疫情之下，經濟承壓，樓市政策走到了一個微妙的膠著點。
前幾天，駐馬店就被黃牌警告，主管房產的河南省副省長緊急約談。
昨天，廣州又出臺了放寬公寓限售的“重磅”政策，人們驚呼“一線城市鬆綁”，結果這個新政沒活過24小時。
此起彼落的調控政策，成了中國樓市的新奇觀，讓房地產紅線逐漸浮現。
廣州樓市政策一日遊，踩到了哪顆雷？
昨天一天，就有3個城市傳出樓市新政：
溫州人才購房最低可享5折、廣州放寬公寓限購、常州放寬首套房公積金貸款……
前幾天，鎮江亦調整了二套公積金貸款首付比例。
為什麼偏偏是廣州，一冒頭就被摁住？
說起來，廣州放開公寓的限售，其實利好沒有多大，但有更強烈的風向標意義。
因為，這是疫情之下首個鬆動樓市政策的一線城市。
今天，網站文件被撤下後，官方回應稱：相關細節會有所調整。
廣州的這份文件，全名很長：
《廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰努力實現全年經濟社會發展目標任務若干措施的通知》。
其中有10個大點，48個小點。
“促進房地產市場平穩健康發展”，只是48個小點中的一個。
主要內容是：
優化商服類項目建設和銷售管理，商服類項目未完成規劃報建手續的不再限定最小分割單元；商服類項目不再限定銷售對象，已確權登記的不再限定轉讓對象。
優化完善商品房預售款監管，允許房地產開發經營企業憑商業銀行現金保函，申請劃撥商品房預售款專用賬戶資金。加大住房租賃市場扶持力度，加快撥付對住房租賃企業的獎補資金。
商服類項目，也被稱為“商辦項目”，包括寫字樓、商鋪、公寓等。
這意味著在廣州，公寓可以做小戶型了，個人可以買賣了。
實際上，廣州對公寓的這次政策調整，力度說不上很大。只是迴歸了2017年3月前的常態。
2017年，廣州“330新政”出臺，就限制了公寓一類項目的銷售，未經批准不能改為居住用途，只能賣給法人單位，且最小分割單元不得低於300平方米。
這也導致開發商無法再把公寓分割成30-60㎡的小戶型，成為個人投資品。
2018年底，廣州開始放鬆對公寓這類商服類物業的限制，在2017年3月30日前購買的，可銷售給個人，個人購買後限售兩年。
廣州這次新政，也正是在2018年政策的基礎上，將不限售的公寓類商服項目範圍擴大，不限定分割單位，不限定銷售對象，相當於全面解禁。
總體看，廣州這一新政有利於解決商改住目前存量過多的問題，滿足部分個人的投資和居住需求。
不過，對於市場影響不大。
簡單地說，只是讓公寓迴歸正常狀態，這一政策也未必能帶來多大的實質利好。
相比之下，另一條政策可能會讓開發商更加“喜大普奔”：
優化完善商品房預售款監管，允許房地產開發經營企業憑商業銀行現金保函，申請劃撥商品房預售款專用賬戶資金。
動輒幾十億的資金，趴在監管賬戶上不能動，對開發商現金流影響非常大，簡直是致命的。
所以，房企和行業早就想推動改革了，但是平時，根本推不動。
疫情之下，能突破這一壁壘，其實是一個難得的進步，打破了平時森嚴的部門利益。
相對來說，公寓政策的“鬆綁”就有點雞肋的味道了。
在樓市上，公寓是退而求其次的資產，性價比相對較低。
由於持有成本太高、增值潛力差、流動性差，公寓的投資價值也一直被唱衰。
就像這次疫情下，大部分人持續一個月都“宅”在家裡，公寓這類通風性差的小戶型，就更加暴露出其本身的弊端。
再加上這些年，公寓政策朝令夕改，波動非常大。
相對於住宅，公寓能加的槓桿也有限，投資屬性也不強。
因此，這次新政利好很有限，也僅限於廣州一些優質地段、出租價值高的公寓。
那麼問題來了。
既然廣州放鬆公寓限購影響不大，那麼為何要撤回？
原因其實很簡單，信號意義。
廣州畢竟是一線城市，開了這個樓市鬆綁的頭，意味著會有更多城市跟進。
在樓上鬆綁的邊緣試探，讓樓市這個夜壺出馬，為穩增長做出更大貢獻。
尤其是北京和上海，都有類似的情況，要不要跟進放開？引起的動靜就大了。事實上，廣州政策一出，關於京滬的討論就熱起來了。
再加上疫情爆發之前，廣州就已經以人才購房方式，先後放鬆了花都區、南沙區、黃埔區的購房限制。
這次取消商辦物業銷售限制，算是“更上一層樓”。
這一撤回動作，也充分說明房住不炒、三穩的紅線仍然碰不得。
槍打出頭鳥，教訓已經不少了。
就像駐馬店。2月21日，駐馬店市也曾發佈促進房地產政策文件，提及首套房公積金貸款最低首付比例由30%下調為20%，“放鬆調控”的意味很明顯。
七天後（2月18日），駐馬店市政府相關負責人員被省住建廳約談，主題就是“堅持房住不炒，落實主體責任”。
相比之下，從供給端入手“救市”，會比在需求端直接刺激，更安全，哪怕效果微弱。
這一系列信號，其實也是在試探各地政府因城施策的藝術。
只是廣州新政這麼一撤回，公寓又重新回到灰色地帶了。
要說給公寓鬆綁，其實南京的經驗值得借鑑。
疫情下，很多人沒留意到，南京一個月前（2月5日）就已經悄悄給公寓鬆綁，並且實現了一石二鳥——既滿足一定的市場需求、提高去化率，又讓開發商撈不到太多便宜。
南京是怎麼做的？
首先，規定商辦項目可分割銷售部分，可分割銷售的最小單元建築面積不得小於300㎡；同時，也允許商辦項目 30% 的建築面積來做酒店式公寓。
前提是，開發商要自持 50% 的建築面積，餘下的 20% 仍然要遵循最小分割原則（不小於300㎡ ）。
這相當於南京藉助“酒店式公寓”這一形式，解禁了一定量的商辦項目。
如此一來，既沒有觸及房住不炒的紅線，有沒有產生過激的調控政策。一個月過去了，也沒有引起多大爭議。
其實，商辦物業本不是普通住宅，嚴格限制的必要性並不大，這種限制反而壓制了“可居住房屋”的增長，反而不利於平抑房價。
廣州之所以出臺這個政策，顯然跟穩增長的巨大壓力有關。疫情正在向全球擴散，外需將受到嚴重影響。中國這一輪穩增長，得靠內需推動了。
但往往“第一個吃螃蟹”的城市，輿論壓力就更大，何況是廣州這種頭部城市。
堅持了好幾年的“房住不炒”，並不會因為這次疫情，就功虧一簣。
不到萬不得已，那些直接刺激樓市的政策也不會出臺，這是朝野共識，政治要求。
實際上，中國絕大多數城市的公寓項目，都不值得投資，深坑不少。
一般情況下，投資買房不建議碰公寓。
一定要擦亮眼睛。
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