兩個紅盤銀城雲谷天境和綠城翡翠城梧桐郡都在昨日領出預售證，搖號登記日期也“撞車”，同為10月14日-16日。
兩個樓盤都具備價格紅利、產業規劃輻射優勢，但還是有些區別：
梧桐郡除了公辦學區，其他方面優勢，包括獲利空間都超過雲谷天境，是為“閉眼搖”；
雲谷天境的對比突出優勢在公辦學區，其他方面相對不足，但優質的公辦學區也不輸為樓盤較好的價值支撐點，是為“眯眼搖”。
不難預計參搖人群數量龐大中籤率會走低，因此如果資金情況允許，建議兩個樓盤都去登記和參加搖號。
但此刻，房叔後臺很多粉絲囿於資金限制，都陷入該去搖哪一個的糾結中。因此本文將先做取捨分析，隨後附上兩個盤的選房建議。
01
自住需求的選擇
如果考慮長期自住，買完房後資金情況允許讀民辦學校的，梧桐郡更合適，自住品質比雲谷天境更高：
首先，梧桐郡緊鄰地鐵3號線高教路站，地鐵出行優勢比雲谷天境更顯著；同時商超、學校等生活配套富集在“家門口”，配套更全面集中，生活便利度更高。
其次，梧桐郡為小高層，戶型設計的一個顯著優勢是通透性、採光性較佳，居住起來更舒適；而云谷天境為高層設計，中間套的採光通透性不及梧桐郡，邊套則戶型的部分格局、細節設計存在瑕疵，居住體驗不及梧桐郡。
如果為自住，買完房後資金情況不允許讀民辦，具備公辦學區需求的，建議首選雲谷天境。
雲谷天境處於嘉綠苑小學景匯校區的學區範圍，享西湖區名校資源，公辦學區的優越性超過梧桐郡。
02
投資需求的選擇
投資該如何抉擇，不妨嘗試從下面幾個角度考慮：
1、價格倒掛紅利接近，但梧桐郡的獲利空間會更大。
雲谷天境周邊二手房龍湖水晶酈城約89方戶型成交單價在毛坯3.3萬/平左右；與雲谷天境的毛坯售價246074元/平存在近8300元/平的倒掛價差；
梧桐郡周邊二手房翡翠城約89方成交單價在精裝3.4萬/平左右，若以毛坯3.1萬/平計算，也與梧桐郡的毛坯22777元/平存在近8223元/平的倒掛價差。
兩個盤的價格紅利相差不大，但因為梧桐郡毛坯交付，買入價格更低，獲利空間會更大。
2、對接產業群的交通通達性，梧桐郡更佔優勢。
梧桐郡和雲谷天境都處於阿里雲谷和未來科技城兩個產業群的外溢圈。因此對接交通通達性會比較重要。
未來科技城的外溢，不管車行或公共、軌道交通出行，梧桐郡更具優勢。
阿里雲谷的外溢，車行交通上雲谷天境更具優勢；選擇公共、軌道交通出行目前差距不大，未來有可能梧桐郡更有優勢。
3、雲谷天境具備公辦學區的投資優勢
儘管雲谷天境公辦學區的投資優勢是梧桐郡所不具備的，但在漲價空間和銜接產業群的交通情況、產品戶型規劃三個方面都是梧桐郡略勝一籌，因此梧桐郡的“綜合得分”更高。
因此如果資金有限只能選擇其中一個進行投資，可酌情考慮優先入手梧桐郡。
梧桐郡選房指南
| PART1 |
搖號信息
梧桐郡鳥瞰圖
搖號房源：小高層2、3、5、6、8號樓共380套
主力戶型：約132-134方160套，約142-143方64套，約92-93方60套，約122方32套，約148-150方32套，約171方32套
均價：毛坯22777元/平
驗資門檻：無房無貸凍結80萬，其他情況凍結160萬
登記時間：10月14日9時-10月16日17時
| PART2 |
規劃配套
產品介紹 →
項目規劃：8幢小高層
容積率：約1.6
交房時間：2022年
開發商：綠城
配套介紹 →
| 交通 |
地鐵：地鐵3號線高教路站
主幹道：高教路，五常大道，荊長大道，繞城高速，天目山西路等
| 周邊商業購物娛樂配套 |
華元西溪歡樂城、C+廣場、西溪樂天城、西溪印象城、翡翠天地商苑
| 周邊學校 |
綠城育華幼兒園，綠城育華學校，閒林中心小學和睦校區等
| 周邊醫療 |
| PART3 |
戶型介紹
綜合點評 →
這一批房源設計為四葉草戶型，這類戶型的優勢是南北通透性佳，採光好，房間舒適度不會差；缺點是四房及以上戶型中，朝北房間一般達2個。
空間佈局和細節設計上存在的問題主要在於：
1、靠玄關處的朝南臥室離衛生間較遠，利用廁所不太方便。
2、部分中間套戶型有暗衛。
總的來說沒有較大較明顯的設計缺陷。
| PART4 |
一房一價&噪聲測評
| PART5 |
選房建議
約93方選房建議 →
考慮因素：
1. 所處位置：2號樓整幢房源
2. 採光因素：南面遮擋少，樓層越高採光越好
3. 噪音因素：2號樓東邊套噪聲影響最大，向西側遞減
4. 戶型因素：戶型基本一致，衛生間通風性邊套更好
5. 價格因素：第9層為最貴樓層；邊套和中間套價差小
選房建議：
第1選擇 西邊套第4-11層
第2選擇 中間套第4-11層，優先選擇靠西側房源。
第3選擇 東邊套第4-11層
第4選擇 第三層房源，按自西向東依次選擇
約122方選房建議 →
考慮因素：
1. 所處位置：3號樓中間套
2. 採光因素：南面遮擋少，樓層越高採光越好
3. 噪音因素：正對入戶區，或受部分人流活動噪聲影響
4. 戶型因素：戶型一致
5. 價格因素：第11、12層為最貴樓層，同樓層2單元01室比1單元02室貴1萬左右
選房建議：
第1選擇 13-16層
第2選擇 4-12層
第3選擇 17層
第4選擇 2-3層
約134方選房建議 →
考慮因素：
1. 所處位置：3號樓邊套、5號樓中間套、8號樓中間套
2. 採光因素：5、8號樓略好
3. 噪音因素：8號樓最安靜，其次是5號樓，最後是3號樓
4. 戶型因素：戶型基本一致，邊套衛生間的通風性更好，中間套主衛是暗衛
5. 價格因素：3幢樓均以第12層為最貴樓層
選房建議：
第1選擇 3號樓西邊套6-16層
第2選擇 3號樓東邊套6-16層
第3選擇 8號樓中間套6-16層，同樓層從西往東選擇
第4選擇 5號樓中間套6-16層，同樓層從西往東選擇
第5選擇 3號樓17層
第6選擇 3號樓邊套2-5層，同樓層中優先選擇西邊套
第7選擇 8號樓中間套4-5層
第8選擇 5號樓中間套4-5層
第9選擇 8號樓17層、5號樓17層
第10選擇 8號樓2-3層
第10選擇 5號樓2-3層
約143方選房建議 →
考慮因素：
1. 所處位置：5號樓邊套、8號樓邊套
2. 採光因素：差異不大
3. 噪音因素：差異不大
4. 戶型因素：完全一致
5. 價格因素：2幢樓均以第12層為最貴樓層
選房建議：
第1選擇 8號樓西邊套6-16層
第2選擇 5號樓西邊套6-16層
第3選擇 8號樓東邊套10-16層，同樓層從西往東選擇
第4選擇 5號樓東邊套10-16層，同樓層從西往東選擇
第5選擇 第3-5層，每層優先選擇8號樓西邊套，再選擇5號樓西邊套
第6選擇 第5-9層，每層優先選擇8號樓東邊套，再選擇5號樓東邊套
第7選擇 8號樓西邊套17層、5號樓西邊套17層、8號樓東邊套17層、5號樓東邊套17層
第8選擇 8號樓西邊套2層、5號樓西邊套2層
第9選擇 第2-4層，每層優先選擇8號樓東邊套，再選擇5號樓東邊套
第10選擇 8號樓2-3層
第10選擇 5號樓2-3層
約150方選房建議 →
第1選擇 6號樓西邊套10-16層
第2選擇 6號樓東邊套10-16層
第3選擇 6號樓第4-9層，每層優先選擇西邊套，再選擇東邊套
第4選擇 6號樓17層，優先選擇西邊套，再選擇東邊套
第5選擇 第2-3層，每層優先選擇西邊套，再選擇東邊套
約171方選房建議 →
第1選擇 6號樓中間套10-16層
第2選擇 6號樓中間套4-9層
第3選擇 6號樓中間套17層
第4選擇 6號樓中間套2-3層
每層優先選擇2單元01室，再選擇1單元02室
雲谷天境選房指南
| PART1 |
搖號信息
雲谷天境鳥瞰圖
搖號房源：高層2、3號樓共216套
主力戶型：約89方111套，約125方105套
均價：精裝28107.96元/平，裝標3500元/平
驗資門檻：無房無貸存款證明70萬，其他情況存款證明140萬
登記時間：10月14日9時-10月16日18時
| PART2 |
規劃配套
產品介紹 →
項目規劃：3幢疊墅+2幢洋房+2幢高層+1幢自持物業
容積率：3
交房時間：2021年底
開發商：銀城
配套介紹 →
| 交通 |
地鐵：地鐵2號線白洋站，直線距離約1公里
主幹道：紫金港北路，繞城高速，古墩路，莊墩路
| 周邊商業購物娛樂配套 |
周邊小區商鋪、三墩新天地、金地廣場、永旺夢樂城等
| 周邊學校 |
嘉綠苑小學景匯校區、景匯中學、大禹路小學甲來路校區等
| 周邊景觀資源 |
湖景資源
| PART3 |
戶型介紹
中間套約89方戶型點評 →
常規的高層約89方中間套戶型設計，沒有突出亮點，也沒有大的槽點。
邊套約125方戶型點評 →
優勢：
1、三個臥室朝南
2、設有儲藏空間
3、動靜線分離
4、有較多贈送空間
劣勢：
1、玄關餐客廳空間存在部分面積浪費
2、廚房離餐廳較遠，不方便端菜上餐桌
3、主衛是暗衛
4、主臥連陽臺，影響主臥私密性
| PART4 |
一房一價&噪聲測評
| PART5 |
選房建議
約89方選房建議 →
考慮因素：
1. 所處位置：2號樓中間套、3號樓中間套
2. 採光因素：第13層及以上樓層南向無遮擋，採光最好
3. 噪音因素：3號樓中間套優於2號樓中間套
4. 戶型因素：戶型完全一致
5. 價格因素：2號樓第27層為最貴樓層，3號樓第30層為最貴樓層
選房建議：
第1選擇 3號樓第13-20層
第2選擇 2號樓第13-20層
第3選擇 第21-27層，每層優先選擇3號樓，再選擇2號樓
第4選擇 3號樓28-30層
第5選擇 第2-11層，每層優先選擇3號樓，再選擇2號樓
第6選擇 2號樓頂樓，3號樓頂樓
約125方選房建議 →
考慮因素：
1. 所處位置：2號樓邊套、3號樓邊套
2. 採光因素：第13層及以上樓層南向無遮擋，採光最好
3. 噪音因素：2號樓東邊套影響最大
4. 戶型因素：戶型完全一致
5. 價格因素：2號樓第27層為最貴樓層，3號樓第30層為最貴樓層
選房建議：
第1選擇 3號樓第13-20層東邊套
第2選擇 2號樓第13-20層西邊套
第3選擇 3號樓13-20層西邊套
第4選擇 2號樓第13-20東邊套
第5選擇 第21-27層，每層優先選擇3號樓東邊套、2號樓西邊套、3號樓西邊套、2號樓東邊套
第6選擇 3號樓第28-30層，每層優先選擇3號樓東邊套，再選擇3號樓西邊套
第5選擇 第2-11層，每層優先選擇3號樓東邊套、2號樓西邊套、3號樓西邊套、2號樓東邊套
第6選擇 3號樓頂樓東邊套、2號樓頂樓西邊套、3號樓頂樓西邊套、2號樓頂樓東邊套
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