6月10日下午，由深廣電都市頻道第一地產、深圳壹地產主辦的

《東部風向標，置業破迷局：地產大咖揭秘深圳樓市性價王》高峰論壇在泰富華悅都會營銷中心隆重舉行。

深圳壹地產總編輯、文傑淘樓創始人——陶文傑，深圳地產資深營銷專家、樓市開講創辦人——張公子，資深地產評論人、鳳凰樹創辦人——鳳凰樹，深晚一兵時評創辦人、資深地產評論人——深晚一兵四位地產大V親臨現場，針對深圳樓市性價王展開解讀！

核心觀點

陶文傑：

深圳樓市依然供不應求，商品房價值繼續增長

性價比是硬道理，下一輪牛市到來漲幅最大

未來深圳城市格局：一個核心、兩個中心

張公子：

深圳樓市下一個風口在坪山，有望成下一個“宇宙中心”

坪山身處價格窪地，未來將會被填平

深晚一兵：

坪山：廣深科技創新走廊的重要節點之一

坪山高新技術開發區上升“國家級”，直接對標南山科技園

鳳凰樹：

“五好”高性價比剛需盤，實際價格要打85折

陶文傑

深圳樓市依然供不應求，商品房價值繼續增長

我認為深圳房子依然處於一個嚴重供不應求的階段。

目前，深圳的管理人口是2200萬，如果按常住人口算，住房自有率大概是20%左右，10個人裡面有8個人沒有自己的房子，而這些人都是需要買房的，不管是買商品房或者是買安居房、人才房。

另外，從住房的供應也可以看出，新房成交量越來越少。2002、2003、2004年深圳新房一年基本上能成交900萬m²，現在新房一年成交量也就300萬m²左右。

此外，深圳人口流入速度非常快，去年人口流入50~55萬，排名全國第一。而且深圳進入了一個二胎的高峰期，去年新生兒24萬，其中二胎佔一半，意味著買房的需求屬於一個高漲的時期。

最近，深圳市政府推出一個深化住房制度改革的草案，草案的核心內容是：

未來深圳只有4成是商品房，還有6成是政府的政策性住房。具體分配比例是4：2：2：2，即40%商品房，20%人才房，20%安居型住房，20%租賃住房。

有人說以後不用買商品房了，就等著政府的保障房就行了。但是房子是變不出來的，房子首先是由土地決定的，深圳住房市場最大的問題就是土地稀缺，房子供不應求。

商品房越來越稀缺，以後深圳可能會出現什麼樣的狀況呢？可能像現在的香港、新加坡。

香港有超過50%的人住在政府的公屋和居屋裡面，但這絲毫不妨礙香港的商品房漲到天價，最高的有200多萬m²，稍微好一點的海景房80萬到100萬m²。

新加坡有90%的人住在政府提供的政策性住房裡面，但是新加坡的商品房也是非常貴，烏節路這樣的地方基本上都是20萬、30萬m²。

從這個角度來說，目前深圳的這些改革方案，解決不了深圳商品房供小於求的形態，即使未來真正實現了60%的房子是政策性住房，只會導致商品房更加的稀缺，這個情況下商品房的價值還會增長，價格也會繼續上漲。

性價比是硬道理，下一輪牛市到來漲幅最大

現在，深圳有30萬m²的房子，也有3萬m²的房子，只要你不好高騖遠，都能選到適合自己收入水平的房子。就像我們現在所在的坪山，房價並不高，在配套、交通越來越完善的區域，花3萬多、4萬多買到房子，其實是很幸福的。

深圳剛剛從一個小深圳向大深圳轉變，在這個過程中城市中心、城市的副中心（坪山、光明、沙井、龍崗）價格還沒有充分的漲起來，對普通人來說還有空間。

如果回顧過去十幾年深圳樓市的發展，什麼樣的房子漲幅最大？

真不一定是深圳灣，深圳灣賣的時候就已經很貴了，比如寶能太古城2007年9月開盤的時候就賣2.5萬，現在價格大概是13萬，漲了5到6倍。早些年寶中有些房子基本上都是3000多、4000多，最便宜的2000多，比如富通好旺角最便宜的時候2000多，現在基本上要8~10萬，上漲了20到30倍。

甚至布吉過去10年房價漲幅超過華僑城，為什麼會這樣？

其實性價比很重要，當下一輪大牛市到來的時候，一定是最開始低成本的漲幅最大。

現在要買就買深圳城市副中心，坪山、龍崗、光明、沙井這些只要三四萬的地區，等下一輪牛市到來的時候漲幅最大，漲50%一點都不誇張。

未來深圳城市格局：一個核心、兩個中心

粵港澳大灣區時代下，深圳的城市格局會發生什麼樣的變化？

小深圳的城市格局是立足在深圳本身，2010年深圳提出了2010—2020年的城市發展規劃，總規確定了兩個城市中心：福田-羅湖中心和前海中心，還有5個城市副中心：龍華、坪山、龍崗、鹽田、光明。

現在大灣區時代下，深圳的格局要變了，將承擔更重要的職責，要引領大灣區的發展，要促進深港的進一步融合，要帶動大灣區其它的城市，珠江西岸的城市以及粵東北城市的發展。

這時候深圳的城市地位變了，需要它的城市格局更大、規劃的視野更大，變成一個大深圳。大深圳用簡單的話來說，可以理解為以後深圳處處是中心，這個過程最大的機會就是龍華、坪山、龍崗、鹽田、光明

這些副中心。

未來會是什麼樣的格局？首先關內羅湖、福田、南山三個區毫無疑問會是深圳的核心區域。不要認為福田沒落了、福田沒前途、福田是第二個羅湖，不會的，福田會越來越好。羅湖通過城市更新，可以重新煥發青春，但是羅湖城市更新進展比較慢，要挑重點項目。南山是灣區之芯，是深圳高科技企業最密集的區域。

新的核心區就是前海，前海的範圍會擴容，不僅是現在的前灣、媽灣、桂灣，還包括寶安中心區，一直輻射到西鄉、大空港。

深圳接下來還會發展兩個中心，一個是西部中心，主要是沙井和大空港。另外一個是非常重要的東部中心，東部中心就是大運和坪山。

東部中心和西部中心的重要性，可以視作深圳在大灣區時代輻射周邊其它城市的影響力中心、空間結點。西部輻射東莞、廣州、中山，東部會輻射周邊的惠州、東莞，甚至和再往東邊的深汕合作區遙相呼應。

現在坪山有很多利好，有點像早些年的南山，當年蔚藍海岸的房價只有幾千塊，主要是華為、中興的一些碼農買的，當時他們買不起福田、羅湖，只能買南山。當年中興、華為做的通信類產品，是當時的戰略性新興產業。

現在的戰略性新興產業是哪些呢？新能源是其中一個，中國的新能源領頭企業比亞迪就在坪山，巴菲特還投資了比亞迪；生物醫藥也是戰略性新興產業，在東部的坪山都有佈局。

看未來10年、20年的產業發展，你會發現現在在坪山、在東部佈局的產業，可能就是20年前、15年前中興、華為從事的產業的地位。

產業是片區價值的基礎，有產業、人口、經濟，房價才有上升的空間。我覺得東部還是有不少利好的，包括東部過境高速、南坪三期，還有往東部沿海還要修一條路，這些消息都是利好，政府是實實在在地在這些區域投錢。

未來是大深圳時代，未來就是一個核心、兩個中心，核心區就是羅湖、福田、南山、前海四個區域，兩個中心就是東部中心和西部中心。

西部中心就是沙井加大空港，東部中心是坪山加龍崗，這兩個東部中心是目前普通人能買得起的，也是未來下一波漲幅比較大的區域。

如果你有2000萬以上的預算，你肯定去前海、深圳灣，

但是如果你只有三五百萬，你又不想錯過深圳這個高速發展的列車，那你就要及早買票。

張公子

深圳樓市下一個風口在坪山，有望成下一個“宇宙中心”

雷軍有句很著名的話：站在風口上，豬都可以飛起來。實際這句話對房地產行業也是一樣，

無論你買在深圳哪裡，你都要找深圳這個樓市下一個風口在哪裡，只要你買房子買在風口之上，你未來的財富升值絕對是最快的。

而我認為深圳樓市下一個風口就在坪山，坪山有可能成為深圳下一個宇宙中心。

深圳的城市發展非常快，尤其是過去10年，基本上是以加速度的形式在發展。全深圳只有一個地方叫“宇宙中心”，就是龍華，因為它的房價、居住人口是一個超速的發展。

但是龍華的發展已經進入到了尾聲的階段。深圳下一個龍華在哪裡？深圳未來10年會不會再誕生第二個宇宙中心？我覺得從房地產發展的邏輯和軌跡來看，坪山非常有可能成為第二個宇宙中心。

為什麼坪山會成為第二個宇宙中心？比較坪山的發展，和當年龍華的發展有太多的相似點。

首先看規劃，房地產業內有一句說法：買房子長期看人口，人口湧入哪裡最多你就買哪裡。龍華最快發展起來就是政府的規劃，把它作為福田CBD的後花園。當時福田CBD發展得非常快，最早是福田的小白領去到龍華居住。

再看現在的坪山，政府已經在大力的從政策上給了一個很大的扶持，深圳東進戰略1.4萬億的投入，坪山是一個重要的橋頭堡和發展的基地。交通也是，現在14號線和16號線同時開工建設，還有南坪三期，以及從坪山到鹽田的隧道的打通，都會拉近坪山和市區的交通，吸引外區域很多的白領來到坪山置業。

此外，龍華和坪山都是一個地王頻出的區域。一個區域發展得好不好，房價高不高，是地王效益產生的。前幾年，深圳基本上一出地王就在龍華，當初龍光地產在龍華拿了兩個地王，後來金茂地產在龍華又拿了一個地王。

今日的坪山為什麼發展那麼快，就是因為坪山有地。坪山是深圳最大的一個大地主，還有25平方公里的土地沒有開發，這對深圳所有的區來說，有地是一個最大的利好。

近兩年坪山也出了地王，去年全深圳沒有一塊商品房的拍賣地，但是今年出讓了幾塊地，基本上都在坪山：今年1月份世茂地產在坪山拿的一個地王項目，規劃要建300+的高檔寫字樓和城市綜合體。在坪山要建一個未來坪山最高的地標性建築，這是代表了未來坪山的高度。

今年2月10號深圳出讓了4塊地，其中有3塊都是做保障性住房的，只有一塊是做商品房，這4塊地有兩塊在坪山。

未來有越來越多的土地供應在坪山，當年龍華為什麼發展得那麼快，就是因為它是一個地王頻出的區域。隨著龍華基本上已經沒有地了，它的開發進入了尾聲，我想坪山未來就是深圳未來發展最快的一個區域。

坪山身處價格窪地，未來將會被填平

深圳5月份房價數據顯示，深圳的房價已經連跌了20個月，深圳的房價整體都在跌，但是隻有一個區域在漲，這個區域就是坪山。

2017年1月份坪山的均價是3.5萬，去年12月份，坪山的房價已經漲到了4萬。

現在深圳的房價是政府壓著不讓漲，但是坪山是價格窪地，它有一個補漲的過程，所以政府也是默許這一塊的房價上漲的。

深圳現在是粵港澳大灣區的龍頭的城市，深圳經濟發展的速度在大灣區是最快的，深圳未來的價格窪地將會很快被填平。如果現在不買，將來這個窪地的房價上漲之後，可能會錯過這波上漲的行情。

近幾年坪山的變化特別大，品牌開發商開始進入，比如泰禾項目價格已經到了5萬。悅都會項目3萬多的價格真的是非常難得，如果你再猶豫的話，可能將來真的沒有這麼好的價格。

深晚一兵

坪山，廣深科技創新走廊的重要節點之一

所謂的中心，實際上跟產業是掛鉤的。比如說雙城市中心，福田-羅湖中心，特別是福田CBD，是總部基地，羅湖和福田組成深圳的金融中心；前海中心是深圳的雙中心之一，它的定位是深港服務業合作示範區，是深圳乃至內地承接香港服務業優勢的基地。

在深圳，還有很多的概念，比如總部基地概念，深圳實際是六大總部基地，特別有代表意義的是深圳灣超級總部基地。深圳還有18個重點發展區，包括坪山也是其中之一。

所有跟產業相關的定義，作為置業者一定要清楚，因為了解這些才有可能瞭解每個片區的過去、現在和未來。買房不是純粹為了居住，一定要兼具投資的思路，因為這樣你買的房可能未來收益才會更大。

重點提一下廣深科技創新走廊概念，這是去年12月份廣東省委省政府下發的規劃，在今年3月30號已經得到國家發改委的批覆，已正式公佈。

廣深科技創新走廊的核心是一廊十核多節點。

一廊就是廣深科技創新走廊，從廣州的廣佛交界處一直延伸到深圳的大鵬新區，這條走廊跟去年粵港澳大灣區規劃提出之後，與珠江東岸的黃金軸帶是吻合的，是以廣州、東莞、深圳和香港四座城市連接起來的一條線。

另外，10核深圳佔了3核，37個節點深圳佔了15個節點，其中就包括坪山中心區。

坪山高新技術開發區上升“國家級”，直接對標南山科技園

坪山在歷史的概念當中是大工業區，肯定是以製造業為主，包括比亞迪，以及其它的很多工廠，認為坪山就是做工業生產的。

現在，政府，包括國家層面對坪山的定位都已經發生了變化。今年3月份，坪山的高新技術開發區已經被國家確定為“國家級高新技術開發區”。

意味著它將承接南山科技園的相關產業，直接對標南山科技園，在南山科技園工作的人是深圳購房的主力軍。

悅都會項目現在所在的區域是中心區域，是廣深科技創新走廊的重要節點之一，也是18個重點發展區域之一。

項目旁邊就有坪山中小企業總部基地，定位為坪山區新地標、總部和中小企業聚集地、成長企業加速器。重點引進包括生物、新能源、互聯網、新材料、新一代信息技術、文化創意等六大類戰略性新興產業；

另外，在坪山區金碧路還有華誼兄弟文化產業城，總建築面積約260萬㎡，按照美國好萊塢標準打造，是集影視、手遊、旅遊、文化、商務為一體的大型影視主題創意文化產業基地；

還有在聚龍山片區，會以生物醫藥產業科技為主。

可見，整個坪山未來的產業不僅僅只是工業製造，如果它是製造的話，這個“制”字要改為“智”，因為它裡面帶有的產業高新技術含量越來越多，而且在坪山定位為國家級的產業園區有三個，一個是生物科技產業，一個是新能源產業，還有一個是高新技術產業。

這樣的區域一定會存在後發優勢。現在整個深圳的區域3字出頭的片區也就只有坪山了，龍崗靠近大運新城這邊的二手房都已經超過5萬了，跟其它區域做房價的對比，悅都會總價大概220萬到300萬左右。

鳳凰樹

“五好”高性價比剛需盤，實際價格要打85折

我覺得悅都會是五好剛需盤。

第一好是價格好。原來坪山、光明、沙井的房價基本上都差不多，光明最近一個新盤漲到了五六萬，沙井的房價也奔5萬去了，坪山普遍的價格是4萬左右，悅都會這個3萬多的樓盤，不僅比坪山所有在售公寓項目均價低，而且比坪山所有在售住宅項目均價低，我認為是是坪山樓市的“地板價”。

第二好是地段好。項目旁邊有中小企業總部基地；附近還規劃有40萬m²的商業面積；旁邊的創業總部基地——沙湖商圈商業面積將達24萬㎡；還有心海城有16萬m²的商業面積，今後這邊肯定會更熱鬧。

第三是戶型好。比較了坪山悅都會、財富城、奧園翡翠東灣、心海城幾個樓盤的戶型發現，悅都會的戶型最好，85m²戶型朝南的三個開間，兩個臥室向南，一個客廳向南，在品牌開發商是不會這樣做的，最多一個臥室、一個客廳向南，這裡做到了三個開間。而且戶型好壞看面寬，面寬越大，它進深越小，通透性越好，這個項目85m²面寬10米。

另外，2017年深圳住宅戶型面積預售查丈方法已經改變，將住宅建築面積國家法規之外的過去所謂的“贈送面積”均計入銷售面積。從2017年1月6日開盤的合正丹郡開始，市場上沒有“偷面積”了，把“偷面積”的省下來，便宜15%。

我來悅都會這個樓盤，發現85㎡的房子，和我自己的中海天鑽100㎡的房子一樣大。所以說你現在的價格要打85折，現在是3萬4的價格，再打85折的價格，就是29000。

第四是配套好。

剛需買房買什麼？地鐵+Mall，生活方便、出行方便。悅都會項目底下有3萬多㎡的商業，現在坪山只有在聚龍山片區嘉鄰中心有3.5萬㎡購物中心，和六和城益田假日世界8.6萬㎡購物中心。另外，坪山區規模最大的初級中學中山中學和中山小學，以及坪山高級中學、坪山第二外國語學校也在項目旁邊。

第五是交通好。項目離地鐵沙湖站才600米左右，沙湖站是坪山重要的交通節點，可以通過其連接地鐵16號線和雲軌1號線。此外，項目鄰近的坪山大道，未來將拓寬為雙向12車道，成為“坪山的深南大道”和深圳東部門戶“大動脈”。

觀眾提問

提問：我現在想買一套房子，但是沒有深圳的指標，希望一兵老師給我一個建議。

深晚一兵：能買深圳的就儘量買深圳，別管它是住宅還是公寓。沒有房票，在深圳就買不了住宅，如果說家庭結構裡面沒有辦法申請到新的房票的話，龍崗中心城如果有公寓，我覺得可以選，特別是靠近行政中心以及大運新城的公寓是可以選擇的。

鳳凰樹：我最近做了研究，2018年以來哪些樓賣得最好，哪些樓賣得不好？辦公性質的公寓賣得最不好，商務公寓賣得最好，尤其是5月份賣得最好。

提問：南山的GDP是坪山的8倍，但是南山的房價只是坪山的2到3倍，這個價格正常嗎？

深晚一兵：雖然坪山和南山都是行政區，但是衡量一個行政區的實力不能靠GDP絕對的數量做對比。南山為什麼GDP這麼高？因為它的高科技含量在全國的確是排第一、第二位的。坪山區以前是一個大工業區，工業生產的附加值是不高的，真正高附加值的是金融和高新科技產業。不過必須要留意一下，坪山區最近幾年的GDP在整個深圳的10個區裡面增長速度是排第一位的，去年達到了12%，是全市平均增速的150%。

如果僅僅是從總量去考量，首先南山有先發優勢，它的經濟規模已經到了一定的程度，坪山是一個後起之秀，現在的基數還比較薄弱，未來它仍然會保持一個比較高的增長，這個總量跟房價的絕對值沒有直接關係。

陶文傑：一個區域的GDP和房價沒有一個線性的關係，房價受影響的因素太多，GDP只是影響它的需求的一個方面，最核心的是房子本身的供求關係。

提問：坪山的房價相對便宜，但是距離市區太遠了一點，但是市內價格稍稍貴了一點，剛需購房在哪個片區比較好？

張公子：你覺得坪山稍微遠一點，如果開車出行的話，在路上花的時間和到龍崗的距離是差不多的，但是價格有非常大的距離。悅都會項目的價格是3萬多，龍崗中心城已經到4萬多到5萬了，貴1萬多的房價，你買100平方米，就是100萬的價差。如果省下100萬，可以給孩子更好的教育，給家人更好的關注。這樣對你來說應該是更好的選擇。

論壇活動回顧

嘉賓擠爆營銷中心

論壇活動座無虛席

現場觀眾提問

嘉賓互動交流

合影留念

坪山性價比最高樓盤在哪裡？

深圳樓市性價比最高區域在坪山，那麼坪山最具性價比樓盤在哪裡呢？

在泰富華悅都會！

性價比並非是說絕對的低房價，而是綜合了區位、交通、商業、教育等優質配套的前提下，價格更親民，這才叫性價比！

泰富華悅都會佔據坪山中心城成熟區域，兩公里內擁有豐富的文體配套，同時項目自帶5層3.5萬㎡的集中商業。

距離在建的地鐵快線——14號線沙湖站，僅1公里距離。

項目對口九年一貫制學區——

坪山中山小學、中山中學，步行兩公里可達。

而價格僅僅是市中心房價的一半！是不是動心了呢？快來項目實地看看吧！