在週一《真的？昆明首套房要三成首付了？》文章發出後，就收到很多留言，關於昆明首套房首付比例，理論上是20%，但實際基本都是25%及以上。
在前面文章中裡簡單提了首付比例提高的主要原因，是從銀行控風險的角度，對徵信不良，資質不好、沒有流水、收入太低等多種情況的購房人提高首付比例。但從網友留言中，你會發現首付比例上調幾乎成了約定俗成的了，單身人士購房首付最低25%，連首次置業者都被要求首付30%，那麼究竟為什麼呢？
網友留言第一次買房被要求首付30%
在過去一年裡，很多城市的房價快速上漲，隨之而來就是出臺調控措施，在收緊的措施中最直接的方式是通過信貸政策“降槓桿”，包括提高首付比例、上調貸款利率以及收縮個人按揭貸款和開發貸款額度，減少資金過度流入房地產市場。
在房地產信貸數據上，2017年12月末，人民幣房地產貸款餘額32.25萬億元，同比增長20.9%，增速比上年末回落6.1個百分點，全年增加5.56萬億元，佔同期各項貸款增量的41.1%，比2016年佔比低3.7個百分點，其中，個人住房貸款餘額21.86萬億元，同比增長22.2%，增速比上年末回落14.5個百分點。房地產開發貸款餘額8.32萬億元，同比增長17.1%，增速比上年末高8.8個百分點，其中，保障性住房開發貸款餘額3.33萬億元，同比增長32.6%，增速比上年末低5.7個百分點。
從信貸數據表現上，不難發現，銀行的降槓桿效果顯著。
那麼作為房價連漲20個月的昆明，顯然也默許在信貸政策的收緊做法。所以首套房貸利率上浮10%-15%已成共識，在沒有相應的明文要求，首付比例的提高並沒有讓開發商擔心客戶流失，相反卻迎合開發商對資金快速回籠的做法，可以說，開發商樂此不疲。
2016年3月初，昆明市政府出臺了《昆明市穩增長促發展若干政策措施》，提出了提高項目審批效率、加快發展高原特色現代農業、促進房地產市場穩定發展、降低企業生產經營成本等20個方面46條穩增長措施，其中：
●昆明要加大住房公積金促進住房消費力度，採用住房公積金貸款和商業貸款組合購買首套房的，首付款比例均按照20%執行；
●購房人已有一套住房且商業住房貸款未結清，申請住房公積金貸款購買自住住房的，住房公積金貸款首付款比例由40%下調為30%。
首付兩成的政策在昆明已經執行了快兩年了，首付比例的調整蠢蠢欲動。而首付從20%提高至30%，難免會誤傷很多的購房客戶，但2017年所表現出來的僧多粥少的瘋狂市場現象，昆明市場的開發商並不在乎這小部分客戶，在他們眼裡，通過提高首付比例去實現優質客戶的篩選。
相比之下，“分期付款，首期5%”算得上是一股清流
有目共睹，過去的一年，在昆明買房有三大現象：買房靠搶，限價網籤，放貸慢。
至於放貸慢，我認為有幾大原因：
首先，在過去的2017年裡，昆明乃至很多城市新地王頻現，地王問題很大程度上影響了房地產調控政策的效果，雖然昆明不設調控，但老踩在紅線上；另外，昆明歷史遺留的停工爛尾樓盤也給銀行蒙受了很多損失；而最明顯的是，幾乎各大銀行手裡都有大量的資產處理房源，在變現上也很棘手。整體而言，為了有效防控房地產金融風險，商業銀行與監管部門都要開始全面的“降槓桿，控風險”了。
自今年初以來，部分銀行已暫停受理房地產行業新增授信，或暫停房地產開發貸業務，房企融資通道的驟然緊縮，相對而言，這個對開發商的影響最大。幸好2017年市場去化不錯，部分房企銷售回款較為理想，只是繞銀行再回到自身，回款週期存在時間性。而這種影響所帶來的最典型的變化就是
地產營銷人的地位沒有以前那麼高了，因為在很多企業裡，營銷和產品都是公式化，標準化出爐，反而拿地和融資能力成為地產公司存活的根本。其次，在金融去槓桿的大背景下，銀監會在去年3月末至4月初連發十道監管文件，把表外理財納入廣義信貸。嚴監與嚴考核之下，銀行收縮表外資產引發資金荒，市場的錢瞬間變得緊張且利率高了。
我在很多公開的講座中提過，就目前，首套房貸利率（4.9%）已經是歷史最低水平了，之前還能享受九折或者九五折，那更是前所未有。即使現在首套房房貸利率上浮10%-15%（這或許才是剛剛開始，未來還有可能進一步上調），但依然是貸款類中最低的，在市場資金成本節節攀高的當下，銀行對首套低利率的房貸業務興趣沒有之前強烈了。換句話說，在資金緊張的情況下，銀行更願意將資金配置到收益高的業務上。
最後，從控風險到限額度的執行，無論新房還是二手房【昆明二手房為什麼賣不起價？其實是【買不起】】，銀行只能對購房人的徵信等的審核更加嚴格和苛刻，為此，在不是特別情願的情況下， 拉長批覆的時間就很正常了。儘管還繼續接受貸款申請，但由於額度緊張，目前對於客戶的貸款時間，各大銀行基本不敢做出任何承諾。為此很多網友擔心申請階段恰好趕上了房貸利率上浮甚至首付比例提高，成為那個吃黃蓮的啞巴。
沒有對比就沒有傷害
即使收益低，但畢竟房貸是銀行風險最小的生意，銀行最終還是會硬著頭皮上。
回到首付比例提高的問題。
在滿足明文規定首套房最低20%首付前提下，買房人提高（有可能是因為自身原因或者莫名其妙被要求提高）首付比例，或許銀行能從買房人表現出的誠意和態度里加快審核的速度。
其實，銀行和開發商本來就是合作關係，在這種稍微主動就有故事的時代，借酒壯膽，一個半推一個半就，很容易形成合力。“要求”購房人支付到25%或者30%首付，而買房人的首付比例越大，銀行放款速度越快，對於開發商，資金的回籠也就更有保障，一舉多得啊。從某種意義上講，提高首付，也不排除是開發商另一種銷售策略。
從目前來看，能做到首付20%的開發商都是業界良心啊，因為可以給更多人有上車的機會，雖然“20%”可能是站票，沒有座位但至少在車上了，而“25%”是坐票，“30%”以上就是臥鋪了，而“全款”則是升艙的機票了。
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