頭圖來源/《華爾街之狼》劇照
平安，中國最大“隱形地主”，早不是地產圈秘密。
今年上半年，中國平安2.96萬億元投資資產中，有7.2%配置在不動產，對應金額是2130億元。這塊超2000億的大蛋糕，其中包括546.57億元的投資性物業，還有一定比例的股權及債權。
這份殷實的家產，背後最大管家是平安不動產。自1995年“物業管理”起家，到成為“中國平安旗下專業的不動產投資及資產管理平臺”，平安不動產註冊資本金達200億元，資產管理規模超3500億元。
往後走，平安計劃著將7.2%不動產投資比例，提升至10%。這意味著，接下來會有更多不動產標的物業納入平安的資管版圖中。
早在2015年，平安證券即在研報中表示，持有型物業資源豐富、土地儲備稀缺、擁有一二線核心城市商業地產資源的地產公司，尤其是已被險資持股的房企，都有被險資進一步增持的可能。
據多家媒體報道，今年初，中國平安集團董事長CEO馬明哲有意讓聯席CEO陳心穎(主管平安科技)組建一家純商業地產投資公司。最新消息是，此重擔可能也會落在平安不動產肩上。
雖然一切都還存在變數，但在樓市下行的時代背景下，平安做大商業資管棋局的野心已昭然若揭。從直接買地到間接入股房企，其勇闖地產圈戰績赫然。而現在，它正在向著“存量物業的超級持有人”進化。
1 直接買地到間接入股，勇闖地產圈
平安不動產前身，為1995年成立的深圳市平安物業投資管理有限公司。初始目的是針對中國平安自有物業，提供物業管理服務。
囿於保險資金投資不動產的諸多政策限制，2009年前，其主要不動產投資模式是：通過自有資金擴充土儲、自建、開發，竣工後自用或出租。現為平安集團總部的平安國際金融中心，即為該時期代表作。
轉折點出現在2010年9月3日，保監會發布了《保險資金投資股權暫行辦法》和《保險資金投資不動產暫行辦法》，允許保險公司直接投資企業股權和不動產。
唯一要求是：保險資金投資不動產的賬面餘額，不高於公司上季度末總資產的10%（2012年上調至20%，2014上調至30%）。
險資投資不動產正式開閘。新規頒佈同月，平安便從瑞安建業手中收購了成都中匯廣場，喝下了險資投資地產的頭啖湯。
資料來源：億翰產城研究中心 製圖 | 商業地產頭條
2011年，平安拿下了保險資金PE(私募股權投資)、不動產“雙牌照”，其投資不動產不再由保監會“一事一議”。
“深圳市平安物業投資管理有限公司”更名為“深圳平安不動產有限公司”，平安的投資策略轉向了不動產，觸角伸向了商業地產、開發投資、金融產品、產業發展、策略投資等多個領域。
但待到2014年從新鴻基挖來了董事長鄒益民後，平安不動產才進入投資加速期，確定“平安不動產有限公司”的名稱並沿用至今。
進軍住宅，平安不動產的兩大主力公司分別為杭州安豐置業、深圳聯新。
資料顯示，杭州安豐置業有限公司成立於2012年,是深圳平安不動產有限公司在杭州成立的首家公司。該公司在成立當年即拍下杭州錢江新城E03地塊。
而作為平安不動產的全資子公司，深圳聯新在2014年土拍市場上的表現也很突出。
隨著地產版圖展開，平安不動產派出了更多的“馬甲”去土地市場上尋寶。深圳聯新、杭州安豐置業、杭州安東置業及深圳平軒四個子公司從2014年起，斥資167.89億元先後在廣州、杭州、北京、蘇州等一線及重點二線城市拿下6幅優質地塊。
在2015年的前10個月，其又相繼在北京、上海、杭州、天津、蘇州等城市單獨或聯合房企拿下至少14宗地，涉及土地出讓金額高達477.32億元。
不難看出，探索地產投資的初始階段，由於缺乏足夠多投資經驗，有考慮到需要“親自”熟悉這個市場操作規律，平安不動產側重於“直接投資”——單獨或聯合夥伴直接購地開發。
但當其漸漸熟悉了地產圈遊戲規則後，開始協同母公司中國平安，大量配置證券化產品，從直接投資更多轉向間接投資。
2015年4月1日，中國平安斥資63億元，成為碧桂園第二大股東，持股9.9%；2017年7月31日，平安人壽19.075億港元舉牌在港上市的旭輝集團，持股比例達9.94%，成為該上市公司第二大股東。
截至今年8月10號，平安總共持股7家重點房企。將這些房企今年1-7月的權益銷售額按當前的平安持股比例計算，則平安應占的權益銷售額為1211.27億元。
這個數字，在《2019年1-7月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》的權益銷售額榜單上可排到第8位。可見，平安通過入股房企得到的房地產版圖遠超自主開發。
2 金融深化，成為存量物業的超級持有人
成為隱形地主並不是平安戰略的高點，而是其金融深化的開始。從買地開發，到配置股權，下一步是擁有發行金融產品的能力。
在這一階段，物流、商業地產開始更多出現在了平安不動產的投資圖譜中。數據顯示，其正式進軍物流地產，是在2014年4月，向領盛基金收購了位於成都新地空港物流園。
其商業地產發展路徑的起點，則是2007年買下的原中信城市廣場（深圳首個大型購物中心，為當時深圳創造了多個商業歷史）。4年後，該項目更名為新城市廣場。
由於主力店西武百貨撤出，加上深圳整個商業重心往西移，2012年新城市廣場運營處於極嚴峻的局面，並未及時調整業態組合和引進租戶。2013年商場再度更名為“T1新城市廣場”，卻仍未能走出困局。
直到2014年，平安不動產接手後，更名“城市廣場·深圳”，情況才逐漸好轉。也正是在這一年，平安不動產正式成立運作了商業管理部。
2015年中，彼時任平安不動產有限公司商場管理部董事總經理的梁聯昌，在一次大會公開發言時，透露了平安商業地產策略，概括為“高、中、低”三個詞。
這三個詞對應著“三條產品線”：主打高端的“PAFC”金融中心繫列，中端時尚型“City Mall”系列，及生活型社區型購物中心(養老地產、旅遊地產系列)“City Plus”系列（西雙版納、烏鎮、桐鄉）。
2016年，平安首個“PAFC”金融中心繫列作品——PAFC Mall亮相，要打造“華南商業新地標”、“深圳最高購物中心”。
該項目商業體量約8萬平米，定位為會呼吸的都市精品體驗型購物中心，目標客群為高端商務精英、年輕時尚新貴、精英白領女性等。沉澱三年之久，即將開業。
雖“重資產”造mall路有不暢，但其在商業的輕資產運營、投資管理上，收穫不少，主要包括兩方面：
資產證券化產品
2016年初，平安不動產戰略投資獲得砂之船集團15%股權，成為後者第三大股東。
據悉，砂之船是中國最大的奧特萊斯運營企業，目前全國共有9個奧萊項目。重慶西奧旗艦項目2015年零售額超過18億元，位居全國奧萊前列。
該項投資進行兩年後，2018年3月，全亞洲首個奧特萊斯房地產投資信託砂之船房地產投資信託在新加坡交易所成功上市。
在這期間，平安不動產還與平安大華基金子公司—平安匯通聯袂設立了“平安匯通平安金融大廈資產管理費資產支持專項計劃”，標誌著平安不動產第一單企業資產證券化產品正式落地。
此外，2018年12月獲上交所無異議函的“平安匯通-平安不動產朗詩租賃住房系列資產支持專項計劃”，成為國內首單正式獲得通過的合作型長租公寓儲架REIT；“平安不動產-招創-京基集團酒店資產支持專項計劃“則於今年8月發行。
不動產基金管理
發行證券化產品外，平安不動產還於今年正式發佈了不動產基金品牌。
公開資料顯示，目前基金投資專注於一線和二線城市的核心區域,全面覆蓋京津冀、長三角、珠三角、長江中游、成渝城市群的核心城市,儲備投資資源已囊括開發投資、商業地產、產業發展及長租公寓等多個板塊。
此外，可能組建的純商業地產投資公司，成了馬明哲重啟商業地產投資加速鍵的另一信號。而信號最後指示的方向和動作，還有待官方進一步披露。
但不可否認的是，中國房地產正進入下半場，從增量向存量變遷，需要經歷“開發商–地產商–地產資本商”的歷程，完成“地產+資本”的產業升級。
輕資產運營、投資管理越來越主流，而重資產擔子更多交給金融投資人。長期資金的最大供應者，是險資、公募或者主權基金等，這是發達國家的經驗。
這些“供應者”財富的核心是，尋找長期、穩定的回報資產。當住宅市場的回報越來越低時，商業、物流等資產之於險資的吸引力正逐步提高。
平安走著“一條由簡單向複雜、由直接向間接、由實體向虛擬的保險資金不動產投資發展路線”。目標是，成為存量物業的超級持有人。
快聽，險資們又開始說話了。如果它們瞄準的不再是塊冷冰冰的地，而是房企家那些人來人往的商場，誰才能贏得他們的青睞？
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