在前三甲房企避談規模之際，保利地產一反國企穩健的姿態，明確提出略顯激進的規模目標

中房報記者 苗野丨北京報道

在保利地產與保利置業的重組方案獲得股東大會高票通過之後，保利地產董事長宋廣菊便喊話要“重回地產前三”。與行業內掀起的“去地產化”浪潮不同的是，她寄望的實現路徑是常規擴展及收購兼併整合。

8月13日，保利地產發佈半年報數據顯示，截至6月30日，實現營業總收入595.36億元，同比增長9.30%；歸屬母公司淨利潤65.05億元，同比增長15.13%，毛利率提升至35.39%，淨利率提升至15.64%。

一連串“飄紅”數據，似乎印證了5月份的股東會上，宋廣菊那句“對地產沒理由不樂觀”。

從規模上來看，2018年上半年賽道上，保利地產以2153.12億元的簽約銷售額位居行業第四，與第三名萬科之間的差距為892.9億元，較去年同期與第三名恆大之間974.9億元的差距有所收窄。

雖然銷售規模差距有所收窄，但克而瑞研究中心曾撰文指出，在地產行業三巨頭也在不斷向前的同時，保利要縮短其與第三名之間2000億元左右的差距（數據統計截至2017年底），仍存有較大壓力。

50%銷售金額用來拿地，槓桿水平攀升

誓回行業前三的保利地產正在發生改變。

在目前已經發布2018年上半年銷售業績的房企中，保利地產以2153.12億元的簽約金額排在第四位，同比增長46.86%。其中，一二線城市簽約金額佔比近78%，珠三角和長三角兩大核心城市群分別佔比達31%和20%。

按照保利地產此前公佈的“345戰略”，保利地產目前完成了2018年銷售額的53.8%。所謂的“345”戰略是指，2018年要實現銷售額4000億元，2019年衝擊5000億元。

業務穩步增長是保利地產的歷年常態，無論市場行情如何，這家房企一直都維持著穩定增長的步調，在不變的表象以外，一些變化正在這家房企身上顯現。

在重回行業前三的強烈訴求下，保利地產拿地投資力度較去年同期大幅加大。

2018年上半年，保利地產新拓展國內項目69個，新增容積率面積1510萬平方米，總成本1072億元。其中一二線城市拓展金額及面積佔比分別為68%和50%，三四線城市主要聚焦於珠三角、長三角等核心城市群周邊。

近四年來，保利地產一直維持著每年拿地金額和建面翻番的態勢。2015年、2016年和2017年，保利在土地方面的支出分別為656億元、1214億元和2765億元，拓展項目分別為50個、112個和204個，拓展容積率面積1308萬平方米、2404萬平方米和4520萬平方米。及至2018年上半年，已耗資1072億元，拿地總成本佔到上半年銷售額的一半，幾乎是2017年上半年625億元的兩倍。

業內人士分析稱，2017年是保利地產歷史上最大手筆的納儲動作，拿地總成本佔到了其全年銷售額近九成比重。或是因為從2016年開始，恆大、碧桂園、融創等房企銷售額猛增時，保利地產在行業排名下滑後做出的戰略調整。

在大手筆納儲刺激下，保利地產的槓桿水平持續攀升，同時還承受著現金流大幅淨流出的資金壓力。

2018年上半年，保利地產負債率上升2.04%至79.32%，淨負債率上升6.81%至93.26%。其中有息負債約為2545.73億元，銀行借款佔比超過71%，公司債券及中期票據等直接債務融資工具佔比約14%。

在規模化擴張的背後，保利地產承受著現金流大幅淨流出的壓力。2017年保利地產經營活動產生的現金流淨額為-292.95億元，與去年同期340.53億元相比，驟減186.03%。2018年上半年，公司經營活動現金流再度淨流出，數據為-98.33億元。

一位分析人士指出，保利地產經營現金流淨額的長期負向流動是公司發展的隱患。為了一賭“前三”，保利地產動用了各種融資手段，在房地產企業融資環境收緊的背景下，如何“解渴”成為保利地產的重要考驗。

向前三甲看齊 跟投、高週轉、下沉

除了對外加大擴張力度的變化，保利地產內部也在發生著改變。

在2017年12月20日保利地產舉行的年內第二次臨時股東大會上，宋廣菊曾就股東提出的有關規模和土儲的問題作出回應。

她認為，當前規模前三的房企能快速發展，主要得益於三個原因：一是重點一二線城市調控，資金流向了碧桂園、恆大長期堅守的三四線城市，其亦因此獲得了市場紅利；二是是民營企業機制較為靈活，可通過跟投、高薪制度聚攏人才；三是產品的標準化。

兩天之後，保利地產即發佈公告，董事會通過了《關於實施房地產項目跟投的議案》。該跟投方案中，單一項目跟投總金額上限不超過項目資金峰值的10%。跟投人員通過申購專項資管計劃或信託計劃等合規的投資結構參與跟投，跟投收益、損失及相關風險由跟投個人承擔。保利地產董事、監事不參與跟投。

結合正在實施的跟投機制看，對未來兩三年“再回前三”有信心的保利地產，各方面都正在逐步向前三甲房企看齊。

除了拿地金額增加，從2017年開始，保利地產加大了對三四線城市的佈局。當年新進入城市24個，其中佔比較大的是蕪湖、鹽城、衡水、梅州這樣的三四線城市。2018年上半年，保利地產在三四線城市的拓展金額及面積佔比分別為32%和50%，主要聚焦於珠三角、長三角等城市群周邊。2015年，這一數字僅分別為15%和7%。

一位華南房地產業內人士分析，與大量房企湧入上升期的二線城市造成土地供應量欠缺相類似，大量佈局三四線城市會大幅推升當地土地成交價，預計接下來的半年，房企集中進入會帶來拿地需求的集中爆發，造成土地供需失衡。隨著保利在三四線城市的佈局下沉，應著重關注後期的營收與回款。在規模和利潤面前，現金流對於當下的保利地產而言更為重要。

為了加快項目銷售，宋廣菊提出保利地產也在學習碧桂園的做法。 “為了提高效率，減少各個中間環節，直接把核心技術部門組合到了一起，專門組建了運營部門來提高運營效率”。宋廣菊稱，項目週轉方面，爭取一年內能夠銷售，這是我們的管理目標。

中報顯示，保利地產待開發面積為8950萬平方米，同比2017年上半年增幅超20%。其中一二線城市土儲面積為5425萬平方米，佔比約61%。三四線城市土地儲備為3525萬平方米，佔比約39%。

標準排名認為，保利地產在一二線城市土地儲備較多，但受調控政策影響，銷售將有所減慢，而三四線城市簽約面積增幅遠超土地儲備幅度，土地儲備逐漸不能滿足長期發展需求。如果不及時調整土地儲備政策，公司長期發展能力或將面臨新的挑戰。

曾經的“招保萬金”已變為“碧恆萬”，一直強調要保持第一梯隊位置的保利地產因此處在了“不進則退”的境地，土地儲備也稍顯落後，僅從“糧草”的儲備上看，保利地產要殺入前三甲，仍需在土地獲取上再加把勁，但在央企嚴格負債水平控制下，留給保利地產進一步發揮的空間並不多。

為了規模追趕，保利地產明顯加大了在土地市場上的投資力度，也成為不少城市地王爭奪中的常客，但其中確有不少土地成本相對較高，在調控的大環境下，即便規模會得到增長，卻會因此導致利潤被壓縮。去年10月，保利地產斥資90.5 億元競得50%股權的上海浦東世博近20萬平方米宅地就被貼上了這樣的標籤。

與此同時，保利地產和保利置業潛在的同業競爭，並未隨著整合方案完成而徹底解決。據不完全統計，目前雙方重疊城市包括廣州、深圳、佛山、上海、北京、貴陽、武漢、重慶、蘇州、寧波、英國倫敦共11個。

這些都是保利在爭三進程中必須要解決的問題。

此前，保利地產總經理劉平曾在股東會上坦承，因為城市佈局、週期性戰略等因素，保利與碧桂園、恆大及萬科之間確實存在差距。“對於要繼續保持第一方陣地位的保利而言，不會放任這種差距繼續增加。”劉平說。

宋廣菊表示，未來兩三年市場會有變數，人只要有夢想，總會實現的。保利地產將通過結構調整、優化去應對市場出現的波動。