說來有趣。
廣州有這麼一個樓盤，賣了1年多，價格紋絲不動，目前仍停留在2萬/㎡的水平線。
最近，這個樓盤稱可以實現“首付3成”，還是中新知識城唯一如此操作的新房，這就是2015年面世的中泰天境。
▲中泰天境
這年頭，居然還有樓盤不漲價？當中暗藏著什麼故事？這個樓盤到底如何？值不值得入手？
別急，且待房產君一探究竟。
項目概況：周邊四大道路工程施工
商業配套、教育資源不足
中泰天境位於黃埔區九龍鎮，即廣汕公路與九龍大道交匯處。
雖然項目宣稱位於科學城板塊，其實是在廣州科學城、中新知識城、廣州教育城三地交壤處，在地理位置上實則更近知識城板塊。
交通方面，項目口徑為雙地鐵交匯（地鐵14號線知識城支線、21號線），但距離鎮龍地鐵站2公里，步行至少要半個小時。
▲區位圖
公交方面，中泰天境附近站點較少，班次稀疏，其主流線路為知識城板塊內往返，僅345路可到達天河客運站。
雖然地鐵知識城支線已開通，但是項目周邊沒有接駁到鎮龍地鐵站的公交。想住這裡靠地鐵、公交到市區上班？嗯，估計夠嗆的。
值得一提的是，這裡其實就是增城鄰居，距離3公里，沿線還有多路廣增線途徑，多在廣州市區各個客運站（如廣州東站、天河客運站、廣州火車站、滘口客運站）及增城之間往返。
目前，項目出行主要依賴於自駕車。從中泰天境出發，可經由廣河高速或廣汕公路，轉華南快速，44分鐘可到達市區。
不過，房產君實探發現，目前沿線的3條道路均處於施工狀態，地塊坑窪，車輛出入不便。
包括，即將於2018年年底通車的地鐵21號線（增城廣場-鎮龍段），即將擴建為雙向6車道的知識城東部快速路，即將拓寬為8車道的廣汕路（金坑-鎮龍段）。
▲知識城東部快速路正在施工
▲廣汕路（金坑-鎮龍段）道路正在施工
此外，從中泰天境出來的必經之路——鎮龍路口的車行隧道也已經圍蔽，不過暫未見施工。
▲項目出來的道路隧道已圍蔽
房產君在現場看到，周邊經過的車輛眾多，多以運送泥土、磚石等車輛為主，塵土飛揚。
▲沿線多為卡車、混泥土攪拌車經過
道路沿線空屋林立，據銷售介紹，這些都是已被徵收的村民屋舍，用於道路拓寬。
▲沿線空屋林立
商業配套方面，則比較匱乏，目前主要依靠周邊鎮龍墟的農貿市場、小型購物商場。
▲泓澈綜合農貿市場
▲小型的商業廣場
街道沿路擺滿了各式蔬果、日用品，小商鋪林立，衛生情況需待改善。
▲街道沿路
據銷售透露，項目此前在推沿街商鋪，目前大部分已經售賣，不過暫未營業。
▲首層沿街商鋪，暫未營業
而小區內部還規劃了一個約2.5萬㎡獨立商業中心，預計年底開建，不過具體投入使用時間未定。
教育方面，項目配套一個18班制的民辦幼兒園，目前已經建成。幼兒園預計將於今年9月首次招生，首期開設4個班。此外，對口學校為村小，即九樓小學（距離500米）、鎮龍中學（距離980米）。
▲幼兒園，目前已經建成
醫療方面，中泰天境附近有蘿崗紅十字會醫院（2.4公里、區屬公立），駕車需7分鐘。
該區域的幾家醫院均為規劃建設中，不過已定址的2個醫院距離較遠。其中，包括中山大學腫瘤防治中心中新廣州知識城院區（距離11公里以內，公立三甲，2019年試運營）、廣州皇家麗腫瘤醫院（距離11公里以內、2019年完工試運營）。
項目產品：小區規劃路交叉
在售72-130㎡2-4房
再來看看項目自身。
中泰天境用地86464㎡，建面271656㎡，由18棟高層洋房以及約2.5萬㎡的獨立商業體組成。項目包括15棟18層住宅樓、2棟31層住宅樓、1棟33層住宅樓及1棟3層的幼兒園。
值得一提的是，有2條規劃路從小區中間穿過，呈十字形交叉，不能實現人車分流，安全上或有一定隱患。而且將來車輛往來，噪音、灰塵也對小區或有影響。
▲小區內部的道路
此外，項目還有一個人工湖，未來將修建成休閒棧道、釣魚平臺、活動廣場等。
▲項目人工湖
中泰天境在售72-130㎡2-4房，都是尾貨，帶裝修，層高2.8米，現樓發售。
目前，項目主推三期C1、C2、C3棟，主要以130㎡4房2廳2衛為主，另外二期則在售72㎡2房2廳1衛、89㎡3房2廳1衛。
▲沙盤圖
來看看戶型圖，在售產品中，均沒有帶入戶花園。
目前在售最小的戶型為，72㎡2房2廳1衛單位。
▲72㎡2房2廳1衛
可以看到，次臥巧妙把牆體部分凹陷，增加利用空間。
▲72㎡2房2廳1衛次臥
同時主臥空間較大，飄窗全贈送，陽臺贈送一半。
▲72㎡2房2廳1衛主臥
這個戶型面積小，但缺點是均為北向。
89㎡3房2廳1衛，包括東南向、西南向兩種朝向。
▲89㎡3房2廳1衛
102㎡3房2廳2衛與130㎡4房2廳2衛佈局相似，只是前者少了入門左側的一個小房間，飄窗採光面大，可實現三面採光。
▲130㎡4房2廳2衛
▲飄窗採光面大
值得一提的是，這裡花園陽臺和廚房相通。
▲廚房一側的小門和陽臺互通
而且，廚房和客廳分別為東南向、西北向，實現南北對流。
▲客廳和餐廳南北對流
價格：
單價2萬起，可實現“3成首付”
價格方面，目前中泰天境72-90㎡2-3房的小戶型單位價格稍低，均價2-2.2萬元/㎡；而130㎡4房單位價格稍高，均價為2.2萬元/㎡。
據悉，項目現交定金2萬，則可享受抵8萬的優惠。另外，在7天內給齊首付可享97折優惠，準時簽約另有99折優惠。
值得一提的是，銷售強調，這裡首付較低，“可以完全享受3成首付，目前在中新知識城可以說是絕無僅有”。
房產君現場挑了4套單位讓銷售計算，具體價格從下面表格可見一斑。
▲A10棟部分價格單位一覽表
一家之言
優：首付3成，單合同
劣：化工廠環繞，價格和1年一樣
3成首付，單合同，這在高首付的當下，確實成為了中泰天境的一大亮點。
另外，雖然目前周邊幾大道路工程同時施工，居民可謂不堪其擾。但是，未來道路拓寬成功、地鐵21號線通車、公交交通完善後，這裡前景有所保障。
其中，鎮龍站還是穗莞深城際（新塘-白雲機場-廣州北站段）的樞紐中心；未來除了車行隧道，這裡將新建2座橫跨廣汕公路的人行天橋，將片區過往的交通癥結打開。
那麼，這個項目到底值不值得入手呢？再來看看其他方面。
首先，據房產君實探，項目周邊環繞著多個化工廠。
僅步行僅1公里範圍內就可見4個工廠，主要從事塗料、五金、輕加工、塑料製品加工等，且仍在作業，在小區附近可以聞到隱隱的刺鼻性氣味。
▲項目周邊步行1公里範圍內可見4個工廠
此前，更有多宗關於小區業主維權的報道，投訴工業園企業產生大量廢氣及噪聲汙染。
雖然據廣州日報今年6月報道，目前工業園內的15家企業中，有6家已停產或搬遷，預計2020年底前完成剩餘企業的清退。
但對剛需自住者來說，目前小區整體的居住健康和舒適度，還是頗受影響。
其二，來看看價格方面，其實早在2017年6月，中泰天境的價格就已經達到了20000元/㎡的均價，時隔1年多，如今價格依舊維持在原水平線上。
▲2017年5-6月項目價格 來源：房天下
這或許和周邊配套、規劃有關。
目前中泰天境商業配套較為低端，雖然已經有部分業主入住，但是商業配套步伐緩慢，且周邊有大片的居民聚集村落，拆遷成本極高，短期內較難實現拆遷。
▲小區門外就是村落
再者，這裡醫療、教育等配套方面也比較一般。
價格方面，房產君走訪了知識城旺村地鐵站附近的部分樓盤及增城樓盤（均在7公里範圍），中泰天境確實整體價格稍低。
不過，旺村地鐵站旁的樓盤教育、醫療配套更好；而增城樓盤具有不限購的優勢，碧桂園城市花園則離地鐵距離更近。
▲周邊部分樓盤價格一覽
房產君在中介處瞭解到，目前時代天韻、廣州綠地城有部分內部轉名單位，首付也比較低，80萬起即可。當然，如果考慮二手房，也可以實現3成首付。
對比之下，你還會買嗎？
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