話，也就是說所有長租公寓手上的存量房源加起來超過12萬套？！
關注這一事態的人會知道，這一數字是多麼諷刺。畢竟，不久前，長租公寓裡的“優秀代表”——鏈家（有自如、蛋殼公寓等）旗下的貝殼研究院還曾信誓旦旦地發佈了一份租房報告。在《北京租金上漲的真相》裡，貝殼研究院這樣寫道：房屋總量不足，套戶比不足0.9，在一段較長的時間內，仍然存在住房的絕對短缺。
一面哭著喊著說房屋總量不夠，一面手上又有十幾萬套起的存量房源，這波操作還真是66的呢。小編不禁想起了“不會武功的常威”——
這炒房租和炒房的套路何其相似，真是諷刺。
退一萬步說，如果都和你們無關，住建部是閒著沒事做請你們去喝茶嗎？
自持物業搞的長租公寓，和“二房東”式搶佔、哄抬房源的長租公寓運營商又有區別，長租公寓如果靠“二房東”模式，的確可以靠租金差獲取利潤，但他們眼中的想象空間在於前面提到的“增值服務”。
以蛋殼公寓為例，現在蛋殼可以做到超過1500個工地同時開工，裝修平均週期為15天，所有傢俱是自己的設計師通過自己的生產線來生產的。未來還可以提供賣租房的保險及其他金融服務。
因此，盈利並非當前最重要的事情，抓住時間窗口做大規模更加重要。
但擴大規模的方法絕不是哄抬房租。
所以，長租公寓運營商們，別再狡辯說房租上漲與你們無關了。如果說此前房租上漲的主因是“供需不足”、“房價上漲”、“畢業季”和“租售比低”等等，但如今“長租公寓搶房源”絕對要算上一份，撇不清關係。
公寓出租房管理軟件房東利器CEO馮樹強認為，在政策風口驅動下，長租公寓的參與方，有很強的搶佔賽道和市場份額衝動。各家品牌方為了競爭市場份額，大概率會選擇“融資-獲取項目-再融資-再獲取項目”的以規模為導向的加槓桿發展模式。大規模融資，激進搶佔房源，不惜一切代價搶佔市場份額，爭取房租的定價權。資本急切想從燒錢模式運轉到賺錢模式，房租上漲是必然結果。而這，就是本次房租上漲的資本推動邏輯。
那如何破局呢？長租公寓就不發展了嗎？非也，我們不能因噎廢食。資本和機構介入租房市場，是未來方向不會錯，但一定記住“三不得”！
所謂“三不得”，就是指“不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源”。
比如相關的資本，可以進入住房租賃市場，但絕不能成為哄抬租金、搶佔房源的手段。否則，將按照相關規定進行處罰。
總之，要保證住房租賃市場健康發展，就必須確保租金穩定，確保中介機構、租賃企業行為規範，確保租賃市場秩序不被破壞。也只有這樣，一個有序的住房租賃市場才能成為房地產市場的重要組成部分，成為解決買房難問題的重要手段，讓廣大居民真正居有其屋。否則，租房市場發展危矣。
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