進入2018年，全國土地流拍次數大幅增加。今年前7個月，國內300城土地總流拍宗數達258宗，土地流拍率約6%。二季度以來，流拍率均值為7%。尤其是一線城市，流拍率更是在二季度創下17%的最高值。
而在近年樓市最低迷的2014年，平均流拍率為4%。從整體流拍規模來看，今年將達到歷史峰值。
房企對土地失去了興趣，有如狼不吃肉了，令人難以置信。難道這是房地產要熄火了？
01
房企搶灘中西部，等候下一輪熱炒
對房企來說，2018年也猶如冰窟，用寒冷刺骨來形容也不為過。
在國家嚴控槓桿的大環境下，房企各類融資渠道持續受到嚴格管控，公司債、銀行貸款受到不同程度的擠壓，加上資管新規對部分非標渠道的關閉等，房企融資正遭受嚴重的融資難問題。
2018年5月，40家典型上市房企完成融資金額共451.17億元，相較上個月的769.12億元下降41.34%，月融資總額創近1年來最低；克而瑞研究中心數據則顯示，108家房企在5月新增融資額為579.69億元，同比下跌45.3%。
房企沒錢，自然也不會亂花錢，從這裡來看，土地流拍就不難理解了。
但是，房企並不是不花錢。
在地產商囊中羞澀的情況下，抵抗風險的能力自然是下降的。而經過多年炒作，熱點區域的房地產已經在一個很高的位置運行，地產商高價拿地後要承擔的風險更高。
隨著中國房價快速上漲的時代結束，地產商彎腰撿錢的時代也就一去不復返了，那種單純靠依靠規模的粗獷式增長模式也就難以為繼。
聰明的開發商這時候都不會高位拿地。就像機智的投資者都不會高位接盤一樣。
但他們還可以轉移到風險相對較低的中西部地區進行下一輪炒作。
7 月，4 個一線城市7月的土地成交建築面積為176.3 萬平方米，環比下降25.2%， 同比下降57.6%,而三線城市土地成交建築面積為 1419.6 萬平方米，環比上漲 21.7%，同比上漲 99.4%。
萬科近期公佈的7月拿地數據也顯示，其在中西部城市新增的權益土地面積最多，約196萬平方米，佔總新增拿地面積的45%，其次是東部區域，新增權益土地面積為167.2萬平方米。除了萬科之外，碧桂園、恆大、綠地等房企也均將一半土地面積重倉在中西部區域。
在20家代表企業拿地面積前20城市中，有9個城市位於中西部地區。可見，中西部如今成為佈局重地。
由此來看，房企撤離東部地區，轉戰中西部城市已是十分明顯。在一線城市成交量萎縮，二線城市降溫趨勢明顯的情況下，三四線城市卻逆市而動，無疑說明房地產市場進一步分化。
一直以來，東部地區都是房企廝殺的主戰場，中國的房地產巨頭無一不是安家在東部大型城市。但是未來，中西部或許是房企們的主戰場。
所以，真實情況是，房企仍舊在買地，只是現在更加理性，不買貴的，只買對的。
我們近年來看到很多地產商都在火急火燎地降槓桿，就是怕哪天現金流沒續上，掉了鏈子，翹了辮子。
在這種情況下，降價賣房以求快速回籠資金也不是什麼稀奇的事。2017下半年，北京房價開始下行，到2018年3月，整個北京的房價已從最高點下墜15%，局部地區更是下跌20%以上。宇宙中心北京的房價都有下跌的一天，地產商們斷臂求生的意志足夠強烈。
無論是調整拿地、還是降價賣房，房企現在考慮的都是一件事，怎麼在冬天來臨時活下去。
房企心急火燎，而地方政府的日子也不好過。
02
地方政府跟公務員借錢週轉，利率高過P2P
土地流拍，最慌的恐怕還是地方政府。
在土地拍賣這件事情上，地方政府就像是普通企業，企業賬上沒多少錢而且還欠一大堆外債，還會有連員工工資都發不出去的艱難時刻，公司主營產品銷量突然嚴重下滑，你說他慌不慌。
發展房地產對地方主政官員來說，是百利而無一害的好事，政府把土地賣給開發商，直接進賬好幾十億甚至上百億。此外，開發商在建設和出售房子的過程中還需要繳納各種稅金，買房者買房、轉手中還需要繳納各種稅費。發展房地產，政府直接和間接都能從中得利。
而且土地出讓收入對於政府來說就是來錢更快、更多、更輕鬆。動動手指，一錘定音，GDP和政績就有了，錢袋子也鼓起來了。
綜上原因，地方政府長期以來都是“土地財政”，依靠出讓土地使用權的收入來維持地方財政支出。
經過多年耕耘，如今地方政府六成收入來自土地出讓金。自從1994年實行分稅制後，地方創造的稅收都首先上繳給國家，再通過轉移支付回到地方。僅僅依靠地方財政稅收和上級補助來負擔地方政府支出是遠遠不夠的，因此地方政府GDP指標和收入來源對“財政收入體系外”的土地收入極為依賴。
且不說土地流拍會讓各地方政府的GDP表現很難看，土地流拍直接造成政府的土地出讓收入大幅減少。在今年流動性緊縮和地方政府債務高企的情況下，土地再賣不出去，公務員發不出工資、政府揭不開鍋等情況會愈加嚴重。
最近在山東就出現了這樣的事情，山東青州市鎮兩級政府發出公告表示，因為財政緊張，為緩解政府壓力，問公務員借錢週轉，借款金額5萬元起步，年利率12.5%（這利率比投資P2P還高）。雖然該方案沒有實施，但由此可見，地方政府缺錢缺到何種田地了。
難道真的要政府問公務員借錢週轉來度日？當然不是，其實地方政府早就有所準備，只是美好的期望都竹籃打水一場空。
經濟下行壓力和流動性緊縮不是近期才有的事情，地方政府早就對此作出反應。
地方政府的原本的對策是，希望2018年土地多賣出去一點，土地收入多一點來緩解沒錢的窘狀。因此地方政府在2018年普遍加強了土地供給力度，1-7月份，全國經營性用地的土地成交幅數達到17839幅，同比上漲17%。
然而，也因為土地供給增加，房地產開發商資金流緊缺，土地流拍率突然增加也不足為奇。
地方政府長期以來依賴的“土地財政”現在行不通了，該選擇忍痛進行經濟轉型，花大力氣發展地區其他實體經濟；還是像2014年那樣偷偷放寬調控“救市”保住錢袋子、GDP和政績？
但就算暫時能救市，總有一天我們還是要為“土地財政”所透支的資源、所製造的泡沫付出代價。
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