“兩高兩部文件下發之後，不僅僅是消費金融市場受到一陣波動，民間墊資過橋贖樓業務也受到重創。”
“這塊監管沒顧及到的領域，曾經是私人資方的天下，現在私人資方都不敢做了。”
“北京、上海一線城市曾經做房抵貸的平臺準備轉向這個市場，未來專做墊資過橋贖樓業務的新模式或許要火。”
多位從業者表示，在房抵貸市場經受一波小震動之後，房抵貸的衍生市場-墊資過橋贖樓，漸漸受到市場的關注，眾多房抵貸玩家開始看好這個領域，殊不知，此前在個人資方悄悄霸佔市場的同時，深圳大道金服早已悄悄走了很長一段路。
大道金服月放超20億、合作超20家銀行
大道金服全稱深圳前海大道金融服務有限公司，成立於2015年7月，重點業務為墊資過橋贖樓，值得注意的是， 新流財經獲得的一份大道金服對外合作資料中表示，2018年全年，大道金服業務規模超過150億元，月放款已突破20億元。
月放20億元的規模，趕得上此前房抵貸平臺房互網的巔峰時期，墊資過橋贖樓作為房抵貸的衍生業務，大道金服何以做到如此規模的呢？
實際上，墊資過橋贖樓一直伴隨著房抵貸存在，用來緩解小微企業主資金週轉困難，具體是指房產賣方將其已抵押給銀行或按揭方式購買的，且尚未還清的房產轉讓、抵押給下家時，由擔保公司向賣方發放借款，用於償還原按揭、抵押貸款，贖出房產證以便辦理過戶。
但事實上，墊資過橋贖樓當中扮演擔保公司這個角色的多為民間個人老闆，通俗地講，為了解上家抵押，個人老闆與用戶約定好利息、貸款期限，等解壓下家放款之後，用戶再還款給個人資方。
據瞭解，普遍的墊資週期為10天左右，一個週期利息大概在0.6%-0.7%左右，“週期短、加上屬於民間自由借貸，墊資過橋贖樓處於無監管的地帶。”某房抵貸負責人周深表示。
但也恰恰如此，對墊資方來說，這並不是包賺不賠的買賣，用戶騙貸不配合以及上家解壓困難、甚至有下家放款困難的時候，個人墊資方風險凸顯。因此，一些機構也藉此瞄準機會，通過對接銀行、保險公司等三方形式來開展。
上述大道金服的模式就是如此，這其中銀行不承擔風險，只做貸款審批、發放以及制定產品，而大道金服則負責獲客、運營、資產處置等，保險公司則是對銀行風險兜底。
據瞭解，大道金服已合作光大銀行、平安銀行等20多家銀行，與眾安保險、華安保險等9家保險公司合作。
業內人士評價，大道金服模式較為成熟，此類機構最大的優勢則在獲客上，線下通過對接多家房產、貸款中介，線上依靠BATJ等巨頭引流等方式獲客。
有了保險公司的加持，墊資過橋贖樓就比民間墊資顯得規範許多，至於對機構而言，難點則在對接更多的銀行、保險公司以及如何做好獲客及資產處置上。
這塊屬於灰色地帶的業務，也漸漸有了其他新的模式，以及一些疑難雜症困擾著即將開展業務的平臺。
利率難界定、新模式有待發現
其實從整個業務流程來看，墊資過橋贖樓中，客戶的借款用途以及還款來源都是清晰的，借款用途為還上家抵押機構貸款，還款來源為下家抵押機構審批的貸款，利率似乎又都在規定範圍之內，看起來是一種週期短、低風險、高收益的業務模式。
但從實施細節上來講，墊資過橋贖樓也與房抵貸一樣，存在各種各樣的問題。
首先從墊資本身來說，無論是對個人資方還是機構來說，對房屋、用戶的前期評估一直是一件重高成本的事情，核上家，核下家，核婚史，下戶等。
墊資通常被業內分為普通墊資與疑難墊資兩種，所謂普通正常墊資，就是上述提到的流程，疑難墊資則是指房屋本身所屬權較為複雜，如夫妻共同財產，房本上只有一個人的名字，有名字的一方拿去抵押貸款，理論上是不能拿房子抵押貸款，但實際操作中卻是可以，也叫單方墊資。
包括一些炒房、炒股用戶房屋的種種問題，也是機構在審核中面臨的問題，不可避免地不管是從前期審核還是後期資產處置上，疑難墊資風險更大。
其次則是利率問題，周深提到，“有些極端客戶，件均50萬元左右，週期可能在三天左右，那麼用戶需要承擔1000元的下戶費，如此一來，綜合利率好像因此變高了，但事實上，即便是500萬元，下戶費仍然是1000元，這跟借款金額沒關係。”
另外，包括整個過程中產生的各種費用如何界定的問題，到底該誰收、該不該計入利率範圍之內等都是有待完善的地方，也是一些小機構無所適從的地方。
也有之前的一些房抵貸助貸平臺，嘗試從對接小貸公司入手，即便是有額度限制，但事實上10天左右短週期的產品，平臺現金流並不會被限制，小貸公司似乎更合適。
不過，也有從業者表示到，即便是如大道金服這類已經很成熟的模式，也可能面臨著隨時被替代的風險。
第一，今後的解壓和抵押效率會越來越高，那機構在承擔固定成本的同時，則很難從中盈利；第二，很難控制這個場景，如果大型房屋中介來做，也很容易被替代。
某房抵貸平臺CEO表示，對於大道金服這類的機構，可以有兩個方向突破，要麼是完全控制場景，要麼是持有保險牌照，但目前來看，能完全控制場景的就是大型中介，顯然對任何機構來說都沒有優勢，另外，保險牌照的獲得現階段更有一定難度。
小結
其實，墊資過橋贖樓最核心的在於資產質量、產品差異化以及優質客戶的獲取上。
“好的資產、優質的客戶能經得起市場的波動，即使有房屋價值波動，優質用戶有能力來抵禦這個風險，但如果市場處於下行週期，產品又相對長，資產則很容易出問題。”周深表示。
在兩高兩部文件下發之後，個人資方的市場已沒有發揮的餘地，反而留給像大道金服這樣的平臺更多的機會，而不斷湧入的新玩家，在抓住機會的同時，也要做到產品差異化，形成一定的競爭力方可活下去。
畢竟，墊資“過橋”，對面必須是岸，不能是坑。
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