當股市正處於“乾柴烈火”時，樓市出現了“尷尬一幕”。
3-4月全國300個城市的土地成交出現了環比上漲，大家相比之前，尤其是相較於去年年底的時候，大家拿地的熱情有所上升，但另一方面，開發商也變得更加謹慎了，因為各地的限價政策還沒放鬆，買地也會有被套風險。
買呢，擔心怕套；不買呢，以後沒有土地可咋辦。此刻，開發商的內心是複雜的。
01
今天（4月4日），據媒體報道，目前的房地產市場出現了個很“詭異”的現象，房地產商也擔心自己“被套了”。經歷過多次樓市調控之後，房企風險意識明顯加強：
一方面體現在規避風險方面，現在不少房企已不再單獨拿地了，而是選擇捆綁合作方一起拿地，總體上開發商選擇合作拿地、開發的概率相比過去有所提升。另一方面，拿地再也不像過去那麼瘋狂，如果把以前把房企的買地的狀況稱之為“掃貨”，那麼現在就只能用“挑地”來形容。有房企高管告訴記者，現在很多地皮測算下來的利潤只有0-2%、3%的淨利潤，甚至很多房企拍的（地）是負利潤，如果房子不漲價那就是在虧錢。
開發商為了控制風險，拿地更謹慎不是理所當然的事嗎，為啥說這是“尷尬一幕”呢？
我們知道，地皮是開放商建房子的基礎，在過往，開發商基本上都會進行“土地儲備”，有實力的開發商可能會儲備個3-4年的土地，就算一般開發商也會儲備個1年左右的土地，以待後續開發。
目前開發商拿地，其實並不差錢，之前也分析過，早在今年3月的時候中國開發商借的美元債規模已經同比增加136%至190億美元，這個借錢的規模跟之前幾年相比是極大的。
現在開發商也挺猶豫的，如果拿地呢，存在被套的風險。如果不拿地，如果哪天突然政策環境鬆了，就“失了先手”。
以前就有房企出現過土地儲備斷層的情況，最終導致某一個季度都沒有貨值銷售，也沒有回款，直接影響了投資者對該公司的投資。
不過辦法總比困難多，所以我們看到了現在這樣的結果——不少開發商選擇合作拿地和開發，這個就跟打麻將一樣，一個人怕輸，那好，兩人“綁腿”唄，等新的“運勢”來了以後，再單幹。
02
房子不是你想買就能買，土地也不是誰想拿就能拿。
購房者為了一套房子，得湊齊“六個錢包”才行；開發商也開始擔憂土地越來越貴，會使得企業承擔較高風險。
可能怎麼著也想不到，竟然開發商也會有一天跟購房者一樣，會經歷同樣的困擾。
在多城限購、房價穩定局面下，房價經過一番調整後必然會最終走向穩定，房價不會大起大落，這是高層想要看到的。
既然房企難大起大落，但開發商的拿地的價格又不變的話，自然就會許多開發商就會去評估：我如果花大價錢去哪這麼多地，房價又不讓漲，如果房子賣不出去，那不是自己就得折裡面麼。
所以開發商的願景也十分清楚，要麼希望政府把地價降一點，要麼希望保持成交，就是讓房子可以賣的更多一點。但如果政府把地價降下來了，這就頗有些“自斷財路”的意思了，所以一般情況下地方政府不會這麼做，所以
維持樓市成交的活躍，是地方政府和開發商都願意看到的。而且隨著房企拿地擔憂的加深（擔心買了地後被套），必然會出現一種情況，那就是房地產市場的分化將會越來越嚴重，大型房企的佔有率只會越來越高，並且這種狀況大有可能將繼續持續下去，最後樓市終將變成大房企的遊戲。
我查了下2016年-2018年房企銷售業績的排行榜，都是排的前200名的。2016年時，銷售冠軍與銷售業績最後一名的比值是102，2017年變成了128，2018年是142，行業集中度進一步加強，很有可能發展到最後形成像互聯網或者其他行業一樣，2-3家房企支撐著70%以上的市場。
這種趨勢是完全可以預料的，一方面房地產行業政策不斷趨緊，整個行業的成長空間開始趨於平緩，行業的毛利率也不再可能像以前一樣。
現在對中小房企最重要的就是活下來的問題，因為這些企業，以前基本上依靠融資和槓桿獲取的地王，現在行業沒那麼熱的話，這種模式是難以維繫的。
對於槓桿率較高的房企，對未來資金來源和降槓桿計劃需積極關注，在現有調控環境下，企業如何保證流動性安全、資金鍊不斷裂至關重要，這或許這波“大調控”背景下活下去最重要的法則。
03
正所謂：“居安思危，思則有備，有備無患”。
以前樓市好的時候，開發商賺得盆滿缽滿，當樓市預期沒那麼好的時候，開發商也應該想到這一天。
總的來說，目前開發商尋求轉型已經迫不及待了，而且開發商轉型相比其他企業還是有明顯優勢的。
比如製造業，為什麼我們很少在某些城市的市區看到製造業工廠，本質上還是因為房租高了，製造業為了節約成本不得不把廠房設置在相對偏遠的地方。
但房企轉型就有個優勢，房企的土地成本、建造房子的成本，相比市價還是有很大優勢，無論是科技產業、教育產業亦或者文旅娛樂等，房企差的只是人才和技術，而這兩項基本只要砸錢就行。
轉型是一個過程，雖說目前不少把房地產從公司的名字去掉了，但我們查看行業前30強中的收入佔比就可以發現，目前這些房地公司，主業基本上貢獻了90%以上的業績。
連房地產行業排名前30的行業尚且如此，所以可以判斷，目前地產行業的轉型目前仍處於摸索階段。而一般情況下，一家企業需要轉型成功，一般都需要經歷摸索、試錯、調整、聚焦等階段。總的來說，目前房地產行業的轉型仍任重而道遠。
人都是逐利的，如果房地產商能夠持久的在房地產商賺到更多利潤，那麼轉型的動力就會遞減，至於房企轉型的動力有多大，那隻能看政府的政策了。
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