從前段時間恆大的懷來八達嶺某項目，到近期要開盤的涿州某某城項目，環京地區的房價就像一把火，接著一把火，燒遍了環京地區的東西南北。當環京地區全線“熱銷”的時候，很多人都懵了。
另外，有很多網友近期紛紛諮詢小編，“八達嶺和霸州哪個更具有投資價值？”，“環京地區是不是所有地區都值得投資？”，“我這時候買房投資合適嗎？”等等。帶著這些問題，我們一起來分析一下吧。
一、環京地區全線“熱銷”的原因？
近期環北京地區，不管是懷來還是涿州，只要開盤的項目必遭熱搶，環京項目全線“熱銷”背後的原因是什麼呢？投資之前，必須要搞清楚這個問題！
１、環京熱點區域鬧“房荒”
環京地區的廊坊四小虎“燕郊＼大廠＼香河＼固安”無一例外的鬧“房荒”。燕郊早已經進入到二手房時代，大廠和香河能開盤的項目也屈指可數。固安8月以後雖然也有項目陸續開盤，但是京韻花園事件曝光後，很多原本準備開盤的項目也不敢“頂風作案”了。
於是，固安沒房，有些人會去永清買、霸州買，但是永清霸州也供小於求的時候，涿州、懷來也成為購房者的聚集地了。
２、壓房成為眾人皆知的“賺錢渠道”
環京房價近半年來，房價翻了2-3番，如此快的財富增值方式，讓不管是已購房的，還是待購的人們，心裡都躁動起來。於是網絡上也流行起各種段子，例如創業幾年辛苦掙錢，不如購置房產坐地起價等等。包括昨天主流媒體的新聞說的，某上市公司賣了兩套北京房產，可挽回被摘牌的風險。
當壓房成為眾人皆知的“賺錢渠道”時，環京地區的房產投資將成為熱線流入的主要方向。環京房價不管是炒作，還是剛性需求，給大家一個印象是“環京地區的房產都是要升值的！”
３、分銷團隊在轉戰環京各個地區
廊坊四小虎無房可賣，讓很多的銷售代理公司非常抓狂，龐大的銷售團隊需要業績來支撐，但是無房可賣是肯定是活不下去的。固安無房，去永清、霸州吧！當永清、霸州也無房時，還可以去涿州、懷來。。
當分銷團隊轉戰到某個區域時，那麼你的朋友圈必然是這個區域熱銷的情形。購房者需要房源用於投資、環京這個地區又有房可賣，所以一拍即合，造就了環京地區全線“熱銷”。
二、環京地區樓市全部都合適投資嗎？
在這一波房價暴漲的熱潮中，很多購房者都陷入了一個誤區，那就是“環京地區的房產都是值得投資的！”。這是一個非常可怕的想法，如果說這個條件成立，那麼全國人民什麼都不用幹了，攢錢來環京地區投資房產，穩賺不賠，還是大賺，多美好的事情啊！
從長線的角度，房產肯定會升值的，因為CPI在不斷上漲嘛。但如果是投資的話，就要擦亮眼睛了，環京地區不是任何區域都值得去投資的。等這波“漲潮”落下的時候，你才會發現遍地都是“房坑”。
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三、怎麼判斷哪些區域適合投資？
有人會問，既然小編說不是所有環京地區的房產都是值得投資的，那麼怎麼判斷哪些區域是適合投資的？判斷的具體依據又是什麼呢？
１、近期各種利好政策源在哪裡？
判斷環京地區的價值，關鍵要看該區域有沒有實質性的利好政策。這些政策分為國家級政策、省級政策、市級政策等等。級別越高，未來動用的財力會越大，對該區域的改變也會越大。
環京地區目前最大的兩個利好分別是“北京副中心”和“北京新機場”建設，這兩個都是國家級戰略，所以，未來環京地區發展重點還是東部和南部。
２、未來五年該區域人口流入情況如何？
人口流入是判斷一個區域樓市是否會持續上漲的重要因素，有人氣才會有市場，有市場不動產才會持續升值。例如，像東北這種人口持續流失的地區，該區域的樓市是不建議去投資。
想了解固安、涿州、懷來等地哪個地方最值得投資，那麼就判斷一下哪個地方未來人口流入量會多一些。
3、未來五年內該區域土地規劃是什麼樣的？
土地就像麵粉，樓房就像麵包，土地和樓市是息息相關的。當某個地區住宅建設用地規劃非常多的時候，你就要注意了，如果該區域土地供給過多，住宅庫存過大，將會導致供大於求，對於投資是很失敗的。例如，像新機場和北京副中心附近，為了避免人口過多，勢必會嚴格控制住宅用地的審批，那麼它的投資價值會更大一些。
另外地價也是判斷的一個因素，如果該區域的土地價格持續暴漲，“地王”頻現，那麼未來該區域的樓市價格也會暴漲，因為麵粉決定了麵包價格，而且開發商和地方政府也都不希望做“賠本買賣”。
4、未來五年該區域配套有沒有大的變化？
看配套一定不要靜止的去看，要看未來的前景。例如，十年前有誰會想到，配套落後的南四環，在十年後榴鄉路某樓盤的價格會賣到８萬元／平米？
當產業、交通、教育、商業等配套快速完善，勢必會影響到周邊地區的房價。或許幾年後，某個小縣城沒準會比某縣級市還繁華。
四、固安和環京房價還會漲嗎？
如果調控正常出臺後，房價漲幅會短期內會受到壓制，房價漲勢會趨緩，但你真的認為固安乃至環京房價會腰斬到去年的水平嗎？
看房價未來幾年是漲還是跌，要求以下幾個關鍵因素來分析：
1、北京新機場和通州副中心是不是停止投入和建設了？
北京新機場和通州副中心是環京地區兩大利好政策源，隨著它們的開工建設，周邊地區將會帶來鉅變，交通和基礎建設將會一年一個樣子。如果它們持續投入建設，那麼附近地區房價增長將不可逆轉。
2、環京地區的人口流入是不是在減少？
北上廣深這些大城市，每年都會有大量畢業生留著這裡。但北京又要開始限制人口流入，這些人口必將大量流入到環京地區。有空你去感受一下，大衛城等小區幾年前和目前的人口增量對比，你就會發現人口將會是環京地區的最大紅利。
3、環京地區土地有沒有加大供應？供大於求？
雖然，環京地區未來五年內不在批覆住宅建設用地被闢謠了，但是環京地區土地供應依舊緊張，從日光盤到萬科五礦拿地被打等等，無不折射出，環京土地目前是供小於求的。
4、固安等地的配套是不是越來越差了？
環京地區的配套近兩年是越來越好了，就拿固安來說，前幾年還是老縣城新中街，山寨品牌一大堆。隨著幸福港灣、萬匯等商場的建成，萬達、物美、必勝客、麥當勞、漫咖啡等等大牌紛紛入駐固安，北京八中、幸福醫院等配套也逐步投入使用，不出三年，在北京你能看到的商業品牌，基本都會在環京地區出現。
5.房貸利率有沒有持續調高，全國樓市產生巨大變化?
物價貶值、銀行利率太低、股市和實體產業有持續低迷，只有房產，這麼多年來價格一直越來越高。土地收入已經成為很多地方政府的主要經濟來源。
五、高房價下，剛需該如何選房？
很多剛需都加小編微信諮詢，目前房價都這麼高了，還能出手買房嗎?怎麼選房，才能把風險控制到最低呢?
高房價下購房，的確很考驗人的心智和膽量，很多投資客，目前已經在等待調控政策出臺了，想觀望一下。但是剛需就很糾結了，萬一再漲，可怎麼辦呢？針對於固安樓市，小編有以下幾個建議：
1、南城可以考慮
價值窪地往往都在該區域建設初期才具備的，對於固安來說，成熟的北區，擁有了良好的商業和居住環境，但這也造就了相對高企的房價。固安的南城將會未來的“價值窪地”。
回顧北京樓市的發展歷程，最近五年的漲幅最快的區域大都是原來的冷門區域，地鐵的暢通和配套的完善，讓很多慣性思維者措手不及。固安大廣以西的樓盤，之前不是也有人說賣不出去嗎？現在那裡已經無房可賣了。隨著廊涿固保城際固安南站的開建，南城或將異軍突起。
2、老城區可以考慮
雖然整個環京地區的老城區房價全部淪陷，老城區從投資來說也潛力不大。但是對於剛需來說，自住才是購房的第一要素，老城區已經成熟商業和教育環境，是新城區短期內不能彌補，特別是永清這種剛剛開建新城規劃的地區，老城區或許能找到相對低價的學區房。
3、二手房可以考慮
隨著環京樓市的發展，二手房在環京地區逐漸普及中。燕郊目前的住宅銷售已經以二手房為主。固安今年以來已經有房天下等多家二手中介連鎖入住，二手房交易比重也會逐步增加。二手房一般都會比一手房要便宜，並且它多數已經擁有了成熟的配套環境，還是現房。
但缺點就是，固安很多二手房的房產證還沒有下來，購買二手房需要買房人的經驗和足夠的耐心。
結語：
在一個又一個房產“熱銷”的背後，每個購房者都需要冷靜的去判斷其背後的原因，當迷霧散去，真相就會浮現在眼前。最後，希望每個購房者都能如你所願，買套好房！
ID:guanfangjia
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