什麼是不動產登記？
不動產登記是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載於不動產登記簿的行為。
不動產登記應到不動產所在地的區縣不動產登記中心申請辦理，申請不動產登記的程序為提出申請——受理登記——審核登簿——發放權證。
哪些不動產權利，需要辦理登記？
集體土地所有權；
房屋等建築物、構築物所有權；
森林、林木所有權；
耕地、林地、草地等土地承包經營權；
建設用地使用權；
宅基地使用權；
海拔使用權；
地役權；
抵押權；
法律規定需要登記的其他不動產權利。
不動產登記包括首次登記、變更登記、轉移登記、註銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等。
以下情形不動產權利人可以向不動產登記機構申請變更登記：
權利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發生變更的；
不動產的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的；
不動產權利期限、來源等狀況發生變化的；
同一權利人分割或者合併不動產的；
抵押擔保的範圍、主債權數額、債務履行期限、抵押權順位發生變化的；
最高額抵押擔保的債權範圍、最高債權額、債權確定期間等發生變化的；
地役權的利用目的、方法等發生變化的；
共有性質發生變更的；
法律、行政法規規定的其他不涉及不動產權利轉移的變更情形。
因下列情形導致不動產權利轉移的，當事人可以向不動產登記機構申請轉移登記：
買賣、互換、贈與不動產的；
以不動產作價出資（入股）的；
法人或者其他組織因合併、分立等原因致使不動產權利發生轉移的；
不動產分割、合併導致權利發生轉移的；
繼承、受遺贈導致權利發生轉移的；
共有人增加或者減少以及共有不動產份額變化的；
因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利發生轉移的；
因主債權轉移引起不動產抵押權轉移的；
因需役地不動產權利轉移引起地役權轉移的；
法律、行政法規規定的其他不動產權利轉移情形。
有下列情形之一的，當事人可以申請辦理註銷登記：
不動產滅失的；
權利人放棄不動產權利的；
不動產被依法沒收、徵收或者收回的；
人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利消滅的；
法律、行政法規規定的其他情形。
異議登記
利害關係人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤，權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記。
預告登記
有下列情形之一的，當事人可以按照約定申請不動產預告登記：
商品房等不動產預售的；
不動產買賣、抵押的；
以預購商品房設定抵押權的；
法律、行政法規規定的其他情形。
更正登記
權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤，或者人民法院、仲裁委員會生效法律文書等確定的不動產權利歸屬、內容與不動產登記簿記載的權利狀況不一致的，當事人可以申請更正登記。
查封登記
不動產登記機關根據人民法院、人民檢察院或其他行政機關的要求，為了保全債權人、其他利益人以及公共的利益，進行的一種限制房產所有人處分房產的強制措施。
需要不動產登記的情形有很多，目前北京市不動產登記中心受理的不動產登記業務有：
一、預告登記的轉移：
適用情形：
因繼承、受遺贈導致不動產預告登記轉移的；
因人民法院、仲裁委員會生效法律文書導致不動產預告登記轉移的；
因主債權轉移導致預購商品房抵押預告登記轉移的；
因主債權轉移導致不動產抵押預告登記轉移的；
法律、行政法規規定的其他情形。
二、預告登記的註銷
適用情形：
有下列情形之一的，當事人可申請註銷預告登記：
買賣不動產物權的協議被認定無效、被撤銷、被解除等導致債權消滅的；
預告登記的權利人放棄預告登記的；
法律、行政法規規定的其他情形。
三、預告登記設立
適用情形；
有下列情形之一的，當事人可以按照約定申請不動產預告登記：
商品房等不動產預售的；
不動產買賣、抵押的；
以預購商品房設定抵押權的；
法律、行政法規規定的其他情形。
四、預告登記的變更
適用情形：
因當事人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼等發生變更的，當事人可申請預告登記的變更。
五、註銷異議登記
適用情形
異議登記期間，異議登記申請人或登記簿記載的權利人可以申請註銷異議登記；
異議登記申請人自異議登記之日起15日內，未提交人民法院受理通知書、仲裁委員會受理通知書等提起訴訟、申請仲裁的材料，異議登記失效。
六、異議登記設立
適用情形
利害關係人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤，權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記。
七、依申請更正登記
適用情形：
權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤，或者人民法院、仲裁委員會生效法律文書等確定的不動產權利歸屬、內容與不動產登記簿記載的權利狀況不一致的，當事人可以申請更正登記。
八、換證登記
適用情形：
不動產權屬證書或者登記證明破損、汙損、填制錯誤，不動產權利人申請換髮的。
九、國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記（新建房屋買賣）
適用情形：
已經登記的國有建設用地使用權及房屋所有權，因新建房屋買賣導致權屬發生轉移的。
十、國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記 （繼承或受遺贈）
適用情形：
已經登記的國有建設用地使用權及房屋所有權，因房屋繼承或受遺贈導致權屬發生轉移。
十一、國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記 （夫妻離婚導致權屬發生轉移）
適用情形：
已經登記的國有建設用地使用權及房屋所有權，因夫妻離婚導致房屋權屬轉移。
十二、國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記 （夫妻間房屋轉移）
適用情形；
已經登記的國有建設用地使用權及房屋所有權，夫妻間轉移房屋權屬的。
十三、國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記 （存量房屋買賣）
適用情形；
已經登記的國有建設用地使用權及房屋所有權，因存量房屋買賣導致權屬發生轉移。
十四、國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記 （房改售房）
適用情形：
已經登記的國有建設用地使用權及房屋所有權,因房改售房導致權屬發生轉移。
十五、國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記 （房屋贈與）
適用情形；
已經登記的國有建設用地使用權及房屋所有權,因房屋贈與導致權屬發生轉移。
十六、國有建設用地使用權及房屋所有權登記首次登記
適用情形：
依法利用國有建設用地建造房屋，可以申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記。具體包括以下情形：
未辦理國有建設用地使用權和房屋所有權首次登記的；
已辦理國有建設用地使用權首次登記，未辦理房屋所有權首次登記的；
已辦理房屋所有權登記（成套住房除外），未辦理國有建設用地使用權首次登記的；
已辦理房屋所有權登記（成套住房除外），土地權利性質登記為劃撥或未明確權利性質，土地使用權轉為有償使用的。
十七、國有建設用地使用權及房屋所有權登記
適用情形：
已經登記的國有建設用地使用權及房屋所有權，不動產坐落、界址、用途或面積變更的。
十八、抵押權轉移登記
適用情形：
因主債權轉讓導致抵押權轉讓的，當事人可以申請抵押權轉移登記。
最高額抵押權擔保的債權確定前，債權人轉讓部分債權的，除當事人另有約定外，不得辦理最高額抵押權轉移登記。債權人轉讓部分債權，當事人約定最高額抵押權隨同部分債權的轉讓而轉移的，應當分別申請下列登記：
當事人約定原抵押權人與受讓人共同享有最高額抵押權的，應當申請最高額抵押權轉移登記；
當事人約定受讓人享有一般抵押權、原抵押權人就扣減已轉移的債權數額後繼續享有最高額抵押權的，應當一併申請一般抵押權首次登記以及最高額抵押權變更登記；
當事人約定原抵押權人不再享有最高額抵押權的，應當一併申請最高額抵押權確定登記以及一般抵押權轉移登記。
十九、抵押權首次登記
適用情形：
在借貸、買賣等民事活動中，自然人、法人或其他組織為保障其債權實現，依法設立不動產抵押權的，可以由抵押人和抵押權人共同申請辦理不動產抵押登記。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物、構築物一併抵押；以建築物、構築物抵押的，該建築物、構築物佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。
為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移不動產的佔有，將該不動產抵押給債權人的，當事人可以申請一般抵押權首次登記；
為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保不動產的，當事人可以申請最高額抵押權首次登記；
以正在建造的建築物設定抵押的，當事人可以申請建設用地使用權及在建建築物抵押權首次登記；
已辦理房屋所有權首次登記，當事人應當申請在建建築物抵押登記轉為建築物抵押權登記，或者在建建築物最高額抵押權登記轉為建築物最高額抵押權登記。
二十、抵押權變更登記
適用情形：
已經登記的抵押權，因下列情形發生變更的，當事人可以申請抵押權變更登記：
權利人姓名或者名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發生變化的；
擔保範圍發生變化的；
抵押權順位發生變更的；
被擔保的主債權種類或者數額髮生變化的；
債務履行期限發生變化的；
最高債權額髮生變化的；
最高額抵押權債權確定的期間發生變化的；
法律、行政法規規定的其他情形。
二十一、抵押權註銷登記
適用情形：
主債權消滅的；
抵押權已經實現的；
抵押權人放棄抵押權的；
因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書致使抵押權消滅的；
法律、行政法規規定抵押權消滅的其他情形。
二十二、補證登記
適用情形：
不動產權屬證書或者登記證明遺失、滅失，不動產權利人申請補發的。
二十三、國有建設用地使用權及房屋所有權變更登記 （權利人名稱或者姓名、身份證類型或者身份證明號碼變化）
適用情形：
於已經登記的國有建設用地使用權及房屋所有權,權利人名稱或者姓名、身份證類型或身份證明號碼變化的。
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