據IPO早知道消息，近日，中新蘇州工業園區開發集團股份有限公司（601512. SH）披露了IPO招股說明書及詢價公告，擬發行不超過14989萬股人民幣普通股，佔發行後總股本的10%，本月11日起正式開啟網上和網下申購，網上申購代碼為“780512”，保薦機構為中信證券股份有限公司。
來源 | 本文由IPO早知道（ID：ipozaozhidao）整理撰寫，文中觀點僅供參考
中新集團是我國首個獲批上市的國家級經開區開發運營主體，是中國和新加坡兩國政府最重要的合作項目之一，擁有中新合作的獨特品牌優勢和政策優勢；其發起人為中方財團、新方財團、港華投資、蘇州高新和新工集團，實際控制人為蘇州工業園區國有資產控股發展有限公司，註冊資本38.87億元。
砍業務賺快錢營收淨利預計大漲
財務方面，2016-2018年，中新集團的營收分別為65.07億元、40.46億元、34.59億元，呈現逐年下滑趨勢。招股書顯示，中新集團2017年僅在房地產開發與經營方面的收入就驟減21.83億元，2018年，這一業務收入又減少7.00億元。原因主要為2016年依賴國家出臺房地產調控政策，導致房地產市場交易降溫。
與此同時，其淨利潤卻實現逐年增加，分別為9.05億元、12.76億元、14.34億元。從中新集團的分析來看，淨利潤的增長主要來自於稅收、支出利息的減少和投資收益的增加。
該公司預計2019年營收為 46.23億元至 56.50億元，較上年同期增長約33.66%至63.36%；預計淨利潤為15.22億元至17.26億元，較上年同期增長約6.09%至20.31%；預計歸母淨利潤為10.62億元至12.04億元，較上年同期增長約8.57%至23.12%；預計扣除非經常損益後歸母淨利潤預計為7.25億元至8.59億元，較上年同期增長約-13.30%至2.79%。
營收和淨利潤增長的主要原因系公司集中處置住宅及商業房地產資產所致；而扣除公司處置房地產項目公司股權產生的處置子公司收益和長期股權投資處置收益後，其歸母淨利較大可能負增長，這說明中新集團自身業務的盈利情況不容樂觀。
目前，該公司已經轉讓了2家控股公司和5家參股公司的股權，合計收入12.57億元。其招股書中顯示，處置住宅及商業房地產項目資產對該公司前三季度的營收和淨利都產生了巨大影響。
2019年1-9月，中新集團的營收為45.31億元，較上年同期增長61.95%，其中，公司處置住宅及商業房地產項目資產實現銷售收入30.43億元，佔比67.17%；淨利潤為15.01億元，較上年同期增長33.59%，主要因公司處置住宅及商業房地產資產實現淨利潤10.34億元，佔比68.91%；歸母淨利為10.58億元，同比增長37.83%，主要因公司處置住宅及商業房地產資產實現歸母淨利潤7.81億元，佔比73.81%。
可以計算出，剔除處置住宅及商業房地產項目的影響，該公司前三季度的營收、淨利潤和歸母淨利潤分別為14.88億元、4.67億元、2.77億元。招股書中表示，若未來公司不能進一步提升主營業務盈利能力，則會對公司經營業績產生不利影響。
剔除住宅和商業開發 區域侷限性或為其增長瓶頸
招股書顯示，中新集團的主營業務是圍繞園區開發運營，包括開展土地一級開發、房地產開發與經營（長租公寓、工業廠房、商業租賃）、綠色公用、多元化服務。
公司在招股書中表明，目前的主營業務主要集中於長三角的蘇州、南通、宿遷、滁州、嘉善等地區，近年來國家對土地開發及房地產開發的宏觀調控及開發區相關政策的變化，致使中新集團可能受當地地價、房價波動和土地資源限制的影響，業務面臨一定的區域限制。
土地以及開發業務方面，截至2019年6月末，其土地一級開發項目簽約總可出讓土地（商住性質）總面積為1,724.51公頃，累計已出讓面積為357.61公頃，未來簽約可出讓土地面積為1366.89公頃。
房地產開發與經營方面，中新集團為了順應國家對房地產的調控政策，目前已經剔除了住宅和商業房地產開發業務，僅保留了未在調控政策範圍內的長租公寓、工業廠房和商業租賃三項業務。在長租公寓方面，中新集團目前擁有5個長租公寓項目，其中青年公舍、汀蘭家園一期合計可租賃面積約 28 萬平方米，已經運營長租業務超過10年，整體出租率超過 95%；在工業廠房方面，擁有93萬平米的工業地產，是園區內較大的工業廠房開發運營商；在商業租賃方面，目前擁有40萬平方米的商業地產。除此之外，該公司仍有四個廠房和一個公寓項目正在建設。
綠色公用業務方面，一方面為公用事業運營、投資，業務主體為中新公用、中法環境、中新環技、中新曜昂、東吳熱電，業務涵蓋供水、汙水處理、汙泥處理、環境修復、燃氣、供熱發電及生態環保技術的收集、處理、再利用、運營、投資等領域；一方面為新型能源服務的投資、運營，業務主體為中新能源、中新春興、中新華智、中新協鑫，業務涵蓋集中供冷供熱、分佈式光伏、光源科技、汙水源利用和售電服務等領域。
多元化服務方面，主要包括教育諮詢、物業管理及酒店管理等業務，報告期內，中新集團多元化服務的收入及現金流較為穩定。
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