隨著洛陽樓市住宅庫存的快速去化，熱門區域甚至出現一房難求的局面，住宅市場的變化，使得同為不動產，具備“低投入、不限購、功能多變”優勢的品質公寓成為投資優選。
洛陽市場上公寓不少，但作為公寓的投資人，最重要是要了解自己在投什麼，什麼才是自己的盈利模式。我們找了一家公寓項目，作為公寓資產價值投資的分析樣本，告訴你什麼樣的公寓才值得入手。
資金價值——追求更大效率化
在購買環節，請把精準的計算自己的資金能力，如何讓手裡的資金投資更大效率化？把投入資金控制在自己的安全線範圍之內。這一點公寓優勢比住宅明顯，公寓總價低，上車較容易，首付比例上，公寓類產品面積較小，總價低，首付50%對資金的佔用有限，資金佔用週期也更短，小戶型比大戶型更好操作。
比如洛陽永邦大廈一套45㎡的小公寓，按7500元/㎡（預估）計算，首付約16萬，貸款10年，月供約1800元。投資門檻低，月供壓力也不大，好出手升值也較快，花一套住宅的錢幾乎能買到兩套這樣的公寓，而面積小租金壓力小，往往比大戶型更容易出租。
樣板間實景圖
樣板間實景圖
地段價值——資產增值的護城河
公寓價值是和城市價值、商圈價值強關聯的一個產品，在中國，投資商業，本質上就是投資區域。區域、地段是公寓產品持續穩定掌握“產品增值權”、“租賃話語權”的護城河。我們收集了一組數據，北京地鐵物業半年漲30%、深圳地鐵物業一年漲70%、上海地鐵物業8年翻5倍……這一個又一個的實例在不斷告訴我們，地鐵幾乎成了房產“爆發性升值”的最有力證明。
來看永邦大廈，位於中州西路與建設路交會處，地下負二層直通地鐵1號線秦嶺路站，同樣，洛陽地鐵會持續帶動周邊商圈的迅速崛起，必定會為周邊帶來一波升值效應。
除了地鐵紅利，永邦大廈也佔據了城市優越資源地，周邊居住氛圍、生活配套十分成熟，交通便利、人氣旺盛，保證了其穩定的租金。這兩點是其廣受投資客戶喜愛的主要原因。
產品價值——決定後期的高溢價
產品本身的品質，也決定了你買的公寓產品未來溢價。建築的品質、產品的細節，不僅是為了解決今後投資者出租的痛點，更做出驚豔的“癢點”，是保障出租率與產品溢價的重要手段。
例如永邦大廈的建築外立面是由上海同濟大學設計的Art Deco風格，採用鋁合金柱與大面積LOW-E玻璃結合，除了品質高、歷久彌新以外，還有時尚感和現代感。7部國際品牌電梯直通負二樓地鐵站，層層都有健身房、會客廳、層層分區門禁，每層配備淨水器、共享洗衣機、自動售賣機，28層還設有樓頂花園。美好的產品體驗必能帶來後期的高溢價。
投資回報——投入最少回報最大
不管是資金價值、地段價值還是產品價值，最終還是要歸到房子本身的投資升值來，作為理性投資者，買了公寓做投資，就堅定地當個價值投資者，計算好投資回報率，用最少的投入追求最大的回報。
一般情況下，靠收租，公寓租金回報率比住宅高。舉個例子，假設永邦大廈有一套45平米的小公寓，loft公寓在洛陽租房市場上比較搶手，若每個月的租金為1500元的話，基本上可以和房貸月供持平，參考其他城市地鐵旁租金漲幅，在洛陽地鐵1號線開通後，租金會漲至高於月供，除去房貸還有有一定的結餘。再加上地鐵物業本身自帶的升值屬性，保守50%的漲幅，所以選擇未來有成長性的片區公寓，相當於找到一隻穩健的、持續下蛋的“金雞”，來幫你打贏資產保衛戰。
洛陽中州路·地鐵上，永邦大廈、國際菁英公寓，建築面積約44-88㎡3.5米層高雙氣公寓，歡迎精明的投資者前來諮詢。
閱讀更多 花城洛事兒 的文章
