本報記者 張玉 上海報道
隨著監管力度逐步加強，今年以來，房企融資環境不斷收緊。
克而瑞日前發佈的2019年10月中國房地產市場月報顯示，截至前三季度末，人民幣房地產貸款餘額43.3萬億元，同比增長15.6%，增速較上年末回落4.4個百分點，連續14個月回落。
“融資窘境”的加劇疊加銷售增速變緩，債券違約現象也開始蔓延至房地產領域。據《中國經營報》記者不完全統計，截至目前，今年房地產開發領域企業債券違約的已有7家，涉及金額139億元，其中不乏多家品牌上市房企。
對於資金情況及企業發展相關問題，11月20日，五洲國際集團回應本報記者採訪表示，根據相關法律及行政法規規定，公司會於規定的時間在規定的媒體上進行披露。銀億股份有限公司（000981.SZ，以下簡稱“銀億股份”）方面表示，目前公司正忙於以資抵債的事情，沒有時間接受採訪。11月20日，安徽國購集團（以下簡稱“國購集團”）工作人員電話回應記者採訪表示，目前企業資產重組的領導管理小組已經進駐，整個重組工作才剛開始理頭緒，暫時不方便接受採訪，待資產重組進入正軌以後可以接受採訪。
債券違約浮現
11月16日，銀億股份發佈公告表示，公司第一大股東及一致行動人熊基凱所持有的公司部分股份被凍結。據悉，熊基凱此次被凍結股數為7.12億股，佔其所持股份的比例為99.9985%，佔公司總股本的比例為17.67%。值得注意的是，截至上述公告披露日，熊基凱及其一致行動人所持股份累計被凍結數佔公司總股本的比例已達66.2%。
過半股份遭凍結的背後，記者注意到，自去年12月以來，銀億股份到期債券連連違約。今年下半年，銀億股份公告稱，因資金週轉困難，致使發行的“銀億房地產股份有限公司2016年面向合格投資者公開發行公司債券（第三期）”（以下簡稱“H6銀億07”）未能如期償付應付回售款本金及利率、應付未回售部分利息。根據公告信息，“H6銀億07”於2016年8月發行，為5年期債券，票面利率6.8%，發行規模4億元。
而在此之前的兩個月內，銀億股份還有兩隻債券違約，分別為“H6銀億04”和“H6銀億05”，同樣是在2016年發行，前者規模和票面利率是7億元和7.03%，後者則是4億元和7.05%。根據企業預警通監測數據，截至目前，銀億股份債券違約金額共計17.25億元。
此外，10月11日，銀億股份發佈《關於新增債務到期未能清償的公告》表示，公司全資子公司寧波銀億時代房地產開發有限公司新增一筆金額為1億元的到期未清償債務，截至公告披露日，公司到期未清償債務合計為43.57億元。
“公司目前正在積極與相關各方債權人進行溝通，協商妥善的解決辦法，努力達成債務和解方案，同時全力籌措償債資金。”銀億股份方面表示。
除了銀億股份，五洲國際控股有限公司（01369.HK，以下簡稱“五洲國際”）日前發佈的有關違反公司債券之內幕消息的公告顯示，公司於2019年到期的本金為15億元利率7.4%名為“16錫洲02”的公司債券未償還本金總額為人民幣15億元。無錫五洲國際裝飾城有限公司（五洲國際的間接全資附屬公司）原有責任於2019年9月19日贖回本金額人民幣15億元，並支付人民幣利息2.22億元，合共人民幣17.22億元。董事遺憾地宣佈，由於五洲國際的財政困難，其未能履行上述付款責任。本公司現正積極探索各種方法以彌補本公司與公司債券有關的違約。
根據企業預警通消息，無錫五洲國際裝飾城有限公司今年以來的債券違約金額已達31.59億元。
同時出現債券違約的企業還包括國購投資有限公司（以下簡稱“國購投資”）。另據企業預警通信息顯示，公司今年來的債券違約金額為54.94億元。
克而瑞研究中心數據顯示，2019年10月房企有20筆債券到期，金額共計301.08億元。當月到期債券金額最高的一筆為九龍倉2016年10月12日發行的40億元的中期票據，此外，富力地產本月共有3筆債券到期，金額合計48.9億元。另據克而瑞方面關注，2019年11月將有12筆債券到期，金額共計151.5億元。
“這說明下半年以來房企的融資環境越來越差。另外，由於融資端的監管加強，使得資金很難流向房地產，從而加劇了房地產企業的資金壓力。以前很多企業在債務到期之前會採取借新還舊的措施，但是現在來看，這種可能性越來越小，如果疊加銷售情況不理想，很容易發生債務違約。”上海中原地產市場分析師盧文曦表示。
融資成本攀升
債券違約現象浮現的背後，反映出當前環境下房企所面臨的融資困境。
10月23日，銀保監會發布了37號文件，對融資擔保加強了監管，將住房置業擔保公司、信用增進公司等機構納入監管。而在早幾天的10月12日，北京銀保監局印發通知規範北京地區銀行與金融科技公司合作類業務，強調要嚴防信貸資金違規流入房地產市場等禁止性領域。
克而瑞研究報告指出，10月95家典型房企的融資總額為864.87億元，環比下降24.5%，同比上升17.3%。其中，10月企業境內外發債總量404.10億元，環比下降21.5%，同比上升0.2%。
在融資成本方面，數據顯示，10月房企融資成本7.46%，環比上升0.97個百分點；其中境外債券單月融資成本9.20%，環比上升2.36個百分點，主要在於本月進行境外發債的企業歷來融資成本較高，此外部分中小型房企融資成本較年初上升也是導致本月境外融資成本較高的原因。2019年截至10月房企新增債券類融資成本7.03%，較2018年全年上升0.52個百分點。其中，境外債券融資成本達8.13%，較於2018年全年增長0.86個百分點。
另據克而瑞研究中心數據，2019年10月份沒有房企和金融機構的合作，“可能是由於目前房企融資環境不斷收緊，金融機構對於和房企的合作也越發謹慎”。
融資政策不斷收緊的情況下，中小型企業債務壓力凸顯。
在11月16日發佈的公告中，銀億股份方面坦言，最近一年，公司控股股東銀億控股持續面臨流動性危機，雖竭力制定相關方案、通過多種途徑化解債務風險，但仍不能徹底擺脫其流動性危機，故銀億控股已於2019年6月14日向寧波中院提交了重整申請。
截至本公告披露日，銀億控股及其關聯方以現金方式償還佔用資金3.14億元人民幣，銀億控股關聯方已將其持有的寧波普利賽思電子有限公司100%股權轉讓給公司以抵償部分佔款。同時，公司已與銀億控股及其關聯方簽署《以資抵債框架協議》，擬將靈石國泰能源有限公司控制的五家煤礦企業轉讓給公司以抵償部分佔款，目前相關各方正在積極推進相關工作。
而此前不久，11月6日，國購投資發佈了《關於法院裁定受理國購投資有限公司及下屬公司重整申請及指定管理人的公告》表示，根據公司2018年度審計報告，截至2018年12月31日，國購投資單體資產總額為120.08億元，負債總額為126.34億元。 國購集團及其下屬公司因流動性問題，陷入債務危機，由此而引發大量的訴訟和執行案件於短期內集中爆發，各公司的銀行賬戶和資產被多家法院凍結、查封，企業生產經營受到重大影響，企業財產面臨被強制執行的風險。
“如果國購投資及下屬公司順利實施重整並執行完畢重整計劃，將有利於改善公司資產負債結構，提升公司的持續經營及盈利能力。”國購投資方面表示。
“今年企業融資比較困難，因為今年融資調控的特徵在於：對於企業資金鍊的全鏈條控制，從前端的土地層面的融資，到信託總量的控制，到開發貸總量的控制，再到對後端購房抵押貸款的控制，沒有一個環節沒有進行控制。第二，今年非常重要的一個特點是銷售的速度以及回款的速度都在變慢。”億翰智庫首席分析師張化東告訴記者。
那麼，房企應該怎樣更好地進行融資？盧文曦坦言，這主要還是看房企自身的能力。“有的房企銷售狀況不好，排名也不是很靠前，很難進行低成本的融資，甚至融到資的可能性都比較小。因此，這部分房企只能走一些非標的業務，但是對於目前非標業務的管控也很嚴格。所以，這部分房企目前日子的確比較難過。”
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