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APP因土地、建設等成本高，房企融資需求一直都很強烈。
各渠道融資十分常見，在嚴格防範外債風險下，今年房企海外發債情況如何？此外近期人民幣貶值，房企即將到期的海外債償還成本是否變高，值得關注。
發改委嚴防外債風險
國家發改委有關負責人近日就《關於完善市場約束機制嚴格防範外債風險和地方債務風險的通知》答記者問時表示，要合理控制外債總量規模，優化外債結構，有效防範外債風險。
據介紹，近兩年，部分企業尤其是房地產、地方政府融資平臺等企業外債發行規模有所增加。這些企業評級情況參差不齊，有的經營收入和利潤不高，自身實力有限，但申請備案登記的外債規模偏大，動輒數億美元，甚至高達數十億美元，申請發債規模與自身實力不相匹配。
有的缺乏以項目本身收入償還貸款的能力。部分企業由於沒有外匯收入來源，抵禦匯率波動風險能力較弱。為此，發改委和財政部近期聯合印發了《通知》，對下一階段企業發行中長期外債工作進行了部署。
房企海外發債情況
一直以來，內地房地產企業海外發債融資也是一個較重要的籌資渠道。
業內人士指出，房企加大海外發債融資力度，除了拿地補貨，也與開發貸及房地產信託等融資渠道收緊有關。
以未到期債券發行日期來看，Wind數據顯示，2017年全年，內地房企還有74只海外債未到期，合計規模為386.39億美元。
而今年不到半年時間內，房企已經發行的海外債券就達到78只，發行規模在322.09億美元。
因多數海外債券期限都在1年以上，因此近一年多來未到期債券可以認為和當初發債的數量相差不大。
所以按目前發債速度預估，2018年內地房企海外發債規模大幅高於2017年是大概率事件。
從單筆發債規模來看，中國恆大2017年6月份在新加坡證券交易所發行了一筆46.8億美元的海外債，成為近年來單筆金額最大的海外債。其債券期限為8年，票面利率達8.75%。而萬科此前在海外發債的票面利率不到4%。
緊隨其後的是佳兆業集團發行的一筆28.45億美元海外債，其票面利率更高，達到了9.375%。
總體上近年來房企海外發的企業債募資單筆超過10億美元的共有8只，而且全部在2017年發行的。如下：
未來海外債到期情況
隨著房企海外發債規模的增長，海外債券到期高峰期也逐漸來臨。
以目前已發行未到期的海外債券來看，Wind數據顯示，2019年~2023年五年間，地產企業海外債券到期規模都在100億美元之上，主要與近兩年發行較多的3年期、5年期或7年期的債券到期有關。
其中2018年到期規模為51.96億美元，往後則逐年增大，逐漸迎來高峰期。
人民幣貶值償債成本更高
隨著近期美元連續走高，28日美元指數再創階段性高點。人民幣兌美元繼續維持下行趨勢，並跌破6.6元關口創去年12月份以來的低點。
這些房企在海外發行的債券90%以上都是以美元來計價的，到期時不僅僅需要償還本息，還需承擔美元匯率走高的匯兌成本，使得償債壓力更大。
如今年即將到期的50多億美元的債務，按照最新人民幣兌美元匯率換算，需要償還本金344億元，較2011年~2015年發行時已經需多付錢了。若人民幣繼續走低，到期需要償還的本金有望更多。
中信證券分析認為：
由於海外發債成本較高，而且多數海外發債房地產企業的業務主要仍在國內，海外募集的資金仍要換回國內，同時疊加美元加息、人民幣處於貶值預期中的經濟形勢，所以國內債券市場發行通暢的時候，房地產企業更傾向於選擇國內市場。
但是從企業自身資本市場運作發展而言，部分房地產企業會選擇拓寬香港及海外的資本市場的融資渠道。
因而房地產企業仍將保持以國內為主，海外為輔的多元融資渠道並舉的步調。
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